Рынок недвижимости Эстонии. Время покупать?!

19 января 2010 г., просмотров: 739

Эстония

Последние 10 лет рынок недвижимости в Эстонии развивался и рос в основном за счет внутреннего спроса со стороны местного населения и иностранных покупателей из Скандинавских стран. Для страны богатой рекреационными, природными, культурно-историческими ресурсам, логично развивать спрос в соседних странах на туристические услуги, услуги сферы гостеприимства (гостиницы, рестораны, досуг), строящиеся объекты рынка недвижимости. Однако, ориентируясь лишь на удовлетворение потребностей внутреннего рынка и спроса со стороны Скандинавских стран, Эстонии не удалось в полной мере реализовать свой потенциал.

Несмотря на то что, в прошлом курорты Эстонии и Таллинн, в частности, были одним из популярнейших мест проведения досуга, семейного отдыха среди жителей Москвы, Санкт-Петербурга и других центральных городов СССР, в настоящее время массовый спрос на отдых в этой стране ограничивается поездками на майские праздники, Рождество и Новый год. Не говоря уже о том, что для граждан России, рассматривавших покупку зарубежной недвижимости, Эстония представлялась весьма экзотической страной. Даже, несмотря на очевидную транспортную доступность данного региона.

Gordon Rock и Baltic Estate проанализировав историю развития рынка недвижимости в Эстонии и оценив текущее состояние, пришли к выводу, что современная жилая недвижимость в Таллинне, построенная в период с 2000 по 2008 г. по ряду параметров может успешно конкурировать с предложениями в Восточной Европе, Скандинавии и ряде других европейских стран:

- Мы говорим в основном о Таллинне, по той причине, что за последние 5 лет именно в столице страны жилищное строительство развивалось наиболее активно. К сожалению, курортные зоны не получили серьезного развития. В них были построены несколько СПА центров и даже горнолыжная база. Однако при принятии решения о целесообразности строительства учитывался спрос лишь со стороны местного населения и немногочисленных скандинавских туристов. Приятным исключением является пожалуй курорт Нарва-Ыйзу, расположенный в непосредственной близости от границы с Россией в 250 км. от Санкт-Петербурга.

Строительный бум в Таллинне начался в 2004 году и достиг своего апогея в 2005-2006 годах после вхождения Эстонии в Европейский Союз. Стимулом к развитию строительства в городе послужило повышение доступности финансовых ресурсов для девелоперов, застройщиков и покупателей. После вступления Эстонии в ЕС средние ставки банков по ипотечным и коммерческим кредитам снизились в два раза с 10 до 5% годовых, а сроки ипотечного кредитования увеличились до 30 лет.

Таллинн

Десять лет развития сделали Таллинн современным европейским городом, деловым, финансовым и торговым центром. Однако он не превратился в огромный мегаполис, оставаясь курортным городом, сохранил свою камерность и уют.

Несмотря на строительный бум 2005 - 2007 годов Таллинн застраивался достаточно продуманно и равномерно. Именно это определило его настоящий внешний облик и гармоничное сочетание в городской архитектуре средневекового центра, современных деловых и жилых кварталов в исторической части города, малоэтажной квартирной застройки и частных домов в парковой и прибрежной частях города.

Являясь крупным портовым городом и транспортным узлом на Балтике, Таллинн не производит впечатление промышленного города. Напротив, реконструкция жилых кварталов, строительство новых современных домов и гостиниц в припортовых районах формируют комфортную среду для жизни и отдыха.

Надо отдать должное архитекторам и строителям, создающим удивительно комфортную атмосферу для отдыха и проживания в городе.

Таллинн - очень компактный город. Его камерность в сочетании с хорошо организованным дорожным движением и современной качественной транспортной инфраструктурой сокращает временные затраты на перемещение из самого дальнего жилого района города в центр до 30 минут при скорости движения не превышающей 50 км/ч.

Значительные средства, вложенные в транспортную инфраструктуру города, повысили качество дорог и степень безопасности дорожного движения. Исторически Таллинну присуща высокая организованность и культура участников движения. Но самый весомый аргумент для жителей мегаполисов и крупных городов - это отсутствие пробок на дорогах.

В городе развит общественный транспорт (автобусы, трамваи, такси, шаттлы, троллейбусы), сеть которого охватывает все жилые районы города и даже некоторые пригородные и дачные массивы. Движение общественного транспорта организовано строго по расписанию, а время передвижения в городском транспорте практически не отличается от времени перемещения на автомобиле.

