Собственники: партнеры или противники

19 ноября 2009 г.

 В составе жилого фонда с каждым годом увеличивается доля площадей коммерческих помещений, которые используются по-разному от автосалонов до парикмахерских и аптек. Если сравнивать состояние дел на рынке самостоятельной коммерческой недвижимости и рынке в составе жилого фонда, то второй находится в каменном веке.

Об особенностях управления коммерческой недвижимостью, входящей в состав жилых домов «Метражам» рассказал Дмитрий Сень, директор Управляющей Жилищной Компании «Территория».

По данным Дмитрия Владимировича, ни о каком качественном управлении, подборе арендаторов, возможных переговоров с собственниками помещений в этом секторе недвижимости говорить пока не приходится. Получается, что эта недвижимость приобретается зачастую физическими лицами, иногда юридическими. У людей просто нет представления, как ее содержать, чем она наделена и при каких условиях в дальнейшем эта недвижимость будет эффективно эксплуатироваться. Если арендаторы больших торговых и офисных центров знакомы и прекрасно представляют ситуацию, за что они платят, что входит в состав арендных и коммунальных платежей. То в отношении офисных помещений в жилом фонде четкое определение этих вопросов отсутствует.

Дмитрий Сень, директор Управляющей Жилищной Компании «Территория»:

- Неурегулированность правового статуса офисных помещении - большая проблема. В Жилищном кодексе есть понятие «собственник» без его дальнейшей расшифровки. На практике же существуют жилые и нежилые помещения. И отношения между ними никак не улажены. Мы можем действовать только по наитию и рассматривая судебную практику. В результате меняется структура отношений. Естественно, для собственника нежилого помещения это стресс. Каждый раз мы вынуждены, изучая практику, получая документы от поставщиков, что-то переделывать.

Дело в том, что ТСЖ очень неохотно принимает в свои ряды собственников нежилых помещений. И возникает правовая коллизия: как делить придомовую территорию, как собирать средства, как совместно принимать решения по благоустройству?

В результате каждый офис становится головной болью для управляющей компании. Но еще большая проблема - управление целым офисным зданием, в котором присутствует несколько десятков отдельных собственников. Владельцы офисов ни по одному вопросу не могут прийти к единому мнению, а ТСЖ из них создать не получается.

Кто заплатит за благоустройство?

Практика показывает, что собственники жилых помещений трудно договариваются с собственниками нежилых помещений, и наоборот. Практически это два антагониста. Если есть возможность у собственников жилья «ободрать» коммерсантов они это сделают непременно. И здесь определенную роль играет управляющая компания, которая должна соблюдать интересы и тех и других. У жильцов есть возможность заставить собственников нежилого помещения заплатить за охрану, консьержа, благоустройство двора и строительство детских площадок, поскольку бремя содержания общего имущества в этом случае распространяется на всех. Тем же самым не брезгуют и собственники нежилых помещений. Нелегко приходится жильцам домов, где больше половины принадлежат коммерсантам. Например, если 50-60% площади принадлежит отелю или магазину, то жильцов могут обязать оплатить мойку фасадов, обслуживание сложной системы вентиляции или уборку территорий, которыми не пользуются жильцы.

Более дисциплинированными в плане оплаты являются жильцы. Это в первую очередь связано с тем, что законодатель не дал разъяснений в жилищном кодексе как быть и действовать в отношении нежилых помещений. Собственники таких могут быть членами ТСЖ и покупая помещение, они, как правило, считают себя свободными от всех дальнейших обязательств, поэтому и договориться с ними бывает очень сложно.

Как советует Дмитрий Владимирович, желательно при заселении дома сразу проводить собрание со всеми собственниками и нежилых помещений в том числе. Обязательно в таком случае нужно нормальное ТСЖ и правление, куда войдут представители всех «нежилых помещений». В домах соседствуют квартиры и чьи-то офисы. Жильцам и коммерсантам приходится общаться. Не всегда это мирный диалог. Между тем, отношения можно выстроить.

 Елена Краева