Суровые коммерческие будни

27.12.2016

Рынок коммерческой недвижимости тяжело переживает сложившуюся экономическую ситуацию. На семинаре ассоциации «РГР. Пермский край» руководитель комитета по аналитике, заместитель директора ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», к.э.н. Алексей Скоробогач подвёл итоги развития рынка торгово-офисной недвижимости за третий квартал 2016 года.

Рекордные объёмы ввода торгово-офисной недвижимости в Перми в 2013–2014 гг. явились следствием всплеска девелоперской активности в 2011–2012 гг. На 2016 г. таких показателей не прогнозируется.

По данным департамента градостроительства и архитектуры г. Перми, в третьем квартале текущего года в краевой столице было сдано в эксплуатацию 37,5 тыс. кв. м торгово-офисной недвижимости. В общей сложности за девять месяцев 2016 г. в Перми введено в эксплуатацию 65 тыс. кв. м недвижимости торгово-офисного назначения.

– За девять месяцев 2016 г. крупномасштабных объектов (свыше 10 000 кв. м) торгово-офисного назначения сдано не было. Большая часть из введённого – это малоформатные (до 5000 кв. м) и среднеформатные (до 10 000 кв. м) проекты нового строительства или реконструированные под коммерческое использование старые здания, – рассказывает Алексей Скоробогач. – Безусловно, есть задел и в настоящий момент на выходе находится определённое количество объектов торгово-офисной недвижимости, ввод в эксплуатацию которых заявлен на 2016 год. Но по отдельным проектам высока вероятность, что сроки сдачи будут перенесены.

Ждать от следующего года положительной динамики ввода в эксплуатацию на пермском рынке коммерческой недвижимости, по мнению эксперта, не стоит. В настоящий момент самым крупным строящимся офисным зданием считается бизнес-центр Bonus в центральной части города (общая площадь свыше 10 тыс. кв. м), который планируют сдать в эксплуатацию в 3-м квартале 2017 г.

Со строящимися торговыми центрами ситуация аналогичная: более активно осуществляется строительство малоформатных торговых объектов, а средние и крупные по масштабу проекты либо заморожены, либо их реализация растягивается на несколько лет. В качестве примеров можно привести три торговых комплекса на ул. Карпинского.

Снижение девелоперской активности наблюдается и в части получения новых разрешений на строительство. За третий квартал текущего года было выдано 12 новых разрешений на возведение объектов, 17 разрешений продлено.

 

Ставки снижены

Несмотря на снижение числа новых строек, по наблюдениям ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», значительных изменений в ценах предложения за девять месяцев 2016 года на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости не произошло. Средняя цена «вторичных» офисов практически не изменилась, зафиксировавшись на отметке в 54 774 тыс. руб./кв. м (-1,1% по итогам 3-го квартала). Цена торговой недвижимости на вторичном рынке подросла на 2,9% – по состоянию на сентябрь 2016 года составляла 70 678 тыс. руб./кв. м (+0,5% за 3-й квартал). Объекты неопределённого назначения, напротив, потеряли «ценность», упав на 3,4% – до 57 740 тыс. руб./кв. м.

На первичном рынке торгово-офисной недвижимости, сложилась следующая ситуация: средняя цена незначительно увеличилась на торговые помещения – до 76 307 тыс. руб./кв. м, что объясняется появлением новых объектов, в основном встроенно-пристроенных площадей в жилых домах (+0,6% по итогам 3-го квартала). Средняя цена на новые офисные помещения показали отрицательную динамику, снизившись на 4,7% – до 68 418 тыс. руб./кв. м.

На рынке аренды было отмечено уменьшение арендных ставок как на офисные, так и на торговые метры в пределах от 2,4% до 2,7%. По состоянию на конец третьего квартала собственники объектов для торговли предлагали их в среднем за 742 руб./кв. м/мес. Средняя арендная ставка офисных помещений в Перми сложилась на уровне 577 руб./кв. м/мес.Объекты неопределённого назначения показали незначительный рост: поднялись на 0,7% – до 566 руб./кв. м/мес.