Для некоторых интересных, с точки зрения потенциального покупателя, районов города в транспорте вообще нет необходимости. Они расположены в парковой и прибрежной части Таллинна в 10-15 минутах пешей прогулки от центра.

С одной стороны, Таллинн - город богатый разнообразной инфраструктурой для туристов: комфортабельные гостиницы, уютные рестораны и кафе на любой вкус, клубы, исторические и культурные достопримечательности, смотровые площадки с потрясающими панорамными и сказочными видами. С другой стороны, Таллинн - очень комфортное место для жизни.

Таллинн не является промышленным городом. А соответственно замечательная экологическая обстановка, чистый и свежий воздух, природные и климатические особенности создают возможность для здорового образа жизни. Город богат инфраструктурой для активного отдыха. Практически вдоль всех береговых линий, в хвойных лесных массивах и парковых зонах проложены асфальтированные беговые и велосипедные дорожки. У местного населения является хорошим тоном после интенсивного рабочего дня, который, как правило, заканчивается в 16.00, посвятить пару часов пешим или велосипедным прогулкам на свежем воздухе. С 80-х годов в Таллинне широко развит яхтенный спорт. В курортной части города расположен яхт-клуб и марина для катеров и яхт, школа для обучения юных и взрослых яхтсменов. Свежие ветра Балтики стимулируют развитие и популяризацию винд- и кайт-серфинга. Кроме того, город богат фитнес и СПА центрами, бассейнами.

Одна из особенностей города это сочетание жилых массивов и лесопарковых зон, кварталов с многоэтажными домами (от 5 до 9 этажей) и кварталов с частной застройкой. Жилая недвижимость, построенная в период с 2004 по 2007гг и расположенная в лесных массивах в непосредственной близости от моря - отличная альтернатива гостиницам.

Инвестиции

Эксперты из Gordon Rock и Baltic Estate отмечают, что с точки зрения, инвестиционных возможностей, вероятнее всего, рынок недвижимости в Таллинне достиг своего дна, так как цены приблизились к фактической себестоимости строительства. Соответственно наступает подходящий момент для покупки недвижимости. Конечно такого бурного роста (50% в год) как было в период с 2004 по 2007 г.г. не произойдет, но прирост рынка на 20% в год вполне реален. Одним из факторов, влияющих на возможное повышение стоимости в 2010 году, служит сокращение предложений нового жилья. В связи с достаточным количеством предложения жилья на первичном рынке у девелоперов, банков и риэлторов, а также вторичного жилья у населения и банков, коммерческие банки сворачивают финансирование девелоперов, а государство ограничивает строительство нового жилья. Конечно, нет смысла ожидать подъема цен на жилье построенное в 90-х годах. Однако будущий рост цен на новое жилье оправдан.

В настоящий момент на рынке недвижимости Таллинна выделяют следующие сегменты:
- По типам объектов недвижимости: многоэтажные квартирные дома (до 9 этажей)малоэтажные квартирные дома (до 4 этажей)блокированная застройка (таунхаусы)коттедж;
- По организации района/квартала точечная застройкажилые районы с единым архитектурным стилем и планировкой прилегающих территорийжилые районы, которые застраивают разные девелоперы, с разным архитектурным стилем и планировкой прилегающих территорийжилые кварталы

По географии расположения наиболее интересных объектов:

Район города	Типы объектов недвижимости
Историческая часть города. Средняя стоимость недвижимости в исторической части города составляет 4500 долларов за 1 кв.м.	Квартиры в домах средневековой постройки Квартиры в реновированных домах Квартиры в домах 2005-2009 г.г. постройки
Парковая часть города (10-15 мин. пешей прогулки до исторической части города). Средняя стоимость недвижимости - 2000 долларов за 1 кв.м.	Квартиры в 2 - 3 этажных домах, построенных в 2000-х годах Квартиры в реновированных домах
Береговая линия (10 - 20 минут на автомобиле от центра города). Средняя стоимость недвижимости - 2500 долларов за 1 кв.м.	Квартиры в 2 - 3 этажных домах, построенных в 2000-х годах Коттеджи Секции в блокированных домах (таунхаусах)
Лесные массивы (10 - 20 минут на автомобиле от центра города) Средняя стоимость недвижимости - 2500 долларов за 1 кв.м.	Квартиры в 2 - 3 этажных домах, построенных в 2000-х годах Коттеджи Секции в блокированных домах (таунхаусах)
Курортные зоны (10 - 20 минут на автомобиле от центра города) Средняя стоимость недвижимости - 2500 долларов за 1 кв.м.	Квартиры в 2 - 3 этажных домах, построенных в 2000-х годах Коттеджи Секции в блокированных домах (таунхаусах)
«Дальние районы» (20 - 30 минут на автомобиле от центра города) Средняя стоимость недвижимости - 1500 долларов за 1 кв.м.	Квартиры в 2 - 3 этажных домах, построенных в 2000-х годах Коттеджи Секции в блокированных домах (таунхаусах)

