Не идет продажа квартиры или дома? - Поменяйтесь

22 августа 2011 г., просмотров: 2584

Нет денег - нет сделки?

Продавцам не всегда просто найти покупателей на свою квартиру или частный дом. У последних из-за финансовой неразберихи попросту нет денег либо они замерли в ожидании наилучшего варианта по цене.

Между тем, альтернативные сделки на рынке жилой недвижимости по-прежнему востребованы. Это когда одна квартира или комната продается и одновременно либо вскоре после продажи приобретается другая. Нередко таким способом улучшаются жилищные условия. Кто-то с помощью альтернативных сделок разъезжается: бывшие супруги после развода, родители и выросшие дети. Наконец, растет число граждан, вынужденных продавать свои квартиры, дома, коттеджи, чтобы переехать в жилое помещение «попроще».

Однако даже такие, традиционно популярные сделки, организовать порой проблематично. Для стандартной альтернативной сделки нужен хотя бы один так называемый чистый покупатель, который имеет на руках живые деньги, а не квартиру или другой объект жилой недвижимости. А на другом конце цепочки должен оказаться чистый продавец, которому требуется исключительно продать свою квартиру или, например, таун-хаус и получить на руки деньги.

- Сложность состоит в том, что как минимум один из участников альтернативной цепочки должен иметь сумму, необходимую для покупки жилого помещения, - говорит специалист одного из пермских агентств недвижимости. - А такого покупателя нынче можно искать месяцами

Сложный обмен - это сложный процесс, здесь необходимо знание технологий, хорошее представление о цене объекта недвижимости и огромный информационный ресурс, а еще много, много свободного времени или вы должны быть риэлтором, у которого есть все выше перечисленное, если это хороший риэлтор. Докризисные обмены - это совершенно другие обмены. Это были простые подборы просто понравившихся квартир независимых друг от друга участников рынка недвижимости, с разными финансовыми потоками.

«Ты - мне, я - тебе»

Чтобы не тратить время в ожидании, риэлторы начали практиковать «безденежные» сделки - по сути, натуральный обмен квартир.

- Это тоже разновидность альтернативной сделки, - поясняет эксперт. - Но мы не имеем чистых покупателей и продавцов, а фактически сводим, состыковываем между собой только хозяев жилых помещений. В нынешних условиях вопрос продажи квартиры и приобретения другой недвижимости, таким образом, решается несравненно быстрее. Так, например, у нас были выставлены на продажу три квартиры, хозяева которых хотели впоследствии приобрести другое жилье. Покупатели объявляться и не думали. Тогда мы проанализировали пожелания наших клиентов насчет будущего жилья и пришли к выводу, что можно предложить им варианты друг друга!

Сколько времени и средств потребуется

В плане организации «прямой обмен» сложнее стандартной альтернативной сделки, признаются риэлторы.

Однако в солидных агентствах недвижимости расценки на организацию цепочки обменов не выше стандартных. Риэлторам выгодно проводить и такие сделки тоже.

Рынок сейчас оперирует ограниченными денежными доплатами. Второй важный момент-это включение ипотеки в такие сделки намного проще. Так как до кризиса ипотека - была основная составляющая стоимости квартиры, а сегодня это небольшая доплата. Можно использовать потребительский кредит, его и получить гораздо легче.

Третий плюс - при сделках обмена отсутствует налог с продажи, в отличие от просто продажи, где продавец обязан, если он владеет недвижимостью менее трех лет и стоимость ее превышает один миллион рублей, заплатить государству 13 % с суммы, превышающей один миллион. Но есть и минусы у сегодняшних обменов.

Главный из них - это ограниченное количество вариантов для обмена, иногда приходится довольствоваться тем, что предлагают. Лишь бы получить жизненно необходимую доплату. В этом и состоит один из отрицательных моментов - сложность совпадения интересов. Операция по продаже одной и приобретению новой квартиры с помощью технологии «прямого обмена» может занять в среднем до 3 месяцев. При стандартной же схеме альтернативной сделки на ожидание покупателя в нынешних условиях может уйти намного больше.

Но если в агентстве недвижимости большая база объектов недвижимости или оно является участником пермской мультилистинговой системы (МЛС), которой риэлторы могут оперировать, это дает серьезное конкурентное преимущество. Клиенты, не выходя из стен одного агентства недвижимости, находят необходимые варианты обмена.

Вопрос в тему: Мена или купля-продажа?

Сделка прямого обмена может быть оформлена как в виде договоров купли-продажи, так и договором мены квартир. У каждого варианта есть свои преимущества.

При мене заключается один договор (а не два встречных договора купли-продажи), поэтому оформление обойдется дешевле.

Если признают недействительной сделку мены, то оба участника получат обратно свое жилье. Если же недействительной признают одну из встречных сделок купли-продажи, то к продавцу-то вернется жилье, а вот у покупателя могут возникнуть проблемы с получением своих денег.

Но! При оформлении договора купли-продажи покупатель получает налоговые льготы (максимальный вычет составляет 2 млн руб., то есть можно получить на руки до 260 тысяч рублей). А вот с меной - сложнее. Налоговые органы не раз высказывались о невозможности предоставления налогового вычета при мене квартир. Поэтому в этом случае специалисты советуют идти проторенной дорожкой и оформлять куплю-продажу.

 

Любая сделка по-своему уникальна и имеет свои тонкости и особенности. Для того, что бы обойти все подводные камни и благополучно довести начатое до конца, прежде всего, необходим опыт в проведении подобных операций. Если его нет - Вы сильно рискуете, осуществляя обмен самостоятельно. Рекомендуем обратиться за помощью к специалистам.

 

Ваше имя:

Комментарий:

Антиспам-код

Отправить