Офисная недвижимости города Перми

8 июля 2009 г.

Обзор рынка офисной недвижимости города Перми

Пермский рынок офисной недвижимости оправдывает статус среднерискового сегмента. Он достаточно остро ощущающего на себе влияние кризиса, в первую очередь, это проявляется в ценовых корректировках и увеличении вакантных площадей.

Вопрос цены

Во втором квартале арендные ставки в бизнес-центрах Перми понизились в среднем на 13,2 процента, во встроено-пристроенных помещениях - на 15,2 процента. При этом, согласно оценке специалистов агентств недвижимости, падение арендных ставок в среднем по городу, с учетом предоставляемых дисконтов, составило порядка 20-25 процентов.

В разрезе местоположения бизнес-центра, картина ценообразования выглядит следующим образом: по уровню цены аренды максимум традиционно демонстрирует Дзержинский район - 690 рублей за квадратный метр помещения. На втором месте Ленинский район со средней арендной ставкой 680 рубля за квадратный метр. Свердловский район по данному показателю занимает только третье место - 660 рублей за метр в месяц. Минимальное значение по размеру средней арендной ставки демонстрирует Индустриальный район - 520 рублей за квадрат.

Ценовая картина города в разрезе офисных помещений расположенных во встроено-пристроенных помещениях, выглядит следующим образом. Максимальные ставки представлены в Ленинском и Свердловском районах (750 и 720 рублей за квадратный метр в месяцсоответственно). Далее идут Индустриальный район (670 рублей за квадратный метр). Минимальная арендная ставка по-прежнему установилась в Кировском районе - 420 рублей за квадратный метр).

	Аренда, руб./кв. м в месяц	Продажа, тыс. руб./ кв. м
Офисные площади во встроено-пристроенных помещениях	520	60 310
Бизнес-центры	590	75 400

Неценовые инструменты

С конца 2008 года от арендаторов увеличилось количество запросов о снижении арендных ставок, это способствовало пересмотру арендных ставок во всех бизнес-центрах Перми. В дополнение к этому управляющие бизнес-центрами отреагировали на падение спроса и запросы о пересмотре условий аренды неценовыми инструментами. Так, порядка 12 процентов изменили условия аренды - расширили спектр дополнительных услуг, входящих в арендную плату, например, парковку, коммунальные платежи. 16 процентов бизнес-центров изменили в условиях договора размер предоплаты для новых арендаторов. Если раньше практически все арендодатели требовали уплаты платежа за два месяца, то сейчас - за один. 4 процента центров сделали более гибким срок, на который заключается договора. Также сегодня можно выделить тенденцию уменьшения минимальных блоков, предоставляемых в аренду. Например, в бизнес-центрах, где минимальный блок составлял 300 квадратных метров, сегодня можно снять площадь от 100-150 квадратов.

Коммерческие условия аренды на рынке бизнес-центров
Параметр	Класс В	Класс С
Срок договора	11 месяцев	11 месяцев
Базовая ставка	760 руб./кв.м в мес.	520 руб./кв.м в мес.
Предоплата	2 месяца	1 месяц
Стоимость парковки	6000 руб. за м/м в мес.	5100 руб. за м/м в мес.

Структура рынка

Структура распределения офисных помещений, представленных к продаже выглядит следующим образом. Лидером по количеству предложений является Свердловский район (29 процентов от общего количества предложений). Немного уступает Ленинский район (26 процентов предложений), далее идут Мотовилихинский, Индустриальный и Дзержинский районы (16, 13 и 11 процентов соответственно). Минимальное количество предложений сосредоточено в Кировском и Орджоникидзевском районах (по 2 процента).

Картина распределения бизнес-центров на территории города выглядит аналогично. Лидеры - Ленинский и Свердловский районы (42 и 24 процента соответственно), Далее идут Индустриальный и Дзержинский раойны (14 и 12 процентов объектов соответственно. В Орджоникидзевском и Кировском районах бизнес-центры не представлены.

Деловые новостройки

Во втором квартале 2009 года были официально введены в эксплуатацию два крупных бизнес-центра класса «В»: «Аквамарин» по ул. Орджоникидзе, 95 (застройщик ООО «ВИБ-Строй») и «Зенит по ул. Чернышевского, 28 (застройщик ОАО «Стройиндустрия»).

Строительство бизнес центра «Аквамарин» было начато вIквартале 2008года. Общая площадь 6-этажного бизнес-центра составляет 2770квадратных метров. На начальной стадии строительства оно было реализовано, информация о собственнике не разглашается.

Площадь бизнес-центра «Зенит» составляет 25760,6 квадратных метров. Здание имеет переменную этажность - 5-9 этажей. В данный момент бизнес-центр активно ищет арендаторов. Также во втором квартале 2009 года в Перми официально было заявлено о строительстве одного объекта с офисными помещениями - это «бизнес-парк», который группа строительных компаний «ПермГражданСтрой» намерена возвести на месте бывшей кондитерской фабрики «Пермская», в квартале, ограниченном улицами Коммунистическая, Попова, Советская и Осинская. В мае 2009 года была расчищена площадка под строительство. В комплекс зданий площадью порядка 100 тысяч квадратных метров войдут офисные, торговые помещения, а также четырех- или пяти- звездочный отель международного гостиничного оператора.