– В 2016 г. продолжается ситуация, начавшаяся ещё в 2015 г., когда ожидания продавцов ухудшаются, спрос уменьшается, цены сделок гораздо меньше цен предложения, – констатирует аналитик. – Управляющие компании пермских торговых центров фиксируют снижение покупательских потоков. Увеличивается количество вакантных площадей, и в отдельных торговых объектах они достигают 25–30%. В большей степени проблемы с заполнением площадей испытывают вновь введённые торговые и офисные объекты. В существующих успешных объектах торговли листы ожидания арендаторов сокращаются. Для привлечения бизнеса на вакантные площади собственники готовы идти на снижение арендных ставок. Управляющие компании большинства существующих ТЦ/ОЦ сегодня вынуждены пересматривать либо структуру коммунальных и эксплуатационных расходов в пользу арендаторов, либо арендные ставки в сторону уменьшения.

Новые форматы

Нестандартный для Перми сегмент недвижимости - апартаменты - в 2016 году пополнился новыми проектами. Стоит отметить, что если на развитых рынках столичных городов такие объекты принято относить к сегменту жилья, на пермском рынке они занимают промежуточное положение между жильём и офисом. Здесь нельзя зарегистрироваться по месту жительства, поскольку формально здания не считаются жилыми, при этом помещение вполне пригодно как для жизни, так и для ведения бизнеса, однако коммунальные услуги и налоги рассчитываются по коммерческим ставкам.

– Если в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге апартаменты преимущественно используются как жилые объекты, то в Перми в таких зданиях, как правило, располагаются офисы компаний. Такую ситуацию мы можем наблюдать по тем проектам, которые уже существуют в краевой столице. В частности, это апарт-отель «Жемчужина» на бульваре Гагарина, 65а/1 и «Апартаменты Манхеттен» на ул. Екатерининской, 122. Оба объекта используются в большей степени в коммерческих целях, – рассказал г-н Скоробогач.

В этом году в активную стадию строительства вошли два новых объекта – апарт-комплексы «Симфония» на ул. Советской, 30а (застройщик – ГК КД ГРУПП) и «Меланж» на ул. Куйбышева, 109а (застройщик – СМТ № 14). В обоих случаях первые этажи предлагаются под коммерческое использование, всё, что выше, предполагает жилой формат.

– Пока что данные объекты мы причисляем к коммерческому сектору. Но впоследствии, в случае использования их под жильё, они могут быть перенесены в другой сегмент, – отметил аналитик.

Напомним, распространение формата на развитых рынках недвижимости было связано, в первую очередь, с дефицитом земли под жилищное строительство. С другой стороны, с переизбытком офисной недвижимости. Девелоперы, которые обладают площадками под строительство офисов, понимают, что из-за падения спроса им будет сложно сделать востребованный проект, поэтому порой они вместо этого решают строить апартаменты. Тем более что такие объекты по многим параметрам более выгодны для застройщика: они не подпадают под действие 214 ФЗ (закон о долевом строительстве), отсутствует необходимость строительства социальной инфраструктуры, нет парковочного коэффициента.

Учимся договариваться

В целом на текущий момент времени рынок торгово-офисной недвижимости г. Перми находится в стадии спада. Предложение по-прежнему превышает спрос как на рынке купли-продажи, так и на рынке аренды. Потенциальные инвесторы и арендаторы не торопятся заключать сделки.

По прогнозам аналитиков «КД-консалтинг», в течение ближайших лет поведение игроков на рынке бизнес-недвижимости будет заключаться во взаимном гибком подходе, то есть способности договариваться между собой и достигать компромисса, приемлемого как для продавца и покупателя, так и для арендодателя и арендатора. При этом те, кто занимается продвижением своих объектов, разрабатывает эффективный маркетинг и находится в контакте со своими покупателями, обретают больше конкурентных преимуществ, нежели те, кто не меняет концепт своих проектов.

Оригинал материала читайте на сайте metragi.ru

Автор Мария Дубровская

Теги: аналитика

Публикации по теме:

Последние публикации:

Рекомендуем посмотреть