По категориям собственников объектов недвижимости: Физические лица (местное население)Девелоперы/застройщикиКрупные риэлторские компании, выкупившие часть объектов недвижимости в процессе строительстваБанки/компании, аффилированные с банками, вложившие деньги в девелоперские проектыБанки, владеющие ипотечными квартирами, по которым собственники не смогли расплатиться

Деление рынка

Первичный рынок

На первичном рынке представлены объекты, построенные в период с 2004 по 2008 г.г. и не реализованные девелоперами, агентствами недвижимости и банками вследствие начала кризиса и резкого сокращения спроса. В стоимость квартир включена внутренняя чистовая отделка помещений. На первичном рынке постепенно происходит сокращение предложений в связи с тем, что местное население дождавшееся снижения цен улучшает свои условия жизни.

Вторичный рынок

Вторичный рынок можно разделить на три сегмента по времени строительства объектов: до 90-х годов - многоэтажные дома (5-9 этажей) в сложившихся с советских времен спальных районах и частная застройка (дома)90-е года -2004 год - малоэтажные квартирные дома, построенные или реновированные в исторической и парковой частях города; частные коттеджи, построенные в черте города или курортных районах2004 - 2008 г.г. - многоквартирные дома этажностью до 5 этажей; блочные дома (блокированная застройка), коттеджные кварталы в лесных массивах рядом с морем Как правило, на вторичном рынке в стоимость квартир включается не только качественный ремонт, но и современная, а порой эксклюзивная мебель и бытовая техника. При этом, на вторичном рынке квартиры в домах построенных в период 2004 - 2007г.г. на 10-15% ниже чем на первичном.

Исходя из средних ценовых параметров наиболее интересных предложений, можно определить размер бюджета на покупку объекта недвижимости.

Параметры	Площадь	Цена
1 комнатные квартиры	35 - 50 кв.м.	50000 - 100000 долларов США
2 комнатные квартиры	45 - 80 кв.м.	70000 - 150000 долларов США
3 комнатные квартиры	50 - 110 кв.м.	80000 - 250000 долларов США

Эстонским девелоперам, архитекторам и строителям удалось успешно реализовать концепцию строительства жилья настоящего эконом класса, основными характеристиками которого являются: современные и оригинальные архитектурные решения высокое качество материалов и строительных работкороткие сроки строительствапланировочные решения и интерьеры, комфортные для проживаниявысокая степень готовности квартир и апартаментовсоответствие цены и качества (это относится к настоящему периоду)

Преимущества

Гражданин России, напрямую покупающий недвижимость в Таллинне имеет возможность получения многократной Шенгенской визы. Этот факт превращает Таллинн в своеобразную стартовую площадку для свободного перемещения по странам Евросоюза, входящим в Шенген.

Отличительной особенностью предлагаемых в Таллинне новых квартир, блокированных домов и коттеджей является то, что все они продаются с максимальной степенью готовности к проживанию. Внутренняя отделка помещений входит в стоимость объекта недвижимости. Основная концепция эстонских архитекторов и строителей заключается в том, что покупатель должен иметь возможность как можно быстрее начать пользоваться приобретенным имуществом. Новые жилые помещения продаются в двух вариантах: с чистовой отделкой, которая включает в себя покраску помещений, полы, двери, установленную сантехнику и подготовку под свет«белые стены», когда у покупателя есть возможность выбора цветовых решений интерьера и отделочных материалов. В этом случае, сроки финишной отделки помещений составляют 1-1,5 месяца.

Особенностью рынка является то, что все сделки с недвижимостью осуществляются через нотариуса и проходят государственную регистрацию, что гарантирует права покупателей и продавцов. Средний срок осуществления сделок - около 2 месяцев.

Текущее состояние рынка недвижимости Эстонии предоставляет российским гражданам интересные возможности для инвестиций, сохранения сбережений и покупки современного комфортного жилья в европейском городе для сезонного проживания, отдыха и досуга.

Ваше имя:

Комментарий:

Антиспам-код

Отправить