Большие надежды «малоэтажки»

17 июня 2010 г., просмотров: 1599

Сегмент организованного малоэтажного домостроения в Пермском крае достаточно юн. До начала 2000-х на территории региона развивалась преимущественно стихийная застройка, когда люди просто покупали землю и строили дом, в одиночку или в складчину с соседями решая вопрос о проведении коммуникаций, охране, благоустройстве прилегающей территории.

В 2003 году в Прикамье началось строительство организованных коттеджных поселков, и к 2008 году их число достигло порядка 70-75, включая уже построенные поселки и проекты, находившиеся в разработке. Однако кризис внес в развитие загородной недвижимости и малоэтажного строительства свои коррективы. Ключевые изменения и тенденции в данном сегменте в текущий период стали темой пресс-конференции, организованной ИА «Медиана».

«Малоэтажка» не решит квартирный вопрос пермяков

АЛЕВТИНА РОМАНОВА, заместитель генерального директора ОАО «Камская долина»:

- Рынок малоэтажного строительства в Перми, на мой взгляд, находится в зачаточном состоянии. Попытки каким-то образом его организовать в течение последних семи-восьми лет усугубились текущим кризисом и отбросили нас еще на несколько лет назад. Один из признаков того, что рынок не сформирован, - отсутствие его сегментации. «Премиум», «бизнес», «эконом» - пока это характеристики больше маркетинговые, с которыми продавец выходит на рынок. А на самом деле дома с разными характеристиками по удаленности, инфраструктуре, качеству использованных стройматериалов сплошь и рядом заявляются по одной и той же цене.

Построить можно, что угодно, другой вопрос, кто у тебя это купит. Средний срок экспозиции коттеджей и загородных домов на рынке сегодня - полтора-два года с момента завершения строительства. Это очень большой период, если учесть, что многие проекты реализованы на кредитные средства. Таким образом, сейчас в силу разных причин застройщик сталкивается с малой ликвидностью загородной недвижимости.

С другой стороны, сейчас много говорят и пишут о том, что загородное жилье пользуется спросом. По нашим оценкам, 60-65% горожан изъявляют желание жить в загородном доме, но это не означает, что они имеют возможность купить коттедж или дом. Из числа опрошенных лишь 10-15% реально готовы сегодня-завтра поменять городскую квартиру на загородное жилье исходя из того, что у них есть на это средства, поэтому покупатели капитальных загородных домов - это очень ограниченный сегмент населения.

Рассчитывать на массовое переселение пермяков за город или в собственные дома в черте города не приходится, и дело не только в финансовых причинах. Во-первых, сказывается ментальность. Загородное жилье у нас воспринимается как второе, дополнительное к городскому. Из собственников коттеджей лишь единицы живут вне города круглогодично, большинство же ориентировано на сезонное проживание. Во-вторых, в условиях города-миллионника физически не хватит площадей для возведения такого количества частных домов на его территории.

В развитии сегмента загородной недвижимости и малоэтажного строительства мы отстаем лет на пять от столичных регионов по сформированности спроса и предложения, применению новых строительных технологий, обустройству коммуникаций и инфраструктуры. Удастся ли наверстать разрыв, сказать сложно, но этот сегмент пермского рынка недвижимости, безусловно, имеет свой потенциал, активизироваться которому помешал кризис.

Кому за городом жить хорошо?

НАДЕЖДА ШЕЛОМЕНЦЕВА, директор компании «Перспектива - Загородная недвижимость»:

- Я бы условно разделила наших клиентов на три категории: «премиум», «эконом» и «бизнес». Сильнее всего в период кризиса пострадал бизнес-класс: число таких покупателей уменьшилось, так как эти люди наиболее активно пользовались кредитными ресурсами. Также кризис снизил уровень требований к объекту у всех категорий покупателей. Даже в премиум-классе спрос переориентировался на дома не более 500 кв.м, ранее считавшиеся интересными бизнес-классу, а элитные объекты в 700-1000 кв.м стоят невостребованными. Скорректировались и цены: очень трудно сейчас продать дома стоимостью свыше 25 млн. руб.

