Досрочное погашение ипотеки. Будет ли прок от поправок к ГК?

27 ноября 2009 г.

В скором времени заёмщики-физлица смогут досрочно выплачивать ипотечные кредиты, минуя строгий банковский график. В ноябре соответствующие поправки к Гражданскому кодексу приняты Государственной Думой в первом чтении. Эксперты Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» задались вопросом: а будет ли прок от этой законодательной инициативы? Иными словами, облегчит ли данная поправка жизнь среднестатистического россиянина, заключившего договор с банком по программе ипотечного кредитования или нет?

В теории, конечно, да. Сегодня досрочное погашение ипотечных кредитов - негласное табу многих банков. К желающим вернуть ссуду раньше намеченного срока, банкиры строги. У каждого банка свои меры воздействия на расторопных заёмщиков. Это и штрафы, средняя цифра которых колеблется в районе 2%-4% от суммы досрочного погашения. И ограничение минимального размера досрочного взноса. Кроме того, в программе ипотечного кредитования изначально заложены так называемые временные моратории, в пределах которых заёмщик не имеет права вносить больше той ежемесячной платы, что рассчитана банком и прописана в договоре. Эти сроки так же разнятся. Одни банки закладывают временной порог в 6 месяцев, другие исключают возможность досрочного погашения в течение первых 5 лет.

Почему же кредитные организации так строги к досрочным погашениям ипотечных кредитов и, особенно в первые месяцы? Всё дело в гигантской переплате. Выдавая кредит на определённое количество лет, банки рассчитывают получать гарантированный ежемесячный доход с этого кредита. За счёт чёткого графика выплат по кредиту планируется кредитный портфель банка, а так же рассчитывается доходность ипотечной программы. Если заёмщик получает финансовую возможность выплатить деньги раньше намеченного срока, он, естественно, лишает кредитную структуру части запланированной прибыли. Иными словами, досрочный платёж для банка, ни что иное, как риск финансовых потерь.

О каком порядке цифр идёт речь и почему банки не хотят получать досрочные платежи именно на ранних сроках кредита? Многие люди, желающие купить квартиру по ипотечной программе, полагают, что, выплачивая кредит досрочно, смогут сэкономить на процентах. И они не ошибаются. Именно в первые годы заёмщик выплачивает основную часть процентов банку. Так эксперты Агентства по ипотечному жилищному кредитованию подсчитали, что при среднем сроке выдачи кредита на 15 лет его фактический «срок жизни» вдвое меньше - всего 7 лет. Что касается переплаты, о её внушительных размерах можно убедиться наглядно, используя ипотечный калькулятор от www.irn.ru.

Возьмём в качестве примера стандартную двухкомнатную квартиру эконом-класса, расположенную в одном из городов Подмосковья. Сегодняшняя стоимость такой типичной «двушки» $150 тыс., первоначальный взнос, требуемый банками - 30% от стоимости недвижимости, средний процент по кредиту - 14%, средний срок погашения - 15 лет. Используя все эти данные, несложно подсчитать, что сумма переплаты за данное жильё составит $139 713 или 93.14%. Иными словами, получая ипотечный кредит на приобретение жилья, заёмщик в итоге возвращает банку сумму не за одну, а за две квартиры. Следовательно, досрочные выплаты так же невыгодны банку, как и просроченные платежи.

Ещё один вопрос: кто сегодня в реалиях экономического спада в состоянии досрочно погасить ипотечный кредит? Социальный портрет такого заёмщика - гражданин с доходами выше среднего, приобретающий элитную недвижимость или жилье бизнес-класса. Ведь сильнее всего, как уже не раз отмечалось в материалах www.irn.ru, нынешний кризис ударил по среднему классу. Именно менеджеры среднего звена и наемные топ-менеджеры, взявшие ипотеку до середины 2008 года, более всего испытывают сегодня всю мощь финансового краха - сокращение заработных плат, безработицу, рост цен на продукты первой необходимости. Маловероятно, что именно эта категория граждан имеет возможность здесь и сейчас досрочно погасить ипотечный кредит. Скорее, они пополняют другой «чёрный список» банков - список неплательщиков. А вот состоятельные россияне вполне могут рассчитаться с банками заранее. Да, таковых наберётся немного. Но и суммы, которые они занимали у банка гораздо выше тех, что берут обычные граждане. А, следовательно, и процент, который кредитные структуры будут терять от досрочного погашения, внушителен.

Безусловно, лишаться доходов, тем более в условии кризиса, невыгодно никому. Логично предположить, что при вступлении поправок в силу, банки захотят пересмотреть свою кредитную политику. Дабы снизить финансовые риски и всё-таки получить заложенный доход, банковские структуры могут повысить стоимость самих ипотечных кредитов. Не исключено, что многие из банков будут вынуждены поднять процентную ставку по кредитам, тем самым, сделав ипотеку ещё более недоступной для большего числа граждан. Те же кредитные структуры, которые не захотят принимать столь непопулярные сегодня меры и оставят кредитную ставку на прежнем уровне, скорее всего, пропишут в своих ипотечных программах ряд новых комиссий или ужесточат условия выдачи кредитов.

Источник: irn.ru