Мультилистинг: российский формат

21 июля 2011 г., просмотров: 2203

Трудности перевода

По своей сути мультилистинговая система принципиально отличается от электронных баз данных, аккумулирующих информацию о спросе и предложении на рынке недвижимости. Главное отличие - в том, что МЛС предполагает наличие определенных правил, при обязательном соблюдении которых агентство недвижимости может стать её участником.

Основных правил три: наличие эксклюзивных договоров на работу с объектами, прозрачность заключаемых сделок и принятие системы раздела комиссионных между риэлторами.

Именно из-за отсутствия этих принципов большинство крупнейших баз данных, существующих в России, нельзя назвать мультилистинговыми системами. По мнению руководителей проекта «Владимирский мультилистинговый сервис» Антона Северьянова и Сергея Стасюкевича (г. Владимир), такие базы данных можно отнести к информационной модели МЛС, предполагающей обмен информацией об объектах недвижимости среди пользователей.

Ими могут быть как риэлторы, так и потенциальные клиенты. Большинство же экспертов предпочитает вообще не применять к подобным системам термин «мультилистинг», называя их «досками объявлений» или профессиональными базами данных. К такой модели, к примеру, можно причислить крупные московские системы WinNER, Realto и др.

100% МЛС

«Настоящий», или, как отмечают руководители ВМЛС, информационно-правовой мультилистинг на первый план выдвигает правила взаимодействия агентств недвижимости, которые четко регламентируют условия проведения совместных сделок и разделение прибыли. Главная цель такой модели МЛС - создание цивилизованных взаимоотношений между агентствами недвижимости. В конечном итоге от этого выигрывают и риэлтор, и его клиент, который может быть уверен в безопасности предстоящей сделки.

Именно к такому мультилистингу сегодня стремятся во многих регионах России. Первые межагентские базы данных в России появились в середине 90х гг XX в. Первопроходцами на этом поле стали Санкт-Петербург, Екатеринбург, Ульяновск и Пермь.

К концу 90х гг мультилистинговые сервисы появились во многих городах центральной части России. Сегодня экспансия МЛС продолжается: мультилистинг пришел в Омск, Ростов, Краснодар, Ставрополь, Сочи, Иваново, Уфу, Красноярск, Башкортостан, Краснодарский край, Тулу, Курск и многие другие города. Около 15 городов России и ближнего зарубежья покрыто Информационной системой «Центр», создателем которой является Сергей Потапов.

С западным лицом

Примеров эффективного мультилистинга за рубежом не так уж много. Единые системы действуют в Америке, Канаде, Нидерландах, Польше, Чехии. Общепризнанным эталоном является МЛС, созданный в США. Портал Realtor.com, на котором содержится информация об объектах недвижимости Канады и всех 50 штатов Америки, занимает 5е место по посещаемости.

Отсюда начинают свой поиск 89% потенциальных покупателей. МЛС является главным, если не единственным, инструментом американского риэлтора, без доступа к которому построить бизнес невозможно. За работу с системой платится немалая абонентская плата. Однако механизм настолько хорошо защищает интересы агента и настолько отлажено действует, что вложения оказываются оправданными. В результате работы МЛС количество межагентских сделок в США достигает 85%.

МЛС в цифрах

Насколько востребован мультилистинг в России? Создатели и идеологи МЛС склоняются к тому, что подобные системы - будущее риэлторского бизнеса. Однако популярность мультилистинга среди риэлторов сегодня не столь высока, как хотелось бы. Так, к Владимирскому мультилистинговому сервису, работающему пока в тестовом режиме, подключено 16 агентств недвижимости.

Саратовский МЛС включает в себя 11 агентств, планируется подключение еще 7 агентств, что в общей сложности составит не более 5% рынка и около 20-25% по объему информации. Ульяновский МЛС объединяет 65 компаний, что составляет около 25% рынка. На этом фоне одной из наиболее успешных выглядят Пермская мультилистинговая система, которая включает в себя около 200 активных участников, или 65% рынка. Хорошими результатами отличается система «Центр»: в Нижнем Новгороде она охватывает 80% участников рынка, да и в других городах постепенно набирает обороты.

Базар или система?

К сожалению, преимущества закрытой базы и профессионального общения остаются для большинства риэлторов неочевидными. Профессионалы рынка недвижимости зачастую используют мультилистинг как один из каналов рекламы, рассчитывая выйти на частного заказчика, а не на коллег.

«Когда информация переходит с одной площадки на другую, рассеивается по разным порталам, она обесценивается, - объясняет Сергей Потапов. - Риэлторы думают: чем больше площадок, тем лучше. Но они зарабатывают на информации, и, разбазаривая ее, они рубят сук, на котором сидят. Свежая информация должна обрабатываться в закрытой среде, следовательно, и деньги будут оставаться внутри профессионального сообщества».

Однако среди риэлторов такая точка зрения - редкое исключение, ведь гораздо чаще клиенты приходят с открытых информационных сайтов, поэтому риэлторы предпочитают использовать их, а не мультилистинг. Впрочем, по мнению Виктора Щеблецова, открытость не противоречит мультилистингу в его широком понимании, в котором он выступает как пространство эффективного общения между риэлторами, помогающее сокращать издержки и клиента, и агента.

Стучите - вам откроют

Стараясь совместить рекламную функцию с возможностью эксклюзивного доступа для профессиональных участников, мультилистинговые сервисы часто работают в полузакрытом режиме, одну часть информации оставляя открытой, а другую предоставляя только зарегистрированным пользователям.

Например, в ульяновском МЛС закрытая часть содержит более полную информацию по объектам, имеет дополнительные сервисные возможности и расширенное информационно-справочное меню. В Пермской системе предусмотрен период, в течение которого новые объекты доступны только зарегистрированным пользователям (24 часа), после чего переходят на открытые площадки.

