Состоялась интернет-конференция пермских застройщиков, посвященная малоэтажному и загородному строительству

2010 г.

Каким критериям должен соответствовать современный коттеджный поселок или малоэтажный жилой комплекс? Каково положение дел и перспективы развития в сегменте пермского загородного строительства? 8 июня 2010 года портал "Метросфера.ру" стал площадкой для обсуждения этих и многих других вопросов, объединив ведущих застройщиков Перми и Пермского края.

Метросфера.ру: Каким критериям должен соответствовать современный коттеджный поселок или малоэтажный жилой комплекс, чтобы быть востребованным на рынке?

Юрий Никитин, застройщик КП «Солнечная Мось»:

- Поселок должен соответствовать трем критериям: располагаться недалеко от города, обладать всеми удобствами, которые есть в городской квартире и в тоже время дарить ощущения уюта и уединения.

Игорь Мирошников, начальник отдела по управлению недвижимостью ОАО "Пермглавснаб" (застройщик КП «Бережное»):

- Считаю, что востребованность поселка на рынке определяется следующими факторами (в порядке убывания): транспортная доступность и близость от города, наличие центральных коммуникаций, наличие действующей управляющей компании, возможность приобретения не только готового дома, но и земельного участка без подряда.

Николай Надымов, генеральный директор ЗАО "Амберстройсервис", застройщик ЖК "Янтарный":

- Помимо экологического благополучия, это, во-первых, организованность. На сегодняшний день центральные сети (включая водоснабжение, электричество, газ, канализацию) - это норма для предлагаемого жилья в загородных комплексах. Работа инженерных сетей должна быть максимально четко отлажена.

Во-вторых, транспортная доступность поселка и/или его близость к городу. Наличие общественного транспорта, дорог играют большую роль для будущих домовладельцев, ведь часто за город перебираются и семьи с детьми, и пожилые люди.

В- третьих, наличие внешнего благоустройства, включающего в себя не только асфальтированные дороги и газоны, но и детские и спортивные площадки для жителей, устройство беседок, парковых и рекреационных зон. То есть всего того, что дает возможность человеку  жить на природе с комфортом, - то, что невозможно получить в городе.

Екатерина Кривоухова, исполнительный директор компании "МонолитСтрой" (представитель застройщика КП "Тихие пруды"):

- Таких критериев немало. Если говорить о минимальном наборе характеристик, необходимых для востребованности коттеджного поселка, то можно выделить следующие: транспортная доступность, разумная удаленность от города, благоприятная экологическая обстановка и живописный вид, подключенные коммуникации (централизованные газ, электричество, водоснабжение, канализация), развитая инфраструктура (асфальтированные дороги, освещенные улицы, централизованная охрана, наличие продуктового магазина, рекреационной зоны), наличие управляющей компании (для обслуживания инженерных сетей, дорог, организации чистки снега зимой, вывоза мусора), единый архитектурный стиль, качество строительных материалов, высокая стадия завершенности проекта.

При этом следует иметь в виду, что чем выше классность поселка, тем больше требований к нему предъявляется. Например, для жителей КП «Тихие пруды», кроме стандартного набора, перечисленного выше, доступны спортивно-развлекательный комплекс, включающий крытый ледовый стадион, спортивные площадки для игры в футбол и баскетбол, автомойка, обустроенная пляжная зона, в планах - строительство детского сада.

Елена Гузенко, руководитель департамента загородной недвижимости корпорации «Император» (представитель застройщика КП "Звездный лес"):

- Безусловно, для того чтобы быть востребованным, загородный комплекс должен быть комфортным - это как минимум. То есть наличие хороших подъездных путей, инженерных коммуникации: газоснабжение, электроэнергия, водоподготовка и водоотведение, даже не обсуждается - это должно быть! Также немаловажным критерием является наличие эксклюзивного природного ландшафта: берег водоема, реки, территория, прилегающая к лесу.

Если говорить о загородном комплексе «Звездный лес», то он удачно расположился на берегу действующего теплого озера, на территории земельного участка с естественным ландшафтным дизайном. «Звездный лес» расположен в лесной зоне, где парки и места отдыха созданы самой природой. Мастер-план предусматривает благоустройство, места для социальных объектов, для парковых и игровых зон. Подъезд к территории поселка уже имеет асфальтированное покрытие, а инженерные сети будут проложены в течение строительного сезона по утвержденному графику. Как только будут возведены первые дома, то профессиональные службы эксплуатации и охраны территории поселка приступят к выполнению своих функций.

Метросфера.ру: «Эконом-», «бизнес-» или «элит-»: какой сегмент загородной недвижимости развивается активнее на общероссийском и пермском рынке?