Пермяки, конечно, хотят жить за городом. По нашим наблюдениям, в настоящий момент наибольший интерес проявляет именно эконом-класс. Идеал такого покупателя - дом площадью от 80 до 120 кв.м и стоимостью не более 3-3,5 млн. рублей, расположенный в коттеджном поселке с удаленностью от города не более чем на 40 км, со всеми коммуникациями, инфраструктурой, охраной. Но на рынке сегодня сложилась парадоксальная ситуация: спрос на такие объекты есть, а предложения нет или оно не соответствует ожиданиям клиента.

Сейчас на рынке много предложений коттеджей от 5 млн. рублей, которые являются объектами незавершенного строительства. Они мало востребованы: пермяки предпочитают покупать земельный участок и с нуля возводить дом или брать уже полностью готовый коттедж.

В предложении по дачам преобладают объекты в давно сформированных садоводческих товариществах. Новая тенденция - появление предложений от собственников больших земельных массивов, разделенных на участки. По факту это кусок земли в открытом поле, без ограждения, коммуникаций, охраны, но и такие предложения находят покупателей.

Отмечается падение спроса на земли сельхозназначения. Собственники таких массивов, не использующие их по назначению, опасаются принятия заявленных президентом РФ мер по изъятию пустующих земель. Продавцы пытаются избавиться от такой земли, а реальных покупателей на нее нет. Спросом сейчас пользуются земельные участки от 10 до 30 соток. Основной пул клиентов - эконом-класс. Сначала они приобретают землю, потом в течение двух-пяти лет строят дом.

Несколько обесценили идею проживания за городом проекты коттеджных поселков, за которые до кризиса брались компании, не являющиеся профессиональными девелоперами. Они приобретали участки земли, переводили их в категорию земель населенных пунктов, строили коттеджи и выводили их на рынок, не разрабатывая концепцию и инфраструктуру поселка, политику продаж. Были громкие презентации, но по факту сделок купли-продажи в таких поселках нет. Профессиональные девелоперы, конечно, держат марку: сейчас, по нашим данным, в активной стадии строительства находится около 15 поселков.

Продавцы ожидают лучших времен

АЛЕКСЕЙ СОЛОВЬЕВ, председатель НП «РГР. Пермский край»:

- Спрос в загородной недвижимости ушел в эконом-класс, и сегодня ярко выражена потребность именно в коттеджах, которые представляют собой благоустроенное жилье с максимальной удаленностью до 50 км от центра Перми. Продавцы ушли с рынка в ожидании лучших времен, а оставшиеся объекты, как правило, не соответствуют потребностям покупателей. Снижение цен уже произошло, и, скорее всего, дальнейшего снижения цен в сегменте не будет, макроэкономические факторы выровняют ситуацию. Покупательская способность людей вырастет, и рынок недвижимости начнет восстанавливаться во всех сегментах, в том числе и в загородном.

Еще одна характерная пермская черта - неразвитость рынка аренды загородной недвижимости. Спрос уже есть, а предложения единичны: собственники предпочитают жить за городом сами. По ценам: аренда скромной дачи с тремя сотками земли обойдется примерно в 5 тыс. рублей/месяц, аренда коттеджа площадью 100 кв.м - в среднем в 20-25 тыс. рублей/месяц.

Ипотека на загородный дом - реальность

СВЕТЛАНА УМНОВА, начальник отдела по работе с партнерами Западно-Уральского банка Сбербанка РФ:

- В докризисные годы объем кредитования застройщиков и физлиц, приобретающих загородную недвижимость с помощью ипотеки, активно рос. И во время кризиса наш банк не свернул ни одной ипотечной программы как по многоэтажному жилью, так и по загородному, малоэтажному. За пять месяцев этого года мы выдали около 2,5 тыс. кредитов на сумму порядка 5 млрд. рублей. Это в два раза больше, нежели в начале 2009 года. Однако отмечу, что в этом объеме кредитов преобладают сделки по многоквартирным домам: ипотечные сделки с загородной недвижимостью единичны.

