Пермский рынок коммерческой недвижимости в новых экономических условиях

26 февраля 2010 г.

65 миллионов лет назад на Землю упал метеорит. В результате произошел большой взрыв, и образовалась огромная воронка. На много тысяч километров вокруг вымерли все живые организмы, а облака пыли и дыма закрыли солнечный свет. В результате всему живому пришлось адаптироваться к новым условиям. И именно тогда возник основной закон выживания в кризис: адаптируйся или умри.

Сейчас на Землю упал финансовый метеорит. В результате из мировой экономики исчезли триллионы долларов, а пыль заблокировала финансовое солнце - ликвидность. Рост экономики остановился по всему миру, а «динозавры», такие как Chrysler и General Motors - вымерли. Множество банков, а также вся финансовая система мира сильно пострадала.

Эту историю я услышала от своего знакомого - директора дочернего отделения одного датского инвестиционного фонда в Санкт-Петербурге Чарльза Восса. Она и заставила меня задуматься над тем, какие меры предпринимает динозавр, который, по сути, является пока лишь детенышем - рынок коммерческой недвижимости. Какой климат в результате создастся на этом рынке? Станет ли он когда-нибудь прежним?

В кризисный период сектор коммерческая недвижимость является одним из наиболее рисковых. Если потребность населения в жилье остается в любых экономических условиях, то потребность в недвижимости для бизнеса имеет прямую зависимость от макро и микросреды. Прошедший 2009 год наглядно это продемонстрировал.

Основные факторы, влияющие на рынок коммерческой недвижимости в 2009 году: Сворачивание планов по развитию в регионах федеральными компаниями, закрытие дополнительных офисов и филиалов Сокращение рабочих мест (уровень безработицы в Пермском крае за 2009 год вырос на 3,4 раза) Сокращение индекса промышленного производства (88,3% к 2008 году) Снижение оборота розничной торговли (93,4% к 2008 году) Снижение размера реальной заработной платы (75,5% к декабрю 2008 года) Экономия на издержках (изменение условий по договорам аренды, переезд арендаторов в более дешевые площади) Необходимость собственников помещений расплачиваться по кредитным обязательствам Наличие инвестиционно привлекательных инструментов для сохранения средств

В период с III квартала 2008 года (когда рынок вышел на нисходящий ценовой тренд) до конца 2009 года средняя арендная ставка на торговые помещения снизилась на 34%, аренда офисных помещений потеряла 44%. Рынок купли-продажи офисных помещений «просел» чуть более чем за год на 36%, торговых - на 19%.

Статистические данные говорят нам о том, что рынок аренды в период кризиса демонстрировал более активное проседание, чем рынок купли-продажи торгово-офисных объектов. Это объясняется его большей динамичностью. Собственники помещений активно шли на уступки в вопросе снижения арендной ставки, чтобы максимально заполнить площади и не потерять присутствующих арендаторов. Рассмотрим динамику ценовой картины рынка аренды и продажи коммерческих площадей, находящихся на открытом рынке 2 и более месяцев.

Очистительное влияние кризиса наибольшим образом отразилось на сегменте офисной недвижимости, поскольку снижение деловой активности в Перми ощущалось сильнее, чем снижение потребительского спроса. Пример тому - оборот розничной торговли в 2009 году в Пермском крае снизился на 6,6% по сравнению с 2008 годом. При этом индекс промышленного производства снизился на 11,7%, инвестиции в основной капитал - на 21%, а количество официально зарегистрированных безработных выросло в 3,4 раза.

Изменение основных ценовых показателей на рынке торговой
и офисной недвижимости г. Перми 3 кв. 2008 г. - 4 кв. 2009 г.

Мы видим, что уже с мая 2008 года наблюдается рост количества объектов, собственники которых понизили арендную ставку в отчетном периоде. В течение всего периода с октября 2008 по июнь 2009 года доля объектов, цена которых изменилась в сторону снижения, превышает 40% (исключение составил январь, который является непоказательным по причине большого количества выходных дней).