Юрий Никитин, застройщик КП «Солнечная Мось»:

- Все зависит от экономической обстановки в нашей стране, на сегодняшний день «Эконом-сегмент» наиболее востребован: небольшой дом на небольшом земельном участке, но всеми коммуникациями.

Игорь Мирошников, начальник отдела по управлению недвижимостью ОАО "Пермглавснаб" (застройщик КП «Бережное»):

- Считаю, что в настоящее время на рынке активнее развивается сегмент «эконом», сегмент «элит» не зависит от сиюминутной коньюнктуры, богатые люди есть всегда, и они могут себе позволить купить загородный дом в любое время. Сегмент «бизнес» наиболее пострадал во время кризиса и восстановится только после восстановления экономики на докризисный уровень и соответственно восстановления «бизнес прослойки» населения.

Николай Надымов, генеральный директор ЗАО "Амберстройсервис", застройщик ЖК "Янтарный":

- Все три направления имеют своих потребителей. Мы предлагаем недвижимость бизнес-класса. На сегодняшний день это недвижимость, доступная для большинства представителей малого и среднего бизнеса, руководителей среднего и высшего звена крупных предприятий и финансовых структур. Мы стараемся обеспечить максимум удобств, привычных для городского жителя, в то же время предлагая камерный, закрытый для посторонних комплекс. При этом главными критериями при строительстве жилого комплекса «Янтарный» стали как наличие благоустроенного пространства, так и экологическая обстановка.

Екатерина Кривоухова, исполнительный директор компании "МонолитСтрой" (представитель застройщика КП "Тихие пруды"):

- Совершенно очевидно, что, если рассматривать ситуацию в целом, на развитие соответствующих сегментов рынка загородной недвижимости существенно повлиял экономический кризис. В условиях снижения покупательской способности населения, сокращения кредитных программ более активное развитие «эконом» сегмента и, в какой-то мере, «бизнес» сегмента выглядит вполне логичным. В таких непростых условиях проекты класса «элит», которые не были заморожены, а остались действующими, встречаются по понятным причинам гораздо реже, тем более пристального внимания покупателей они заслуживают.

Елена Гузенко, руководитель департамента загородной недвижимости корпорации «Император» (представитель застройщика КП "Звездный лес"):

- Тенденция сегодняшнего рынка загородного рынка такова, что спрос на объекты комфорт-класса превалирует над остальными. Но это не значит, что нет спроса на объекты других классов. Коттеджный поселок «Звездный лес» позиционирует себя как мультиформатный проект, в котором будут представлены объекты разных форматов, что позволит покупателю не ограничивать себя в выборе.

Метросфера.ру: Возможности ипотеки для приобретения загородной недвижимости: какие кредитные схемы работают?

Юрий Никитин, застройщик КП «Солнечная Мось»:

- Дом в коттеджном поселке - такой же объект недвижимости, как и квартира или гараж, к примеру, и кредитные схемы здесь применяются схожие. Коттеджный поселок «Солнечная Мось» аккредитован в Сбербанке, для наших покупателей доступны все виды ипотечных кредитов этого банка, также как и других банков.

Игорь Мирошников, начальник отдела по управлению недвижимостью ОАО "Пермглавснаб" (застройщик КП «Бережное»):

- В настоящее время многие застройщики предлагают не только различные схемы рассрочек при приобретении загородного дома, но и другие формы оплаты. Например, мы при приобретении домов в поселке «Бережное» принимаем в зачет вторичное жилье покупателей.

Екатерина Кривоухова, исполнительный директор компании "МонолитСтрой" (представитель застройщика КП "Тихие пруды"):

- Для кредитования покупки загородного жилья все большее число банков соглашаются принимать в рамках ипотечной схемы в качестве залога загородный дом. Это удобно для тех, у кого нет возможности закладывать городское жилье. Также доступны варианты, когда в качестве залога принимается недвижимое имущество третьих лиц, готовых поручиться за заемщика своими активами.

Елена Гузенко, руководитель департамента загородной недвижимости корпорации «Император» (представитель застройщика КП "Звездный лес"):

- Загородная недвижимость и ипотека У этих двух «дам» всегда были сложные отношения. Если банки разрабатывают доступные ипотечные программы для объектов жилой недвижимости, то для загородных объектов сегодня таких программ просто нет: высокая процентная ставка, очень жесткие требования как к самому заемщику, так и к объекту кредитования, что делает практически нереальным дальнейшее развитие данного направления.

При реализации объектов в коттеджном поселке «Звездный лес» компания работает, наверное, с самой традиционной схемой оплаты - это рассрочка до окончания строительства, т. е. покупатель, вносит первоначальный платеж, а затем осуществляет поэтапное финансирование, причем график платежей может быть составлен индивидуально для каждого клиента, включая платежи за участок, коммуникации, строительство.

