Что ждет региональный рынок коммерческой недвижимости в 2010 году?

11 февраля 2010 г.

Быстрого восстановления в секторе коммерческой недвижимости ожидать не приходится. Таково мнение экспертов конференции «Региональный рынок коммерческой недвижимости: новые правила игры», которая пройдет в рамках V Камского форума 18 февраля 2010 года. При этом ведущие игроки рынка единодушно заявляют, что первые признаки стабилизации в этом секторе уже прослеживаются.

Эксперты поделились с изданием «Метражи» своим видением перспектив развития рынка региональной коммерческой недвижимости в 2010 году.

Игорь Голубев, исполнительный директор компании «Перспектива - недвижимость для бизнеса», модератор конференции:
- Новые экономические условия наглядно продемонстрировали, что арендная ставка и цена продажи коммерческих площадей имеют прямую зависимость от покупательской способности населения. Даже незначительное снижение потребительского спроса влечет за собой коррекцию арендных ставок и, как следствие, цены продажи, поскольку при снижении арендных ставок снижается инвестиционная составляющая покупки. Долгое время рынок демонстрировал исключительно восходящей тренд. В 2008 году произошли резкие изменения в сегментах аренды и продажи коммерческой недвижимости. Сначала они сопровождались стремительным падением цен, затем - стагнацией. К концу прошлого года арендные ставки достигли «справедливого», по мнению арендаторов, уровня. При этом примечателен тот факт, что в период кризиса 2008 года цена реализации объектов, собственники которых не были «скованы» кредитными обязательствами, изменилась менее существенно, чем арендные ставки. Это стало одной из причин того, что рынок коммерческой недвижимости стал менее привлекательным для инвестирования. Предполагаю, что значительная доля инвестиций в связи с этим перетекла с рынка недвижимости в фондовый и валютный рынки.

Говоря о прогнозах на 2010 год, необходимо рассматривать, как минимум, два сценария развития. Согласно оптимистическому сценарию, уже сейчас цены предложения и арендные ставки достигли критического уровня, так называемого «дна». В таком случае в 2010 году логично ожидать некоторый рост в сегменте продажи коммерческих объектов. Однако вероятность роста арендных ставок невелика, если принять во внимание отсутствие реальных намерений прихода в Пермь федеральных сетей.

Если же макроэкономическая ситуация предопределит дальнейшее развитие рынка по пессимистическому сценарию, мы ожидаем дальнейшее снижение ценовых показателей.

Судя по планам и намерениям застройщиков, в ближайшие три года на пермском рынке не стоит ожидать новых крупных коммерческих объектов. Пик заявленных девелоперских проектов в Перми пришелся на 2007 год. Однако последние два года показали, что многие из них до сих пор существуют только на бумаге. При этом строительство концептуальных проектов, востребованных на сегодняшний день на рынке, - это основной драйвер развития рынка коммерческой недвижимости.

Николай Вечер, директор филиала GVA Sawyer в Санкт-Петербурге, вице-президент ГУД:
- В 2010 году рынок коммерческой недвижимости регионов будет становиться гораздо более форматным, чем это было до кризиса. Что я имею в виду? Все 2000-ные годы региональный рынок недвижимости развивался по двум основным направлениям. Во-первых, на основе местных представлений о спросе, формате и на местные деньги. Во-вторых, на основе московских представлений о спросе, формате и на московские деньги.
Как показала практика, оба пути были ошибочными. Местные концепции грешили «зашоренностью» и непониманием особенностей движения глобальных инвестиций в регионы, а для московских представлений о местных рынках был характерен полный отрыв от местной специфики. Форматность проектов нынешнего времени и должна преодолеть прошлые недостатки. Думаю, что это будет происходить путем тщательного изучения особенностей будущего спроса: определения целевых групп, формированием экономического размера и оценкой перспектив поглощения будущего объекта рынком. То есть во главу угла встанут маркетинговые исследования.
С другой стороны, проекты сразу будут «затачиваться» под иностранные инвестиции, а это требует понимания того, какие требования предъявляют инвесторы к проектам в сфере риск-менеджмента, гарантий по выходу из проекта и оценки роста капитализации проекта. То есть, как ни парадоксально это не звучало бы, но проекты должны стать «локальнее» и «глобальнее» одновременно.

Елена Жданова, директор ООО "Управляющая компания «ЭКС»:
- Особых изменений в состоянии рынка коммерческой недвижимости региона по сравнению с 2009 годом вряд ли стоит ожидать. Предполагаю, что может быть некое оживление в сфере купли-продажи объектов (в основном, торговой и складской недвижимости), при этом роста цен на объекты коммерческой недвижимости можно ожидать только по тем объектам, которым удастся повысить чистый операционный доход в 2010 по сравнению с 2009-м. Оснований для снижения ставки капитализации и роста цен продажи по этому показателю по сделкам с коммерческой недвижимостью в 2010 году я не вижу. Что касается ставок аренды - возможно их повышение в 3-4 кварталах 2010 года, но незначительное. В любом случае, о выходе на докризисный уровень ставок аренды в 2010 году говорить не приходится. При этом постепенно в течение 2010 года будут заполняться пустующие площади на объектах коммерческой недвижимости, преимущественно торговой, либо складской.
На фоне стабилизации ситуации с арендой коммерческих площадей инвесторы постепенно начнут «размораживать» девелоперские проекты, находящиеся в начальной стадии реализации. В целом, 2010 год можно назвать «годом начала оживления» рынка коммерческой недвижимости.