Рынок загородной недвижимости: мнение экспертов

2011 г.

Лето является высоким сезоном для рынка загородной недвижимости. Как правило, повышается спрос на дома, коттеджи, дачи и другие объекты загородной недвижимости. Соответственно, наблюдается повышение цен.

Как вел себя рынок в период высокого сезона в этом году? Каковы предпочтения покупателей на рынке загородной недвижимости Пермского региона? Какие проблемы нужно решить, чтобы повысить интерес потенциальных покупателей к домам, котеджам, дачам и другим объектам загородной недвижимости. На эти и другие вопросы отвечают наши эксперты: Алексей Дёмкин, директор по продажам ОАО «ПЗСП» и Екатерина Кривоухова , исполнительный директор ООО "МонолитСтрой".

Как правило, весенне-летнее время является сезоном для рынка загородной недвижимости. В это время, как правило, наблюдается повышенный покупательский спрос и рост цен на объекты загородной недвижимости. В этом году аналитики говорят, что этот сегмент показал умеренный спрос и умеренный рост цен. Как вы считаете, в чем причины такого поведения рынка?

Алексей Дёмкин, директор по продажам ОАО «ПЗСП»:

- За последний год на рынке загородной недвижимости действительно произошло оживление - как, впрочем, и на рынке многоквартирного жилья.

Причины банальны -строительная отрасль вышла из стагнации 2008-2009 годов, банки вновь стали выдавать гражданам ипотечные кредиты.

Екатерина Кривоухова , исполнительный директор ООО "МонолитСтрой":

- Вполне естественно, что покупательская способность напрямую зависит от состояния экономики страны в целом и региона в частности. Реальные доходы населения, по-прежнему, оставляют желать лучшего. Существенное повышение спроса и цены на загородную недвижимость возможны в том случае, если благополучие покупателей демонстрирует стабильный рост, а кредитная система функционирует эффективно, без ограничений.

Очевидно, что, несмотря на общую стабилизацию в экономике, ни первое, ни второе условие в полной мере не соблюдаются.

Если же абстрагироваться от макроэкономических показателей, при прочих равных условиях, стимулировать спрос в отношении конкретного поселка можно с помощью конкурентных преимуществ. В отношении «Тихих Прудов» среди них можно назвать: продвинутую стадию реализации проекта, наличие всех коммуникаций и развитую инфраструктуру, оформленные права на землю, единый архитектурный стиль и сформированную культурную и социальную среду.

Как показывают опросы, многие люди хотели бы приобрести объект загородной недвижимости (например, коттедж), но их, в том числе, останавливает отсутствие развитой инфраструктуры. Что бы вы посоветовали выбрать потенциальным покупателям, чтобы они получили одновременно все преимущества жизни загородом и удобства жизни в городе?

Алексей Дёмкин, директор по продажам ОАО «ПЗСП»:

- Безусловно, если человек ищет уют и покой, то он склонен приобретать индивидуальное загородное жилье. Преимущества загородной недвижимости очевидны: чистый воздух, тишина, отсутствие соседей Но далеко не все готовы жить за городом в спартанских условиях. Для того чтобы человек предпочел проживание в загородном доме, ему необходимо создать комфорт городской квартиры, обеспечить наличие социальной инфраструктуры. В этом случае при определенном уровне достатка человек выберет загородное жилье.

Но при этом нужно понимать: приобрести землю и комплект материалов для строительства - еще не значит построить пригодный для жизни дом. Помимо этого, необходимо подключение к коммунальным сетям. А соответствующая техническая возможность может либо вообще отсутствовать, либо оказаться чрезмерно дорогой.

Без необходимых же удобств, без подключения к сетям электроснабжения, водопровода, канализации строительство может затянуться на годы и превратиться в головную боль. В то же время даже приобретение дома в организованном поселке не гарантирует покупателя от этих проблем: к сожалению, на рынке по-прежнему представлено мало поселков с полностью организованной инфраструктурой.