Метросфера.ру: Портрет сегодняшнего покупателя загородного дома или коттеджа?

Юрий Никитин, застройщик КП «Солнечная Мось»:

- Единого портрета не существует: это и молодые и активные люди, уставшие от тесноты городских квартир и пожилые люди, ищущие уединения и спокойствия.

Игорь Мирошников, начальник отдела по управлению недвижимостью ОАО "Пермглавснаб" (застройщик КП «Бережное»):

- Это супруги в возрасте 40 и более лет, имеющие стабильный доход, реализующие имеющуюся вторичную недвижимость в городе для оплаты части приобретаемого дома.

Екатерина Кривоухова, исполнительный директор компании "МонолитСтрой" (представитель застройщика КП "Тихие пруды"):

- Начнем с того, что загородные дома могут быть абсолютно разными и по ценовой категории и по тому, из какого материала исполнены, не говоря уже про архитектурный стиль и прочие нюансы. Поэтому, чтобы составить общий портрет покупателя, какие-то черты придется усреднить. Итак, это активный, целеустремленный человек, семейный, средний возраст от 35 лет и выше, с уровнем доходов выше среднего, ценящий личное пространство, близость к природе, рассматривающий загородный дом как инвестиции в будущее семьи, средство для здорового образа, воспринимающий приобретение загородного жилья и как атрибут высокого статуса, и как надежный тыл, и как возможность для принципиально нового качественного уровня жизни.

Елена Гузенко, руководитель департамента загородной недвижимости корпорации «Император» (представитель застройщика КП "Звездный лес"):

- Кто является сегодняшним покупателем загородной недвижимости? Это по-прежнему люди самой активной возрастной категории 28 - 55 лет, представителями которых являются менеджеры среднего звена, предприниматели, специалисты коммерческих структур. Единственное, что изменилось, так это то, что покупатели стали более требовательны и с большей ответственностью подходят к вопросу выбора объекта и принятию решения о его приобретении.

Метросфера.ру: Готовы ли пермяки жить за городом постоянно или им больше интересно сезонное проживание вне города?

Юрий Никитин, застройщик коттеджного поселка «Солнечная Мось»:

- С каждым годом все больше пермяков задумываются о том, чтобы переехать в свой дом, но наша страна изначально шла по пути плотной многоэтажной застройки городов, люди привыкли жить в небольших квартирах. Инфраструктура для малоэтажной застройки не создавалась вообще. Сейчас вектор развития сдвинулся в сторону малоэтажного строительства, но нам еще много предстоит сделать на этом пути.

Игорь Мирошников, начальник отдела по управлению недвижимостью ОАО "Пермглавснаб" (застройщик коттеджного поселка «Бережное»):

- Считаю, что всегда есть определенная прослойка людей, готовая постоянно жить за городом, и, как только у них появляется возможность (финансовая, организационная, возрастная и др.), они будут жить за городом постоянно.

Николай Надымов, генеральный директор ЗАО "Амберстройсервис", застройщик ЖК "Янтарный":

- Финансовые возможности часто не позволяют жить за городом постоянно. В городе жить дешевле, поэтому сейчас мы наблюдаем в основной массе сезонное проживание за городом. Хотя тенденция постоянного проживания постепенно развивается и в Перми, и в России в целом.

Екатерина Кривоухова, исполнительный директор компании "МонолитСтрой" (представитель застройщика КП "Тихие пруды"):

- Тенденция такова, что все большее число городских жителей оценивают преимущества круглогодичной жизни за городом. Говорить о том, что у нас в общей массе прижилась присущая западному миру традиция загородного проживания, пока еще нельзя. Зато можно с уверенностью утверждать, что количество приверженцев здорового образа жизни на свежем воздухе, в собственном капитальном загородном доме неуклонно растет с каждым годом.

Елена Гузенко, руководитель департамента загородной недвижимости корпорации «Император» (представитель застройщика КП "Звездный лес"):

- Если раньше дом за городом рассматривался как дом для сезонного проживания, то сегодня все большее количество покупателей задумывается о доме для постоянного проживания. И это понятно: появляются поселки, расположенные недалеко от города, с отличными подъездными путями, всеми инженерными сетями, в непосредственной близости от объектов социальной инфраструктуры. Да к тому же в благоприятной экологической обстановке! Проектируя поселок, компания "Император" принимала во внимание и эти факторы, поэтому поселок «Звездный лес» расположился именно в этом месте.

Метросфера.ру: Характеристика рынка загородной недвижимости Пермского края: общие тенденции развития, перспективы, прогноз, - каково ваше видение?

Юрий Никитин, застройщик КП «Солнечная Мось»:

- На мой взгляд, рынок загородной недвижимости с небольшим запозданием реагирует на рынок городской недвижимости. И там и там падение остановилось, но оживление и рост произойдет только после того, как восстановится рынок городской недвижимости.