Динамика изменения структуры объектов в экспозиции в разрезе статичности цены предложения в анализируемом периоде

На рынке продажи коммерческих площадей уже апреле 2008 года началась коррекция структуры объектов в разрезе статичности цены предложения в анализируемом периоде. Количество предложений, по которым собственники подняли цену, непрерывно снижалось, достигнув в январе-феврале 2009 года отметки 2-4%, при этом количество предложений со сниженными ценами постоянно рос и составил в феврале-марте 2009 года 52-53%.

При этом так называемые «пожарные» продажи (продажи со значительным дисконтом) производились в исключительных случаях, как правило, когда собственник обременен кредитными обязательствами, и большей частью на закрытом рынке. Так, по информации, полученной от пяти агентств недвижимости города Перми, входящих в анализируемую группу, из более чем 120 сделок с объектами коммерческой недвижимости, проведенных в 2009 году, три сделки осуществились по ликвидационной цене.

Дата регистрации сделки	Адрес	Характеристика помещения	Рыночная цена, руб./кв.м	Цена сделки, руб./кв.м	Отклонение от среднерыночной цены
Февраль	ул. Героев Хасана	Офисное помещение, 18 кв.м	68 000	40 300	-41%
Февраль	Мотовилихинский р-н	Помещение в торговом центре, 72 кв.м	46 000	33 890	-26%
Июнь	Ул. Уральская	Офисное помещение, 83 кв.м	65 000	44 580	-31%

Динамика изменения арендной ставки и цены предложения на рынке торговой недвижимости

Динамика изменения арендной ставки и цены предложения на рынке офисной недвижимости

Максимальные темпы снижения цены предложения и арендных ставок наблюдались в 4 квартале 2008 года - Iквартале 2009 года. В этот период особо ярко наблюдается смещение структуры рынка недвижимости для бизнеса в сторону более дешевых объектов.

Структура рынка продажи торговой недвижимости в зависимости от диапазона цен кв. метра

Структура рынка аренды торговой недвижимости в зависимости от диапазона арендных ставок

Структура рынка продажи офисной недвижимости в зависимости от диапазона цен кв. метра

Структура рынка аренды офисной недвижимости в зависимости от диапазона арендных ставок

Изменение экономической ситуации отчетливо сказывается на росте ставок капитализации объектов коммерческой недвижимости. Поскольку снижение арендных ставок было более существенным, чем снижение цен.

Ставка капитализации на пермском рынке коммерческой недвижимости:

Декабрь 2008 9-11 %

Декабрь 2009 13-14%

Ставка капитализации по определенным бизнес-центрам, торговым центрам

БЦ «Серго»

• Декабрь 2008 9-10%
• Декабрь 2009 11-13%

БЦ «Луначарский»

• Декабрь 2008 9-10%
• Декабрь 2009 11-12%

ТЦ «Лайнер»

• Декабрь 2008 9-10%
• Декабрь 2009 11-12%

Основные тенденции

- Передел рынка коммерческой недвижимости
2009-2010 гг. останутся в истории пермской коммерческой недвижимости временем передела рынка. Ряд зданий и помещений уже поменял своих собственников, часть объектов пока своих владельцев не поменяли, но сейчас идет процесс урегулирования «проблемных» долгов с кредиторами, часть крупных объектов сегодня представлены в открытой продаже.

- Заморозка крупных объектов и проектов (Zeppelin, ТЦ на Орджоникидзе, 2Б, «Ворота Прикамья»)

- Низкие объемы ввода объектов

- Сокращение количества реальных сделок

- Рост ставки капитализации (все сегменты, кроме складской)

- Снижение количества предложений (кроме складской)

-Процент вакантных площадей высок и продолжает расти (за исключением ряда объектов с высоким уровнем управления)

-Усложнение перевода помещений в нежилой фонд.

Ваше имя:

Комментарий:

Антиспам-код

Отправить