Обещания обеспечить строящиеся дома электричеством, водой, газом на деле остаются мифом, и покупатель в большинстве случаев вынужден решать эти проблемы самостоятельно. В этой ситуации покупателям можно посоветовать одно: тщательно выбирать компанию-застройщика, чтобы рекламные лозунги не превратились в миф.

Екатерина Кривоухова , исполнительный директор ООО "МонолитСтрой":

- К сожалению, отсутствие инфраструктуры мало компенсируется какими-либо другими достоинствами загородной жизни, будь то чистый воздух или необычайной красоты природа. Развитая инфраструктура коттеджного поселка, причем как инженерная, так и социальная, - абсолютно неотъемлемая часть цивилизованного подхода к освоению загородного пространства. Поэтому единственный совет покупателям - выбирать поселок с уже существующей инфраструктурой, ведь обещания провести газ и электричество могут остаться на долгие годы лишь планами на бумаге.

Понимая всю важность инфраструктурной составляющей для реализации проекта, мы позаботились о том, чтобы в «Тихих Прудах» дома были обеспечены всеми необходимыми коммуникациями. В нашем поселке подключены сетевые электричество и газ, проведена централизованная канализация, налажена система водоснабжения, в шаговой доступности продуктовый магазин, детская площадка, автомойка, шиномонтаж, крытый ледовый стадион, в непосредственной близости прогулочная рекреационная зона у пруда, пляж, функционирует управляющая компания, в ведении которой находятся уличное освещение, централизованная охрана, организованный вывоз мусора и чистка снега зимой.

В начале 2011 года эксперты отмечали, что покупатели отдавали предпочтение покупке земельных участков. Сейчас эксперты говорят о том, что возвращается интерес к покупке готовых домов, коттеджей. Как вы считаете, так ли это на самом деле? Как будет дальше развиваться ситуация: люди будут предпочитать покупать земельные участки или готовые дома?

Алексей Дёмкин, директор по продажам ОАО «ПЗСП»:

- В перспективе рынок пойдет по пути организованного строительства коттеджных поселков. Однако при этом и другие формы загородной недвижимости (земельные участки, дома в «неорганизованных» поселках и т.д.) также имеют право на жизнь. Но предложение по «голым» земельным участкам будет снижаться именно по причине отсутствия инфраструктуры.

Екатерина Кривоухова , исполнительный директор ООО "МонолитСтрой":

- На наш взгляд, оценивать настоящие тенденции можно только в долгосрочной перспективе. Краткосрочные колебания не всегда отражают суть происходящих процессов. Вместе с тем приходится констатировать, что, с одной стороны, покупка земельного участка - наиболее экономичный вариант, с другой стороны, поселков с готовыми предложениями и существующей инфраструктурой на пермском рынке загородной недвижимости не так много.

Поэтому низкая покупательская способность в целом и относительно ограниченное предложение готовых домов, возможно, оказывают влияние на общую статистику сделок. Хотя на собственном примере можем сказать, что в «Тихих Прудах», при условии наличия возможности приобретения земельного участка с подрядом на строительство, в основном покупают уже готовые дома.

В Москве и некоторых других регионах России активно развивается рынок аренды загородного жилья. Как отмечают эксперты, в Пермском регионе этот сегмент не очень хорошо развит? В чем, на ваш взгляд, причина медленного развития рынка аренды загородного жилья в Пермском крае? Как можно стимулировать развитие этого сегмента?

Екатерина Кривоухова , исполнительный директор ООО "МонолитСтрой":

- На наш взгляд, в рамках аренды загородного жилья стоит разделить сегменты аренды отдельных коттеджей на территории существующих поселков и аренды домов на так называемых базах отдыха. В первом случае речь идет скорее о семейном отдыхе, преимущественно в летнее время и период новогодних каникул. Очевидно, что ярко выраженная сезонность не всегда позволяет эффективно использовать дом как объект получения дохода в течение всего года, отсюда и низкая распространенность такого явления.

Развитие сегмента возможно при условии повышения экономической оправданности механизма такой аренды. Во втором случае - это скорее корпоративный или тематический отдых (рыбалка, охота, горные лыжи). Этот сегмент характеризуется достаточным количеством предложений и развивается в соответствии с предъявляемым спросом.