Утиная охота

14 апреля 2010 г., просмотров: 668

Сейчас наступил необыкновенный период: рождается много идей и новых тем. Ситуация в экономике неопределенная, потому формируется цепь рассуждений, а порой и домыслов (назовем их «утками»), относительно того, что происходит сегодня на рынке недвижимости, и чего, собственно, ожидать нам завтра.

Весной, как заведено, утиная охота набирает обороты. Редакция газеты "Метражи" решила разобраться в потоке разнообразных противоречивых мнений и понять, где же в море информации «плавают» утки подсадные, а где прячется живая «синица» зарождающихся трендов.

Ну что, постреляем?!

Цены на рынке недвижимости уже достигли «дна» и больше падать не будут - только расти

Факт 1. Тренд - вниз

Как отмечают эксперты «Метражей, на рынке сложилась примечательная ситуация. С одной стороны, снижение цен и падение доходов населения. С другой, сокращение предложения на рынке. Этот феномен в народе уже назвали «ножницами цен», когда два разнонаправленных вектора тянут цену в противоположные направления. Результат - стабилизация на рынке жилья, которая сопровождается колебаниями вверх-вниз.

Как считает Александр Астафьев, директор АН «Тимур», цены на рынке стабилизировались, в феврале-марте даже обозначилась коррекция в сторону понижения, в том числе по ликвидным объектам. «С начала года произошло повышение цен по некоторым объектам на 5-7%, однако спрос не подхватил дальнейшее увеличение. В результате чего начался откат в сторону уменьшения». С этим мнением согласна директор АН «Надежда» Ольга Мальцева: «Сейчас мы фиксируем торг в сторону понижения, особенно по объектам, удаленным от центра: Висим, Вышка II, Рабочий поселок». Алексей Ананьев, коммерческий директор АН «Респект» аналогично отмечает стагнацию на рынке и движение тренда цены вниз. Таким образом, - отмечает эксперт, - март отыграл у предыдущих месяцев часть цены квадратного метра.

Факт 2. Цифры - вверх

Вместе с тем, аналитики говорят об обратном. По словам Павла Новоселова, руководителя Аналитического центра ИА «Медиана», реальное движение началось с сентября 2009 года - с этого времени началась коррекция цен в сторону повышения. Цена метра прирастает в среднем на 500 рублей в месяц. Стоимость кв.м на рынке жилья сегодня составляет 41 тыс.рублей за кв.м. «Рост цен продолжился и в марте (1,5%), - продолжает директор консалтинг-группы R&D Регина Давлетшина. Об этом говорят цифры. Сейчас наблюдается движение цены вверх на уровне инфляции. Экономика постепенно восстанавливается, и это оказывает влияние на рынок недвижимости».

Отсюда вопрос: цифры идут вразрез с экспертной оценкой? На это аналитики дают ответ: «Цена предложения имеет тенденцию роста, цена же сделок - стабильна. Это подтверждает факт, что спрос не поддерживает тот уровень, который предлагают продавцы. В результате торга это и приводит к снижению стоимости»

Помощь государства, несмотря на заявляемые объемы, недостаточна для развития жилищных условий граждан

Факт 1. Государство в помощь

По данным Фаины Минх, начальника Управления жилищных отношений администрации г.Перми, объемы субсидий в 2009 году по сравнению с 2008-м возросли более чем в три раза (600 млн рублей). По жилищной программе «Молодая семья» объем городского бюджета в 2009 году вырос в 3 раза (до 300 млн рублей). По программе ликвидации аварийного фонда также выделены значительные средства: 1 млрд рублей из федерального бюджета и полмиллиарда - из краевого. 50 млрд рублей из фонда софинансирования было направлено в поддержку строительства - жилье приобреталось исключительно в домах-новостройках.Эти цифры подтверждают факт, что государство сыграло весомую роль в развитии жилищных условий пермяков и оказало серьезную поддержку строительной отрасли.

Факт 2. Стоимость сертификатов

Согласно жилищной программе «Молодая семья», сертификат покрывает порядка 40% от стоимости квартиры (от 300 до 900 тысяч рублей). Остальную сумму необходимо добирать с помощью заемных или накопленных средств. Собеседники «Метражей» замечают, что это породило движение на скупку квартир в старых домах или комнат в домах у родственников. В конечном счете, это обеспечивает не повышение благосостояния, а перевод средств на текущее потребление. Ольга Мальцева добавляет, что по такому сертификату на оставшуюся сумму необходимо было подтвердить наличие суммы на счете или одобрение банка. В случае получения отказа банка и при отсутствии средств через 9 месяцев сертификат становился «сгоревшим».