Новый вариант сотрудничества МЛС с открытыми площадками реализует система «Центр»: объекты мультилистинга выносятся на топовые позиции в Яндекс.Недвижимость. Однако в топ могут попасть объекты только тех компаний, которые берут на себя 100% ответственность за эксклюзивность договоров и соблюдение правил МЛС. В случае их нарушения применяются жесткие санкции: 1е нарушение - штраф 1000 р., 2е нарушение - штраф 5000 р., 3е нарушение - исключение компании из МЛС.

Станет ли МЛС доской объявлений?

Эксперты отмечают: сегодня все заметнее становится тенденция к укрупнению, объединению различных баз данных, концентрации сведений на одной площадке. Означает ли это, что в будущем нас ждет создание единой межрегиональной базы данных? И будет ли она информационно-правовым мультилистингом или ее участь - стать разросшейся «доской объявлений»?

Пожалуй, главным препятствием к созданию единой МЛС пока являются сами риэлторы, не готовые соблюдать требования системы и использовать на 100% ее возможности.

«К сожалению, еще очень распространена практика работы без договоров с собственником, - обозначают проблемы Антон Северьянов и Сергей Стасюкевич. - Кроме того, многие риэлторы еще не ощутили на собственной практике преимущество совершения совместных сделок при условии разделения комиссии». Возможно, новый поворот в истории мультилистинга будет связан с принятием закона о риэлторской деятельности.

По мнению руководителя проекта «Обмен-Россия» Валерия Синцова (г. Санкт-Петербург), кардинальные изменения в работе мультилистинговых систем возможны в том случае, если будет принят жизнеспособный закон, и появятся СРО, которые будут регулировать взаимодействие между профессиональными участниками, задавать стандарты и контролировать их обязательное соблюдение риэлторским сообществом.

С другой стороны, большую роль в процессе формирования МЛС играют ее организаторы. Для создания единой мультилистинговой системы необходима общая платформа, которая объединила бы риэлторов и мотивировала их на соблюдение общих стандартов работы. Когда в роли инициаторов МЛС выступают исключительно бизнес-структуры, речь идет, прежде всего, о получении прибыли.

«Один из факторов, мешающих развитию МЛС - это непонимание того, что основная цель создания мультилистинга состоит не в зарабатывании денег ее основателями, а в создании благоприятной среды для успешного ведения основного риэлторского бизнеса», - считает Татьяна Куклова, начальник информационного отдела ЗАО «Центр недвижимости» (Ульяновский МЛС).

С открытым финалом

Одним словом, говорить о создании единой межрегиональной мультилистинговой системы в ближайшем будущем пока рано. Как в отношении идеологии риэлторского бизнеса, так и в отношении технического оснащения. «Многие агентства, особенно в небольших городах, еще только приходят в Интернет, - подводят итог руководители Владимирского МЛС. - Им еще предстоит ощутить все преимущества работы в рамках информационно-правового мультилистинга».

Александр Астафьев, директор АН «Тимур», член Экспертного совета Пермской Мультилистинговой системы:

 

- Мультилистинговая система уже сегодня является важнейшим инструментом в работе риэлтора. Наиболее значимые преимущества, которые она дает агенту, - это оперативность появления информации, ее достоверность и полнота.

В то же время, система сегодня работает не на 100%, у нее есть множество возможностей для развития. Необходимо думать над созданием справедливой системы организации совместных сделок с использованием мультилистинговой системы, и в основу этих сделок заложить принцип разумного раздела комиссионных. Благодаря этому будет возможно создание единых стандартов работы по подготовке и проведению сделок клиентов, а значит - повышение качества риэлторских услуг.

Создание единой закрытой базы данных объектов недвижимости по России - это мечта. Завтрашний день риэлторства. Такая система позволит выработать единые принципы и стандарты информации по всей стране и даст возможность получать самые оперативные сведения из любого региона России. Это будет способствовать смене приоритетов в конкуренции между операторами рынка: на первый план выйдут такие параметры, как качество обслуживания, эффективность работы каждого агента и всего агентства в целом, а не наличие в продаже дефицитных объектов, которые привлекут клиентов в любом случае.

Григорий Полторак,президент Российской гильдии риэлторов:

 

- Идея мультилистинговой системы, безусловно, перспективна для России, но у нас есть ряд проблем, которые тормозят развитие МЛС. Далеко не все риэлторы понимают выгоду проведения совместных сделок. Это надо доказывать экономикой.

Да, при разделе комиссионных агент получает от сделки меньше, т.к. должен поделиться с другим агентом. Но количество сделок увеличивается, следовательно, увеличивается доход. А кроме того, увеличивается надежность проводимых сделок и повышается качество обслуживания клиентов. Работа строится по принципу «Win-win», когда выигрывают все участники процесса.

В отличие от других стран, где рынки недвижимости развиваются давно, у нас нет единого представления о том, в чем заключается риэлторская услуга, кто такой риэлтор, чем он должен заниматься. Когда риэлторы совершают совместную сделку, они должны одинаково понимать, что должен сделать каждый из них и что должно получиться в итоге. На сегодняшний день это главная задача - определить, в чем состоит услуга и что от кого можно требовать.

Закон о риэлторской деятельности напрямую не связан с мультилистингом, но он может помочь именно в плане определения понятий. В нем должно быть четко прописано, кто такой риэлтор и за что он отвечает, тогда закон сможет поспособствовать развитию МЛС.

Есть еще техническая сторона вопроса, но я думаю, что она решается легче. Существуют разные варианты баз данных по недвижимости, и на их основе вполне может быть создан единый мультилистинговый сервис.

Наталья Булатова

 

Ваше имя:

Комментарий:

Антиспам-код

Отправить