Шах кризису. Нынешний кризис заставил управляющие компании осваивать новые правила игры на рынке недвижимости.

19 марта 2010 г., просмотров: 626

Нынешний кризис заставил управляющие компании осваивать новые правила игры на рынке недвижимости. Он наглядно продемонстрировал, что «слепое» требование от партнера выполнения прописанных в договоре условий сотрудничества приводит к неизбежным потерям. С одной стороны, это потеря арендатора, которая влечет за собой пустующие площади и снижение дохода. С другой стороны - потеря подрядчика и, как следствие, незакрытые участки работ, проблемы в эксплуатации объекта, затраты на поиск нового подрядчика, а также снижение чистой прибыли и качества объекта.

О новых правилах игры управляющей компании и ее партнеров, а также о том, чего ожидать в секторе коммерческой недвижимости, в интервью изданию «Метражи» рассказала директор ООО «Управляющая компания «ЭКС» Елена Жданова.

- Елена Викторовна, стоит ли ожидать восстановления пермского рынка коммерческой недвижимости в среднесрочной перспективе?

- На мой взгляд, ближайшие год-полтора станут лишь началом восстановления рынка коммерческой недвижимости. В 2010 году можно ожидать некоторого оживления рынка недвижимости, но выхода из кризиса, равно как и серьезной положительной динамики, мы не предвидим. В 2010 году возможно оживление в сфере купли-продажи готовых объектов (в основном торговой и складской недвижимости), при этом роста цен на объекты коммерческой недвижимости при этом ожидать не приходится. К концу года мы прогнозируем определенную динамику по снижению свободных торговых площадей, есть небольшая вероятность повышения арендных ставок.

- При этом как вы оцениваете вероятность дальнейшего снижения ценовых показателей?

- Пока я не вижу серьезных оснований для ухудшения ситуации на рынке коммерческой недвижимости. Если, конечно, не произойдет очередных глобальных потрясений в экономике.

- Например

- Например, возможный распад Евросоюза и все последующие за этим события, или объявление дефолта по американской валюте за пределами США, или Лучше остановиться на «или». То есть я говорю о событиях, которые могут неизбежно задеть мировую резервную систему и глобальные экономические взаимоотношения между государствами. Однако, по моим предположениям, этого произойти не должно - потому что в итоге подтолкнет мир ко второму витку кризиса и нанесет еще больший ущерб практически всем странам. По крайней мере, остается рассчитывать на разумность и готовность к взаимному решению проблем среди основных мировых игроков.

О пределах передела

- Елена Викторовна, по данным аналитиков, снижение средних цен на коммерческие объекты в Перми составило 30-40%. Вы можете согласиться с такими цифрами?

- Сложно сказать, поскольку в прошлом году сделок на рынке недвижимости практически не было. Сегодня можно говорить о том, что существенная корректировка произошла с точки зрения ставки капитализации. Если до кризиса этот показатель в Перми составлял 9-12%, то сейчас - 14-17%, а по некоторым объектам - выше.

При этом чистый операционный доход серьезно не изменился. По крайней мере, по объектам, где управляющие компании или владельцы смогли грамотно решить все вопросы с арендаторами и удержать доходы, а также сократить затраты без ущерба для качества объекта.

Вообще, динамика цены объекта коммерческой недвижимости зависит от ряда факторов: наличия пула арендаторов, насколько востребованы площади, по какой причине продается объект Если мы говорим о так называемых «дистресс-активах», то здесь, естественно, можно ожидать более существенного снижения цены.

- Вам приходилось встречать на пермском рынке такие объекты?

- Честно говоря, реальных предложений на рынке мы не увидели. Мы ожидали их появления, но Пакетных продаж, на которые многие расчитывали в начале кризиса, нет. Единичные предложения по относительно низким ценам были, но большинство из этих объектов находились в таком состоянии, что покупать их с точки зрения инвестирования не выгодно.

- Предвидится ли, на Ваш взгляд, глобальный передел рынка, о котором сегодня много говорится?

- В области коммерческой недвижимости - вряд ли. Если только мы не говорим о ситуации, когда происходит рейдерское поглощение бизнеса. Такие ситуации имеют место на рынке. Также присутствуют ситуации, когда объект переходит в собственность банков как залоговый актив по проблемному кредиту . По сути, в какой-то степени именно банки сейчас (в какой-то степени вынужденно) стали звеном передела рынка, поскольку основная масса «дистресс-активов» - это активы, одновременно являющиеся залоговыми в банках. Ряд крупных банков, как мы видим, уже создали специализированные компании для самостоятельного управления подобными активами. Продолжат ли они ими владеть и в дальнейшем, или через год-два продадут эти активы частным или институциональным инвесторам - сказать не могу.

Ритейл в раздумьях

- Елена Викторовна, как Вы можете оценить настроение крупных ритейлеров относительно экспансии в регионы? Есть ли позитивные изменения по сравнению с 2009 годом?

- Сегодня хоть какую-то активность проявляют лишь единицы. Если рассмотреть продуктовый ритейл, то это компании «X5 Retail Group» (в основном в формате «Пятерочка» и «Перекресток»), «Ашан», «Магнит».