Игорь Мирошников, начальник отдела по управлению недвижимостью ОАО "Пермглавснаб" (застройщик КП «Бережное»):

- Рынок загородной недвижимости будет восстанавливаться и развиваться по мере восстановления экономики. Он может выйти на докризисный уровень через 2-3 года. Слабые застройщики и непросчитанные проекты ушли с рынка, остались сильнейшие игроки, которые и будут определять развитие рынка в ближайшее время.

Екатерина Кривоухова, исполнительный директор компании "МонолитСтрой" (представитель застройщика КП "Тихие пруды"):

- Ни для кого не секрет, что под влиянием финансового кризиса из шести-семи десятков загородных коттеджных поселков, в той или иной мере заявленных в качестве игроков на рынке загородной недвижимости, действующими остались  10-15, большая часть из которых ориентирована на «эконом» сегмент. При этом следует сказать, что сезон 2010 года отмечен определенным оживлением на рынке: появляются новые проекты, размораживаются площадки, на которых строительство не велось в течение последних полутора лет. Некоторая активизация наблюдается и среди покупателей. По нашим прогнозам, после ощутимого снижения цена стабилизируется с небольшой тенденцией к повышению.

В контексте рассматриваемого вопроса хотелось бы добавить, что если концепция коттеджного поселка предполагает высокое качество строительных материалов и исключительную надежность конструкций, как в случае с фамильными домами в КП «Тихие пруды», которые верно прослужат много десятков лет не одному поколению жильцов, спрос на такую недвижимость в определенном смысле оказывается вне времени и вне конъюнктурных изменений рынка.

Елена Гузенко, руководитель департамента загородной недвижимости корпорации «Император» (представитель застройщика КП "Звездный лес"):

- Да, рынок загородной недвижимости несомненно, но незначительно «ожил». Отчасти это связано с периодом традиционной сезонной активности для данного сегмента. Данная ситуация скорее всего продлится в течение летнего периода с небольшим повышением цен на объекты, но не более того. Невозможно рассчитать, сложно предугадать Для того чтобы «загородка» зажила полноценной жизнью, нужна поддержка банковских структур - разработка приемлемых кредитных программ для различных групп потребителей.

Резюме "Метросферы":

Работать в городе, а жить за его пределами - европейский стиль жизни, мода на который пришла к нам не так давно. Для большинства пермяков загородная недвижимость является дополнением к городской, которое подчеркивает статус владельца (если это коттедж, комфортная дача) или решает продовольственный вопрос семьи (простой дом или дача с огородом). Оправдаются ли большие надежды на «малоэтажку» как средство решения жилищного вопроса?

По данным  Аналитического центра "Медиана", с июня 2008 года по май 2010-го объем пермского рынка загородной недвижимости фактически сократился вдвое. Новое строительство практически не ведется: из 78 возводимых коттеджных поселков Прикамья активная достройка ведется лишь в 9-10 из них. С сентября 2008 года по сегодняшний день объем предложения сократился примерно на 25%, а с начала лета 2008 года - практически вдвое. За последние 3 месяца количество предложений под влиянием сезонного фактора выросло на 32%.

Дома, коттеджи, таунхаусы потеряли за период кризиса 32-34% в цене 1 кв.м. Менее остальных пострадал сегмент дач как наиболее дешевый: здесь цены упали на 18%. Самые дорогие объекты - дома в городской черте. Средняя стоимость такого дома - 2 млн. 560 тыс. рублей. Самые дешевые объекты в городской черте - дачи, их стоимость - примерно 250 тыс. рублей. В целом по Пермскому краю наибольшую среднюю стоимость имеют коттеджи - 6 млн. 900 тыс. рублей, а наименьшую - дачи (500 тыс. рублей).

Можно считать, что «дно» уже пройдено, сегодня происходит сезонная коррекция цен, несколько нивелированная влиянием кризиса. Прогнозируя ситуацию, можно ожидать, что летом-осенью этого года рыночная активность покупателей несколько увеличится, цены за этот период могут вырасти на 3-5%, а объем предложения из-за выбывания объектов снизится в пределах 10% (возможно, и более). К концу 2010 года ввиду сезонных особенностей развития рынка покупательская активность снизится, цены могут «просесть» на 3-5%, а объем предложения уменьшиться на 10-15% по сравнению с концом 2009 года. В целом каких-либо серьезных изменений по итогам года в рассматриваемом сегменте ожидать не приходится.

Получить подробную информацию о застройщиках и реализуемых ими объектах вы можете, посетив спецпроект "7 чудес Перми: загородная недвижимость" в разделе "Дома, коттеджи, дачи".