Арифметика привлекательности

1 марта 2010 г., просмотров: 550

 

 

В рамках V Камского форума состоялось ежегодное заседание Дискуссионного клуба аналитиков. Ведущие российские аналитики обсудили тенденции и оценили возможные сценарии развития рынка недвижимости.

Основной вопрос, который участники секции задавали экспертам в кулуарах - в какой сегмент рынка недвижимости сегодня выгодно вкладывать средства частному инвестору. Корреспондент издания «Метражи» выяснил мнение аналитиков по этому поводу.

 

Эльвира Епишина, начальник аналитического отдела ОАО «Камская Долина», САРН, эксперт научно-технической сферы РФ, доцент кафедры «Финансов, кредита и биржевого дела», к.э.н., модератор заседания, г. Пермь

- Различные сегменты рынка недвижимости тесно взаимосвязаны в своем развитии, при этом вступление в ту или иную стадию у некоторых из них идет с опережением. Так, основные тенденции формируются именно на рынке жилой недвижимости, как на наиболее емком сегменте с большим количеством участников и объектов купли-продажи, а затем перетекают и на другие сегменты.

При сохранении положительных тенденций в экономике страны и региона именно на пермском рынке жилья можно предполагать некоторую активизацию инвесторов в 2010 году. Так, со второй половины 2009 года наблюдается некоторое оживление инвестиционного спроса, причем если сначала преобладали спекулятивные сделки, то к концу года на рынке начали появляться участники с более длительным горизонтом инвестирования. При этом наиболее приемлемым на сегодняшний день видится именно среднесрочное вложение денежных средств (на период более года).

Исходя из текущего состояния рынка, наиболее привлекательными объектами сейчас являются квартиры небольшого формата, преимущественно эконом-класса. Наблюдаемое формирование дефицита в данном подсегменте, что прежде всего характерно для рынка нового строительства, в дальнейшем станет мощной предпосылкой для роста стоимости подобных активов.

 

Владислав Луцков, генеральный директор Аналитического консалтингового центра компании «Миэль-недвижимость», САРН, модератор заседания, г. Москва

- На сегодняшний день наиболее привлекательный сегмент для частного инвестора - это жилье. Причем, жилье эконом- и среднего класса, в меньшей степени интересны в этом плане сегмент бизнес и элит. В Москве на рынке многоквартирного и загородного жилья уже наблюдается возврат отложенного платежеспособного спроса. Количество сделок из месяца в месяц увеличивается на 45-70%. Эти показатели говорят нам о том, что спрос рынке восстанавливается и в основе здесь лежит базисная потребность населения в улучшении жилищных условий.

В отличие от сектора жилья, на рынке коммерческой недвижимости проблемы будут носить затяжной характер. До тех пор, пока нет развития бизнеса, думать о коммерческих помещениях не приходится.

Кроме того, в качестве интересного для долгосрочных инвестиций сегмента нельзя не отметить землю. Сегодня земельные участки зачастую продаются как дистресс-активы. В период кризиса этот сегмент снизился в цене более других из-за финансовых проблем у профильных собственников земельных активов: девелоперов, агрокомплекса, частных собственников. При этом потенциальному инвестору важно понимать, что земля должна быть инфраструктурно подготовлена к освоению. Именно такие участки в дальнейшем будут пользоваться спросом. Конечно, предложение таких объектов ограничено, но на сегодняшний день их можно купить достаточно дешево. И с точки зрения долгосрочных инвестиций - это один из привлекательных сегментов.

 

Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов, генеральный директор, президент ЗАО «Русское агентство недвижимости «САВВА», член Межведомственной рабочей группы по реализации национального проекта «Доступное жилье», г. Москва:

- Думаю, что самым целесообразным является приобретение проблемных активов, выходящих на рынок. Поскольку их продавцы не преследуют получение максимально возможной стоимости, так как не имеют времени для длительного экспонирования объектов, при этом ключевым их интересом является быстрая продажа, то это могут быть наиболее интересные и привлекательные приобретения с высокой нормой доходности. Например помещения торгово-офисного назначения в комплексе «Коперник» рядом с «Президент-отелем».

 

Ольга Фаст, руководитель Аналитического центра «Медиана», г. Пермь:

- Выбор оптимального объекта для инвестирования на рынке недвижимости я бы рассматривала, как минимум, с двух позиций. Самыми интересными для вложения средств являются так называемые «пожарные продажи». Это объекты, цены на которые существенно снижены по причине экстренной продажи. Однако в Перми, как правило, такие объекты не выходят на открытый рынок, сделки совершаются кулуарно.

С другой стороны, если рассматривать инвестиции в рынок жилья на среднесрочную и долгосрочную перспективу, очевидно, что самый высоколиквидный и перспективный сегмент - это новое жилье экономкласса, находящееся на высокой стадии готовности. Спрос в этом сегменте устойчив, ведь потребность населения в жилье с приходом кризиса не уменьшилась, а временно сократилась платежеспособность. Уже сегодня в Перми наблюдается снижение количества таких предложений. Если учесть, что длительность строительного цикла составляет в среднем два года, а количество объектов, строительство которых начато в 2009 году, можно сосчитать по пальцам, предполагаем, что в самое ближайшее время сформируется дефицит такого жилья. При всем этом, для потенциального инвестора важно, что сегмент нового жилья эконом-класса в Перми уже нащупал ценовое дно.

 

 

Михаил Хорьков, руководитель Аналитического центра «Уральской палаты недвижимости», САРН, член комиссии по аттестации аналитиков Российской гильдии риэлторов, г. Екатеринбург

- В условиях, когда сохраняется высокая неопределенность развития мировых финансовых и сырьевых рынков, локальные факторы на рынке недвижимости отходят на второй план. Имеено глобальные факторы и зависимость России от спроса на мировом рынке не позволяет сегодня давать уверенные прогнозы. При этом если отталкиваться от положительного тренда в мировой экономике, то можно говорить о двух характерных особенностях предстоящего развития рынке недвижимости: во-первых, рынки большинства крупных городов за последние годы прошли этап первичного насыщения современными объектами коммерческой недвижимости. Особенно торговыми и офисными центрами. Дальнейшее развитие этих сегментов будет происходить в условиях возрастающей конкуренции. При этом здесь, пока остается достаточно ниш для развития в среднесрочной перспективе.

С другой стороны, рынок жилья выглядит наиболее привлекательным в долгосрочной перспективе. Низкая обеспеченность жильем, при низком качестве жилого фонда создает базовые условия для развития этого сегмента. Пауза, длительностью один-два года в выводе на рынок новых объектов неизбежно приведет к недостатку предложения в ближайшие время.

 

Автор: Максим Ленковский

Ваше имя:

Комментарий:

Антиспам-код

Отправить