Покупка комнаты, дома или другого объекта вторичного рынка недвижимости с жильцами. Когда их можно выписать из квартиры, а когда нет?

17 августа 2011 г., просмотров: 2567

Ежедневно на рынке недвижимости совершаются сделки купли-продажи. Процедура эта не отличается быстротой. Что стоит только собрать кучу документов, найти покупателей, которые хотят купить квартиру юридически чистой и физически свободной.

А в итоге  проживающие несобственники создают сложности всем. В этом вопросе нужно знать несколько простых правил, когда можно снять с регистрационного учета граждан, которые хоть и не являются собственниками жилого помещения, но когда-то были поселены и зарегистрированы по месту жительства в данной квартире, а когда нельзя.

Когда и просто, и легко

Просто и легко может быть лишь в тех случаях, когда зарегистрированные в квартире граждане добровольно снимаются с учета. Лучший вариант для будущего продавца - прежде чем будет проходить сделка по купле-продаже, все прописанные в жилом помещении граждане самостоятельно выпишутся. В данном случае, как известно, есть два пути.

Первый - это когда непосредственно при регистрации по новому месту жительства. Органы регистрационного учета снимут гражданина с учета по прежнему месту жительства самостоятельно. Таким образом, в паспорте гражданина сразу же ставят штамп о том, что он снят с учета, и штамп о том, что он зарегистрирован по новому месту жительства.

Также сняться с учета или выписаться из квартиры можно, вначале посетив самостоятельно паспортный стол по прежнему месту жительства. Гражданин подает заявление о снятии его с регистрационного учета, а затем, прибыв на новое место жительства, он посещает паспортный стол и прописывается по новому адресу.

Хочешь мира готовься к войне

Все спорные моменты в цивилизованном обществе решаются в суде. Так и в случае, когда прописанные граждане не желают добровольно выписываться, то сделать это можно только через суд.

Согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру, комнату к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Поэтому все прописанные члены семьи бывшего собственника утрачивают право пользования квартирой, коттеджом, таун-хаусом, если жилое помещение продано и за новым собственником зарегистрировано право собственности. Но происходит это не автоматически. Выселить (выписать) граждан по данному основанию можно только на основании решения суда. Значит - новому собственнику придется подавать в суд исковое заявление.

Закон четко определил, что прежний собственник жилья не может выписать своих членов семьи до тех пор, пока квартира не будет продана. А точнее, пока не будет зарегистрировано право собственности за новыми владельцами объекта недвижимости. Квартиру, комнату придется в любом случае продавать с квартирантами, что может существенно снизить стоимость жилого помещения.

Исключения по правилам

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (п. 4 ст. 31 ЖК РФ).

Например, квартира, дом является единоличной собственностью жены, а муж только зарегистрирован в жилом помещении. При разводе жена вправе подать в суд иск с требованием выселить бывшего супруга.

Но здесь стоит помнить об исключении. Например, жена стала собственницей квартиры в результате приватизации, в то время как ее муж отказался от приватизации, но на момент оформления собственности на квартиру имел равные права пользования жилым помещением.

Таким образом, жена и муж были нанимателями, а приватизация была только на жену. Теперь выписать мужа даже после развода невозможно. Бывший супруг сохраняет право пользования квартирой бессрочно. Даже если жена продаст квартиру, муж оказывается вправе проживать в квартире до тех пор, пока не выпишется в добровольном порядке.

Продавец обязан предупредить покупателя о том, что в продаваемой квартире, доме, другом объекте вторичного рынка недвижимости прописаны граждане. П. 1 ст. 558 Гражданского кодекса РФ определяет, что существенным условием договора купли-продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень таких лиц с указанием их прав на пользование.

То есть продавец должен не только предупредить о таких лицах покупателя, но и в договоре должно быть указано такое обстоятельство. Если покупатель приобрел жилье и лишь после узнал о проблемном «приобретении», то он имеет полное право требовать расторжения договора купли-продажи с возмещением ему всех понесенных убытков.

Жилищный кодекс РФ содержит еще одно исключение, делающее невозможным выписку бывшего члена семьи: «если иное не предусмотрено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи». Это означает, что если между собственником и бывшим членом семьи составлено соглашение о порядке пользования жилым помещением, с указанием срока пользования (либо в соглашении указано, что прекращение семейных отношений не является основанием для прекращения права пользования), то выписать «бывшего» до окончания такого срока пользования (либо до наступления иного события) также невозможно.

Выселить с согласия

Существует определенная категория лиц, которых невозможно выселить в судебном порядке. В законодательстве есть такое понятие, как «завещательный отказ». Согласно которому наследодатель в завещании вправе возложить на наследников определенную обязанность имущественного характера в пользу какого-либо лица. Например, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира, комната, коттедж или иное жилое помещение, наследодатель может возложить обязанность предоставить другому лицу (отказополучателю) право пользования этим помещением.

Наследник будет собственником квартиры, но отказополучатель будет иметь право пользоваться помещением для жилья. Наследник как собственник вправе совершать со своим наследством любые сделки, не спрашивая на это согласия отказополучателя. Таким образом, квартиру или другое жилое помещение можно продать, подарить и т.д., но переход права собственности на жилье к другому лицу не означает прекращения завещательного отказа.

Кроме того, право пользования жилым помещением может следовать из договора пожизненного содержания с иждивением. В данном случае, получатель ренты передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением получателя ренты или указанного им третьего лица. Получатель ренты так же, как и получатель завещательного отказа, вправе свободно и наравне с собственником пользоваться жилым помещением, если иное не предусмотрено договором пожизненного содержания с иждивением.

Продать жилое помещение в этом случае можно только с предварительного согласия получателя ренты. Но и после продажи получатель ренты продолжит проживать в квартире (если иное не предусмотрено договором ренты).

Выселить, а соответственно, и снять с регистрационного учета таких жильцов помимо их воли невозможно. Остается только договариваться с ними путем мирных переговоров, предлагая в качестве отступного компенсацию.

Ваше имя:

Комментарий:

Антиспам-код

Отправить