Загородные «квадраты»: назад в будущее?

8 октября 2010 г.

По итогам «загородного» сезона 2010 года картина рынка выглядит вполне адекватно общим экономическим тенденциям.

Сегмент продолжает испытывать на себе ряд последствий кризисного периода. Однако в целом ситуация уже стабилизировалась и серьезных предпосылок к ее отрицательному изменению не наблюдается.

Какова картина дня? По своей структуре рынок малоэтажного индивидуального жилья сегодня мало отличается от докризисного.

Основную долю рынка (41%) занимают объекты, располагающиеся в черте города.  В зависимости от площади, более половины представленных в продаже предложений (55%) - небольшие объекты до 100 квадратных метров.

В разрезе типа наибольшую долю рынка (55%) занимают индивидуальные дома, как отдельно стоящие, так и располагающиеся в пределах поселений.

Ценовые показатели демонстрировали в течение последнего года относительно стабильную динамику.

С середины лета 2009 года средние цены изменились следующим образом:

+ 5,9% - черта города

- 11,4% - районы средней удаленности (до 40-50 км от города)

+ 6,2% -отдаленные районы

- 0,6% - в целом

Что касается весенне-летнего сезона 2010, времени традиционной активности рынка индивидуального жилья, то за этот период средние цены выросли на 2,6%. Данный рост нельзя назвать существенным. Однако в условиях стабилизации особо заметные ценовые колебания, как правило, и не фиксируются. Сегодняшний спрос весьма ограничен как по своим количественным, так и качественным характеристикам.

Если до кризиса вполне адекватными выглядели предложения по цене от 10 млн. рублей, то сегодня такие объекты совершенно невостребованы. По оценкам экспертов, основная доля спроса располагается в ценовой категории от 2,5 до 3,5 млн. рублей за объект, что соответствует стоимости 2-3 комнатной квартиры в околцентральных районах города. При этом спрос сегодня ориентирован за такую сумму приобрести благоустроенный коттедж площадью 120-150 квадратных метров со всеми коммуникациями и развитой внешней инфраструктурой. Однако в реальности таких объектов очень немного. В целом основная масса коттеджей по площади составляет 200-250 квадратных метров (доля объектов площадью более 200 квадратных метров 62%), а учитывая среднюю стоимость объекта коттеджного типа в разрезе цены за квадратный метр в пределах 27-28 тысяч рублей, общая средняя стоимость составляет около 6 млн. рублей. Естественно, при таких условиях большинство наиболее привлекательных по своим «неценовым» характеристикам объектов остаются сегодня не востребованы рынком.

И все же о восстановлении говорить рано. Хотя сегодня рынок и выглядит вполне стабильным по своим ценовым показателям, анализ его общего состояния вызывает много неутешительных выводов. Учитывая низкие темпы ввода в эксплуатацию новых объектов (сегодня из находящихся в стадии строительства коттеджных поселков лишь 15% реально достраиваются), структура рынка останется неизменной. Объекты эконом-класса будут появляться, однако это будут случаи единичного характера по отношению к общему объему рынка. Роста платежеспособности спроса не стоит ожидать еще длительное время. И из 60-65% потенциального спроса на жилье - людей, изъявляющих желание приобрести загородное жилье взамен городского, лишь 10-15% смогут осуществить свои намерения.

В целом на протяжении ближайших 1-1,5 лет существенных изменений на рынке индивидуального жилья ожидать не стоит. При условии отсутствия глобальных макроэкономических потрясений, данный сегмент будет подвержен, главным образом, влиянию сезонности и очень медленному восстановления.

Павел Новоселов, руководитель аналитического центра «Медиана»

Источник: газета "Метражи" №19, 2010