2009-й: кризис и \"квадраты\"

2010 г.

В кризисный период в сфере недвижимости наблюдались необыкновенные вещи. Цены обрушились на тридцать и более процентов, ипотека впала в летаргический сон, разве что только ленивый не пускался на поиски ценового «дна», а на рынок вышел ключевой аргумент - покупатель со своими условиями и представлениями о рыночной стоимости объекта.

Что было? Что будет? Эксперты пермского рынка жилой, коммерческой, загородной недвижимости обменялись мнениями об итогах прошлого года за круглым столом.

Станислав Цвирко, директор компании «Перспектива-Жилая недвижимость»:

- Главный урок кризиса: он показал, что цены на недвижимость могут не только расти, но и падать. Еще весной-летом 2008 года на сумму в 1,5 млн рублей купить качественное жилье в Перми было практически невозможно. Удачей можно было считать небольшую однокомнатную квартиру в отдаленных районах. Есть целый ряд примеров, когда люди до кризиса копили на 1-комнатную квартиру, и в 2009-м на эти средства смогли приобрести «двушку» или «трешку» в спальном районе Перми.

Относительно рынка нового жилья, в 2009-м вновь проявилась ситуация с зачетным жильем, которая привела выходу на рынок квартир по цене ниже застройщика. Подрядчики, получающие от строительных компаний квартиры в счет оплаты работ, начали активно выводить их в реализацию. И, как правило, с разницей в стоимости в меньшую сторону, сформировав на тот период конкуренцию по продажам у застройщика. Чтобы нивелировать демпинг на рынке, в дальнейшем строительные компании начали искать иные пути расчетов с подрядчиками, нежели оплаты квартирами.

Еще одна тенденция: риск переноса сроков ввода нового жилья привел в конце 2008 года к переориентации спроса на дома, находящиеся на заключительных этапах строительства или уже сданных в эксплуатацию. Именно на них в начале кризиса предъявлялся наибольший спрос. Однако в 2010-м ситуация несколько изменилась: сокращение объема новостроек вновь привело покупателей к идее вложений на начальных стадиях строительства. Главным образом, в жилье у застройщиков с положительной репутацией на рынке.

Кризис вывел на рынок недвижимости и нового серьезного игрока - государство. В 2009 году объемы субсидий по сравнению с 2008-м возросли более чем в три раза. По программе ликвидации аварийного фонда были выделены значительные средства: 1 млрд рублей из федерального бюджета и полмиллиарда - из краевого. 50 млрд рублей из фонда софинансирования было направлено в поддержку строительства - жилье приобреталось исключительно в домах-новостройках.

В сегменте загородной недвижимости в этот период обозначился новый тренд: девелоперы, пытаясь вернуть хотя бы какую-то часть вложенных средств, выставляли в продажу земельные участки с уже заведенными коммуникациями. В 2008 году такого практически невозможно было представить. Это массивы, где проведены все коммуникации, освещение, с хорошей транспортной доступностью, всем необходимым благоустройством территории. Появились акции, проводимые застройщиками, была усилена маркетинговая активность. Кризис заставил застройщиков бороться за клиентов. Изменили свои стратегии и риэлторы.

Александр Астафьев, исполнительный директор АН «Тимур»:

- Один из моментов, который принес кризис - это реальные продавцы. На рынок пришли люди, которые действительно хотели реализовать свою недвижимость, а не узнать его настоящую стоимость. Прежде в открытые источники продавцами могли выставляться объекты с целью оценки их стоимости. И в момент, когда появлялся покупатель, квартира снималась с продажи и появлялась вновь в прайсе уже с более высокой ценой.

Этот период принес еще одну особенность: активный торг покупателя. Сегодня в цену объекта зачастую закладывается 5-7%, поскольку без снижения стоимости во время переговоров покупатель сегодня психологически не готов приобрести недвижимость, поскольку почувствует себя неудовлетворенным и будет считать, что не достиг справедливой цены объекта.

2008-2009 годы стали временем обменных операций. Количество участников в обменной цепочке достигало десятка человек. В 2009-м у нас был зафиксирован рекорд - 21 собственник, который участвовал в такой цепочке.

Кризис перевернул и представление о маркетинге. Просто сказать, что объект продается, сейчас совершенно недостаточно. Чтобы реализовать недвижимость, необходимо действовать в два, а то и в три раза интенсивнее, нежели в докризисный период.

Особенностью этого времени явились перемены в поведении застройщиков. А именно: акции, при которых в случае оптовой продажи дисконт достигал десяти и более процентов (например, при акции цена заявлялась в 25,9 тыс.рублей за «квадрат» при декларируемой стоимости в 31-35 тыс.рублей). Это позволило в тот период оживить рынок и привлечь покупателей к сегменту новостроек.

Елена Жданова, генеральный директор УК «ЭКС»:

- В период кризиса выстроилась целая цепь взаимосвязанных событий: общее снижение кредитных ресурсов, которое привело падению темпов строительства. Эта волна повлекла за собой другие сферы экономики. Как результат, наступление безработицы, которая сформировала тренд на падение платежеспособности населения. Круг замкнулся.

На сегодня стабильности в экономике еще нет однозначно. Это видно и по курсу валют, и по поведению цен за баррель нефти. Отсюда и такой разбег в прогнозах, которые дают эксперты. Определенно, что мы будем еще долго выходить из кризиса психологически. И восстановление будет идти очень постепенными, медленными темпами.

Юлия Конева, специально для "Метросфера.ру"