Банки всегда охотнее выдают кредиты на уже готовые объекты, чем на строящиеся. Не столь активный интерес банков к сегменту загородной недвижимости и малоэтажного жилья обусловлен его рисками. Во-первых, объект может быть недостроен, и, соответственно, не будет объекта залога по данному виду кредита. Во-вторых, сам поселок может оказаться не востребованным покупателями. В-третьих, риски связаны с оформлением земли под объектом: важно, в какой категории, в чьей собственности она будет, чтобы стать объектом залога.

Сегодня мы предлагаем несколько ипотечных программ по загородному жилью со сроком кредитования до 30 лет. Кредиты могут быть выданы как на самостоятельное строительство, так и на приобретение готового объекта у компании-застройщика. У нас есть соглашение с некоторыми пермскими застройщиками, что позволяет покупателям приобретать недвижимость на особых условиях.

«Малоэтажка» в цифрах и фактах

ПАВЕЛ НОВОСЁЛОВ, руководитель аналитического центра «Медиана»:

- Наибольшее количество предложений в сегменте загородной недвижимости и малоэтажного жилья (43,6%) - это объекты средней удаленности, расположенные в пределах 50 км от центра Перми: например, в Добрянском, Краснокамском, Пермском районах.

По типу продаваемых объектов преобладают частные дома и коттеджи (50,4%), отдельно стоящие либо расположенные в пределах различных населенных пунктов; 51,3% предлагаемых на продажу объектов - это дома, коттеджи, дачи, таунхаусы площадью до 100 кв.м.

Новое строительство практически не ведется: из 78 возводимых коттеджных поселков Прикамья активная достройка ведется лишь в 9-10 из них. Многие привлекательные объекты просто ушли с рынка: продавцы отложили продажи, не имея стимула продавать по низкой цене. С сентября 2008 года по сегодняшний день объем предложения сократился примерно на 25%, а с начала лета 2008 года - практически вдвое. За последние три месяца количество предложений под влиянием сезонного фактора выросло на 32%.

Дома, коттеджи, таунхаусы потеряли за период кризиса 32-34% в цене 1 кв.м. Менее остальных пострадал сегмент дач как наиболее дешевый: здесь цены упали на 18%. Самые дорогие объекты - дома в городской черте. Средняя стоимость такого дома - 2 млн. 560 тыс. рублей. Самые дешевые объекты в городской черте - дачи, их стоимость - примерно 250 тыс. рублей. В целом по Пермскому краю наибольшую среднюю стоимость имеют коттеджи - 6 млн. 900 тыс. рублей, а наименьшую - дачи (500 тыс. рублей).

Можно считать, что «дно» уже пройдено, сегодня происходит сезонная коррекция цен, несколько нивелированная влиянием кризиса. Прогнозируя ситуацию, можно ожидать, что летом-осенью этого года рыночная активность покупателей несколько увеличится, цены за этот период могут вырасти на 3-5%, а объем предложения из-за выбывания объектов снизится в пределах 10% (возможно, и более). К концу 2010 года ввиду сезонных особенностей развития рынка покупательская активность снизится, цены могут «просесть» на 3-5%, а объем предложения уменьшится на 10-15% по сравнению с концом 2009 года. В целом каких-либо серьезных изменений по итогам текущего года в рассматриваемом сегменте ожидать не приходится.

Каждому свое

Работать в городе, а жить за его пределами - европейский стиль жизни, мода на который пришла к нам не так давно. Охвачены ею, как видим, немногие. Для большинства пермяков загородная недвижимость является дополнением к городской, которое подчеркивает статус владельца (если это коттедж, комфортная дача) или решает продовольственный вопрос семьи (простой дом или дача с огородом). Оправдаются ли большие надежды на «малоэтажку» как средство решения жилищного вопроса? Поживем - увидим.

Подготовила Вера Шибаева

© Метражи. №11, 2010

Ваше имя:

Комментарий:

Антиспам-код

Отправить