Среди непродовольственных сетей все значительно сложнее. Крупный непродуктовый ритейл сегодня чувствует себя неуверенно, нет понимания, как дальше будет развиваться ситуация, как будут окупаться инвестиции. В конце прошлого года программы экспансии в регионы в большинстве своем были приостановлены. На мой взгляд, в 2010 году большинство ритейлеров займут выжидательную позицию. Сегодня на рынок в регионах готовы заходить «М-Видео», «Спортмастер» и еще несколько крупных операторов. По сути, это все.

ЭКСперименты с партнерами

- Расскажите, пожалуйста, какие корректировки внес кризис в вопросы взаимодействия УК «ЭКС» с партнерами?

- Основное изменение, которое внес кризисный период - это то, что мы перешли из зоны более формального взаимодействия в зону ежедневного открытого партнерского общения. В ходе переговоров мы искали взаимовыгодные решения и с арендаторами, и с подрядчиками.

- Предлагаю для начала остановиться на взаимодействии с арендаторами.

- Основная задача в период кризиса - минимизировать потери дохода и сохранить прибыльность. Мы пытались найти точку равновесия между нашими требованиями как управляющей компании и возможностями арендаторов без потери доходности и экономической эффективности объекта. Для понимания экономики арендатора мы вместе с ними изучали их товарооборот, издержки - и приходили к адекватному для обеих сторон решению, в том числе находя и решения для арендатора по снижению их издержек (речь не только о затратах на аренду), анализировали динамику товарооборота по разным товарным группам арендатора. По некоторым партнерам мы согласовывали временный переход на расширение товарной группы в сторону более низкого ценового сегмента, чтобы арендатор мог делать предложения, максимально выгодные для его клиента. Совместно проводилось изучение оптимального для арендаторов формата площадей, с последующим изменением площади секций согласно этим данным.

Что касается финансовых вопросов, новые договоры с компаниями мы заключали с постепенным увеличением арендной платы в периоде от 6 месяцев до 2 лет. в уже существующие договора изменения арендной платы вносились на квартал, на полгода, максимум на год.

Еженедельно с арендаторами, которые испытывали проблемы с денежными средствами, мы проводили согласование графика платежей, чтобы арендаторы могли иметь реальную возможность заплатить аренду в согласованные сроки, а мы могли объективно планировать свой денежный поток.

Это лишь некоторые варианты работы с партнерами. Вообще же для каждого конкретного случая решения определялись индивидуальные.

- Для большинства стало неожиданным решение в самый сложный момент проводить перепланировку половины первого этажа второй очереди ТРК «Семья». Насколько это было оправданно, и кто выступил инвестором?

- Перепланировка половины первого этажа второй очереди началась в середине прошлого года. Суть ее заключалась в том, что мы перенесли торговые галереи из второй очереди в первую, а якорного оператора техники и электроники «М-Видео» поставили во вторую очередь, а в декабре 2009 года на месте предыдущего оператора техники и электроники «Мир» на втором этаже первой очереди ТРК открылся магазин «Спортмастер». Обе стороны (арендаторы и управляющая компания) были готовы нести временные потери, чтобы в дальнейшем увеличить свой товарооборот на новых, более выгодно расположенных площадях, с лучшими потоками. В этом проекте арендаторы разделили часть расходов с управляющей компанией. Результат таких «перестановок» не заставил себя долго ждать. В августе 2009 года (после открытия «М-Видео») прирост посещаемости второй очереди вырос на 18% без потери посещаемости в первой очереди. В итоге выиграли все: клиенты, арендаторы, управляющая компания и сам ТРК «СемьЯ».

- Как проводилась работа с подрядчиками?

- В этом направлении основной задачей для нас было сокращение затрат без потери качества содержания объекта. Поэтому мы не только договаривались о снижении стоимости услуг подрядчика, но в то же время увеличивали его объемы за счет передачи большего количества объектов для обслуживания. Понижая стоимость услуг подрядчика по обслуживанию, мы заключали с ним новые договоры на поиск и внедрение новых технических решений для повышения эффективности работы объектов (энергосберегающие технологии и т.д.). Совместно с подрядчиком мы искали наиболее эффективные решения по оптимизации его деятельности и, как следствие, - снижению стоимости услуг, не снижая при этом качество. Таким образом, мы сократили количество своих партнеров-подрядчиков, но дали оставшимся с нами возможность нормально зарабатывать в кризисный период.

О результатах проведенной работы красноречиво говорят цифры

Динамика вакантных площадей (к 2008 г.) По некрупным объектам: июль 2009 - 4%; декабрь 2009 - сокращение до 2% По ТРК «СемьЯ» Пермь: июль 2009 - 6%; декабрь 2009 - сокращение до 3% ТРК «СемьЯ» Уфа: вакантные площади - 0%

Динамика выручки по всем объектам: Январь - июль2009 / январь-июль 2008 - снижение на 18% 2009 год к 2008 году - снижение на 8%.

Динамика по чистому операционному доходу по всем объектам: ЧОД 2009 год = ЧОД 2008 года

Динамика по посещаемости объекта (к 2008 г.) ТРК «СемьЯ» Пермь: июль 2009 рост на 4%; декабрь 2009 рост на 7%

Автор: Максим Ленковский

Ваше имя:

Комментарий:

Антиспам-код

Отправить