Отметим, что в 2010 году эта программа приостановила свое действие, в связи с этим уже в сентябре 2009 года прием заявок завершился. Сейчас разрабатывается программа на 2010 - 2011 гг, но в настоящий момент ситуация с ней пока неясна.

Факт 3. Процент возвратов - в норме

Вместе с тем, статистика фиксирует штатную ситуацию: возврат нереализованных сертификатов в 2009 году составила не более 10%.

В целом, специалисты не фиксируют каких-либо сбоев с выдачей сертификатов. «В феврале была небольшая пауза с обналичиванием сертификатов в связи с задержкой поступлений средств в бюджет, но к марту ситуация разрешилась, - замечает Алексей Ананьев».

На рынке возрос объем «безденежных сделок» - так называемых операций мены

Факт 1. Сделка мены - панацея от безденежья на рынке

В начале кризиса экспертами и СМИ начал подниматься вопрос о возврате операций, характерных для конца 90-х гг, - так называемых сделок мены. По мнению специалистов, основной причиной этих процессов стало то, что рынок был обескровлен финансово. Согласно данным, в АН «Тимур» такие сделки в 2009 году были зафиксированы на уровне 5%, такой же показатель обозначили в АН «Перспектива», в АН «Надежда» - в доле 3% от общего объема сделок. По словам Ольги Мальцевой, такие сделки были характерны для неликвидных объектов. Например, в случае, когда в продажу поступала пятикомнатная квартира, которую сложно продать на сегодняшнем рынке. Такие варианты мы рассматривали в качестве операции мены.

Факт 2. Мена - недееспособный инструмент на рынке

С другой стороны, существует иное мнение. Как считает Алексей Ананьев, такие операции не получили распространения, в частности, по АН «Респект» таких сделок не было в принципе. И главная тому причина - сложность в этом случае оценки объектов: «Продавец такой квартиры всегда будет уверен, что риэлтор занижает стоимость его объекта, что препятствует ее эффективной реализации, - резюмирует эксперт».

Таким образом, сделки как факт присутствуют на рынке. Это подтверждают его участники. Однако технология проведения такой операции крайне сложна, чем и объясняется небольшой объем таких сделок на рынке.

Кризис серьезно подкосил рынок недвижимости и перекрыл каналы развития

Факт 1. Кризис - болезнь экономики

Последствия кризиса налицо: полная остановка кредитования строительства, заморозка объектов строительства, существенное сокращение ипотечного и жилищного кредитования, рост безработицы, стагнация смежных отраслей производства и услуг, - эти факторы подвергли испытанию пермский бизнес и экономику в целом.

Факт 2. Кризис - время возможностей

С другой стороны, стоит увидеть и другие стороны в этих процессах. Снижение цен до уровня 2006 года, выход на рынок выгодных активов по доступной стоимости, новые возможности приобретения жилья в кредит (всевозможные рассрочки и новые финансовые схемы). Это время для взвешенного выбора недвижимости в условиях стабилизации цен. Кто сегодня обладает средствами, имеет возможность перекупить подготовленные участки и стройки у застройщиков, не способных в настоящих условиях вести строительную деятельность. Мы наблюдаем перераспределение рынка и ресурсов.

 

Резюме:

Эксперты «Метражей» сходятся во мнении, что сегодня жизнь во многом находится на разломе противоречий и меняется каждый день. И зависит она от большого числа переменных: будет ли оказана поддержка правительства и каковы ожидаются действия властей по оздоровлению экономики, как сложится поведение зарубежных инвесторов, насколько быстро будут восстанавливаться ключевые отрасли экономики, какие тренды обозначатся на макроэкономическом уровне. В этом уравнении еще много неизвестных. Понятно одно: возможности на настоящем рынке тоже находятся. И кто их увидит и получит развитие сегодня, завтра окажется в лидерах отрасли региона.

Автор: Юлия Конева

Ваше имя:

Комментарий:

Антиспам-код

Отправить