Как российское законодательство намерено обеспечивать безопасность риэлторских сделок

25 февраля 2013 г., просмотров: 4648

С 1 марта 2013г. вводятся поправки, касающиеся субъектов рынка недвижимости. О новых объектах прав в гражданском кодексе рассказала Ольга Батюкова, президент ООО «Титульно-правовая палата».

Введение новых объектов гражданских прав — это позитивное явление, отметили эксперты на секции «Безопасность сделок и бизнеса» 20 февраля 2013г. на VIII Международном Камском форуме профессионалов рынка недвижимости «Доступное жилье. Власть, бизнес и общество на пути к общей цели». Модератором секции выступила Ольга Мальцева, генеральный директор ООО «Агентство недвижимости «Надежда», председатель комиссии по этике, членству и защите прав потребителей НП «РГР.Пермский край».

Напомним, что нововведения в Гражданском кодексе были запланированы правительством РФ еще в 2010г. по поручению президента РФ Дмитрия Медведева. Тогда Совет при президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства подготовил поправки в Гражданских кодекс РФ, касающиеся права собственности и иных вещных прав. В итоге ФЗ №302 «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ» был подписан нынешним президентом РФ Владимиром Путиным 4 января 2013г.

Для начала стоит отметить, что в законодательстве выделяется новый объект недвижимого имущества — единый имущественный комплекс.

Единый имущественный комплекс — совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных аналогичных объектов, неразрывно связанных физически и технологически (в том числе линейных объектов — железных дорог, линий электропередач, трубопровода и др.), либо расположенных на едином земельном участке, если объединение указанных объектов в одну недвижимую вещь отражено в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Единым объектом (одной недвижимой вещью), согласно проекту, является земельный участок вместе с находящимся на нем зданием, сооружением, объектом незавершенного строительства, принадлежащими на праве собственности одному лицу. Проектом также расширен перечень прав, которые подлежат госрегистрации. Новыми являются права постоянного землевладения; застройки; владения (узуфрукт); приобретения чужой недвижимой вещи; вещных выдач.

Рассмотрим некоторые из данных элементов

Право застройки, как отметила Ольга Батюкова, является абсолютно новым элементом. По своей сути, право застройки предполагает, что строительная компания будет получать землю в постоянное владение и пользование, а затем заключать с собственником земли договор об учреждении права застройки. В договоре может быть определен объект строительства и обозначены его сроки — предположительно от 50 до 100 лет. Плата за право застройки будет определяться договором, но вносить ее нужно будет не чаще 1 раза в 10 лет.

Также президентом ООО «Титульно-правовая палата» было прокомментировано новое понятие «владения вещью» — узуфрукта: «Считается, что право узуфрукта имеет особое значение для недвижимости. Владение теперь - это господство над вещью. Владелец, как лицо, фактически обладающее вещью, может обратиться за защитой своей собственности, доказывая, какое право им движет. Считается, что введение такого права может исключить распространенные ситуации, когда лишенному владения гражданину государственные органы отказывали в защите ввиду того, что ранее его недвижимость принадлежала другим лицам».

Заключение сделок

По части сделок стоит отметить знаковые изменения законодательства, которые могут коснуться социально незащищенных слоев населения. К примеру, если пожилого человека убедили продать квартиру за 1 ты с. рублей под влиянием убеждения. Если факт недобросовестно заключенной сделки будет доказан судом, то в силу вступит положение о недействительной сделке, совершенной гражданами по крайне невыгодным условиям — по называемому, «кабальному» контракту. Таким образом, проект поправок называет ничтожными сделки, совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности.

В этом плане шанс получат и граждане, влезшие в невыгодные сделки по неопытности или легкомыслию — именно такое определение теперь существует в законодательстве.

Таким образом, в настоящее время проект звучит следующим образом (кратко):
«Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего»
«Правила о кабальных сделках соответственно применяются к сделкам, совершенным гражданином на крайне невыгодных условиях под влиянием такого воздействия на него другой стороны, в результате которого гражданин совершил сделку вследствие неопытности в делах, либо по легкомыслию или слабоволию, чем другая сторона воспользовалась».

«Это такая своеобразная «подушка для ума» и делается она для тех людей, которые не читают договора и совершают многие вещи необдуманно. Фактически Россия расписывается под тем, что она — страна дураков», — комментирует поправку г-жа Батюкова. Она отмечает, что пока не совсем понятно, как именно можно будет реализовать гражданину данное право на практике — несмотря на то, что данные поправки стремятся защитить население, но доказать потенциальному потерпевшему в суде наличие обмана довольно-таки сложно.

О нотариусах

12 февраля 2013г. стало известно, что в ближайшее время может быть принят во втором чтении очередной блок поправок в Гражданский кодекс, повышающий значимость нотариусов. Как повлияют новые поправки на качество и стоимость риэлторских услуг, еще неизвестно, однако нацелены они на повышения качества сделок.

К примеру, нотариус будет проверять законность сделки, в том числе права каждой из сторон на ее совершение: при продаже квартиры нотариус не просто должен оформить документы, но буквально изучить подноготную каждой из сторон — по доброй воле ли идут на сделку, есть ли у них вообще право купли/ продажи и т.д.

«Нотариус обязан будет, в полном смысле слова, головой отвечать за законность сделки, к примеру, с земельным участком, а знания его в земельном законодательстве могут иногда ограничиваться перечнем требуемых документов. Ведь невозможно в одночасье стать докой и в семейном, и в наследственном, и в земельном праве», — отвечала «Метросфере» еще в 2010г. Ольга Батюкова.

Таким образом, повышение роли нотариусов потребует полного изменения нотариата — повышения профессионализма (статуса, уровня образования), внедрения электронных технологий, наведения порядка в применении мер ответственности и ее страхования и т.д. Однако в этом случае остается непонятным установление тарифов на пользование граждан услугами нотариусов — увеличиться ли при новых правилах расходы граждан на оформление сделок купли/продажи — неизвестно. Тем не менее на секции «Безопасность сделок и бизнеса» профессиональным сообществом было отмечено, что после принятия новых поправок обеим сторонам сделки, включая нотариусов, придется «привыкать» к изменениям, что может занять какое-то время.

Резюмируя все вышесказанное можно отметить, что новые отдельные законы и статьи, обеспечивающие безопасность сделок по недвижимости в России, нацелены на поднятие самосознания граждан. Как отмечают эксперты, если раньше «нравственная» сторона сделок была прописана достаточно условно, то теперь гражданское законодательство обязывает россиян действовать добросовестно. И, если учитывать, что при составлении поправок ученые опирались на англо-саксонское право, где в идеологии честность является экономическим принципом, то будет ли оно «работать» в российских реалиях — большой вопрос.

Текст — Дарья Чурилова
Фото — Влад Нелюбин

---

Ранее по теме:
Ольга Батюкова: «Изменения в законодательстве о нотариате затронут и бизнес-сообщество, и обычных граждан»

Ваше имя:

Комментарий:

Антиспам-код

Отправить