Из бизнеса в эконом

15 февраля 2011 г., просмотров: 944

Изменение спроса в пользу небольших квартир, расположенных в жилых комплексах «без излишеств», вынудило застройщиков менять ранее разработанные концепции проектов. Вместо иных, не самых удачных комплексов бизнес-класса  появилось долгожданное экономичное жилье. Спрос на него всегда хороший.

Строительство дома - процедура небыстрая и трудоемкая. Строительный цикл занимает в среднем два года. А с учетом того, что масса времени уходит на разработку проекта и получение различных согласований, то срок удваивается или утраивается. И за это время многое может измениться.

Ничего лишнего
За последние три года ситуация менялась не только на рынке недвижимости, но и в экономике в целом. Во второй половине 2008 года экономический кризис переполз из Европы в Россию. Изменение в финансовой системе, падение доходов москвичей сказались на их приоритетах при выборе жилья. По наблюдениям Александра Зиминского, директора департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty,  квартиры небольших площадей стали заметно лучше продаваться, в то время как спрос на солидные метражи, напротив, упал. Покупатели стали более требовательными к набору и качеству инфраструктуры в жилом комплексе: они хотят иметь все необходимое для комфортной жизни, но вместе с тем не согласны платить за ненужные изыски девелоперов. Такие же требования клиенты стали предъявлять к архитектуре, придомовой территории, услугам управляющей компании – должно быть все необходимое, но без лишних опций, которые удорожают и без того высокую стоимость жилья.

Но многие проекты не соответствовали этим требованиям, так как они были разработаны до кризиса, когда потребитель был не против «излишеств». Как отметила Ольга Новикова, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», в сложившейся ситуации у девелопера выбора практически не было. Либо идти на определенные потери, но начинать реализацию и продолжать развитие, либо оставаться с неэффективным, непродающимся проектом.

Что предусматривает реконцепция?
Что мы понимаем под реконцепцией? По данным Марии Литинецкой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», есть застройщики, которые решили «перевести» свои проекты из сегмента бизнес-класса в эконом. Как объяснил Владимир Трибрат, директор по маркетингу ГК «Пионер»-Москва, снижение класса объекта - это прежде всего удешевление затрат на строительные и отделочные материалы (лифты, стеклопакеты, материалы отделки мест общего пользования, элементы благоустройства территории). Кроме этого при понижении класса с бизнеса до эконома уменьшается и количество парковочных мест – с 1,7 до 1 машино-места на 1 квартиру, что выгодно застройщику.

Еще один из приемов, применяемых при реконцепции дорогих ЖК, – это уменьшение площадей квартир. «При грамотной реконцепции сокращение жилых площадей для девелопера может повысить и ликвидность, и рентабельность проекта», - говорит Александр Зиминский (Penny Lane Realty). По оценке эксперта, уменьшение жилых площадей на 20-30% «урезает» стоимость квартиры на 10-20%. Однако надо иметь в виду, что при более низкой стоимости квартиры цена квадратного метра остается такой же или даже выше, чем была изначально.

Офис становится жилым домом
По информации Марии Литинецкой («МИЭЛЬ-Новостройки»), рынок жилья быстрее выходит из кризиса, чем рынок коммерческой недвижимости, поэтому сейчас наблюдается интерес со стороны застройщиков – к перепрофилированию проектов коммерческой недвижимости – в жилую в формат апартаментов.

Однако перепрофилировать бывший коммерческий проект под жилье настолько же сложно, насколько сложно получить новый акт разрешенного использования участка – под жилье. В соответствии с Генпланом развития любого города утверждается зонирование территории, выделяются зоны, предназначенные именно под объекты коммерческой недвижимости. И при перепрофилировании проекта необходимо доказать, что на данной территории можно строить жилье. По словам Сергея Лядова, пресс-секретаря инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», в объекты коммерческой недвижимости жилую составляющую добавляют только на проектной стадии, ведь при таких изменениях следует учитывать появление требований по обеспечению жильцов детскими/спортивными площадками, социальной инфраструктурой.

Еще одним примером реконцепции проектов Мария Литинецкая («МИЭЛЬ-Новостройки») считает переход девелоперов на сдачу квартир с проведенными планировками и выполненным ремонтом. До кризиса подавляющее число застройщиков ограничивалось квартирами «со свободными планировками» - такой вариант сдачи им гораздо выгоднее.

Вездесущая экономика
Основная цель любой реконцепции - сделать проект более эффективным и конкурентоспособным, привести его в соответствие с изменившимися рыночными условиями. Но как отмечает Сергей Лядов («Сити-XXI век»), переделки разумны лишь тогда, когда затраты, понесенные на изменение функционального назначения объекта, окупают себя при завершении строительства. Поэтому с точки зрения экономики задумывать перепроектирование, когда объект уже начал строиться, - вряд ли оправданный шаг - слишком затратно. Если же объект еще находится в стадии проектирования, реконцепция вполне возможна – при условии, что она пройдет не в убыток девелоперу и будет произведена в ранее разрешенных объемах.

Владимир Трибрат (ГК «Пионер»-Москва) предупреждает, что необходимость реконцепции – это вынужденная мера, так как она требует не только затрат сил и финансовых средств на проектирование, но самое главное – времени. Увеличение сроков реализации проекта приводит к росту его себестоимости и, как следствие, к увеличению срока окупаемости и уменьшения размера прибыли.

С этим выводом согласен и Александр Зиминский (Penny Lane Realty). Однако рентабельность проекта была основным ориентиром для застройщика в докризисный период. Теперь куда актуальнее становится ликвидность проекта - меньшая, но более быстрая и прогнозируемая прибыль. Многие застройщики стали давать себе отчет в том, что в погоне за более высокой прибылью компания рискует превратить проект в долгострой. К тому же низкие темпы продаж в большинстве случаев приводят к кассовым разрывам и перебоям с финансированием, к сложностям с выполнением кредитных обязательств и, как следствие, к серьезным финансовым потерям для девелопера.

Источник: www.metrinfo.ru

 

 

Ваше имя:

Комментарий:

Антиспам-код

Отправить