Коммерческая недвижимость Перми

24 декабря 2008 г.

Рынок коммерческой недвижимости в 2008 году

Торговые центры: два громких выстрела

Главные события на пермском рынке торговой недвижимости произошли в первом квартале 2008 года: была сдана 2-я очередь гипермаркета «Семья» и открыт ТЦ «Шоколад». Оба центра расположены в Свердловском районе города. Их общая площадь составляет более 55 тысяч квадратных метров. В последующие три квартала громких открытий на этом рынке не происходило.

 

Выход на рынок сразу двух мегапроектов отвлекли значительную часть внимания арендаторов на себя. Это объясняет достаточно высокий уровень вакантных торговых площадей в начале года. Если в начале года доля не занятых арендаторами помещений составляли 5-7 процентов от общего объема, то сегодня этот показатель чуть превышает отметку 3 процента.

Средняя по городу арендная ставка за 2008 год изменилась незначительно, на сегодняшний день она составляет 1892 рубля за квадратный метр, прирост по сравнению с декабрем прошлого года составил 4,2 процента. В то же время снизилась средневзвешенная ставка (средняя арендная ставка по свободным площадям), на конец III квартала она составила 1400 рублей, сегодня - 1310 рублей. Это говорит о том, что дорогие площади заполнились арендаторами, в то же время освободились более экономичные помещения.

Разрыв между арендной ставкой в торговых центрах общегородского масштаба и так называемых ТЦ шаговой доступности сегодня составляет порядка 30 процентов. Так средняя цена аренды квадратного метра в городских центрах в среднем равняется 2160 рублей в месяц, микрорайонных - 1440 рублей.

Практика продажи площадей в ТЦ Перми реализована слабо, в большинстве центров торговые площадки не продаются, а сдаются в аренду. По оценкам специалистов аналитического центра «Медиана», соотношение предложения площадей в торговых центрах в аренду и на продажу составляет 83:17 процентов. Средняя цена предложения, выставленного на продажу, по состоянию на конец 4 квартала составила 110 тысяч рублей за квадратный метр.

Говоря о перспективах рынка торговой недвижимости, стоит отметить несколько проектов, работа над которыми в данный момент находится на стадии завершения. До конца года планировалось открыть вторую очередь ТЦ «Бизнес-Галереи» (4049 квадратных метров), застройщик ООО «Гранд-Урал». Также на октябрь было запланировано открытие ТЦ «Домино» и ТРК «Карнавал» в микрорайоне Садовый. Застройщиком первого торгового центра выступает ЗАО «РИАЛ» (7900 квадратных метров). Площадь ТРК «Карнавал» составляет 7600 квадратных метров, застройщиком на объекте выступил ИП Д. Беседин. По разным причинам все три торговых центра задерживаются со сдачей.
Также на конец декабря 2008 года запланирована сдача в эксплуатацию двух торговых центров в Дзержинском районе: «Земляника» (13 060 квадратных метров) и торговый комплекс предприятий общественного питания и офисных помещений (2620 квадратных метров). Застройщиком ТЦ «Земляника» выступает ЗАО «Б.С.Т.». Торговый комплекс предприятий общественного питания и офисных помещений строит ООО «Евроинвест». Отметим, что на сегодняшний день в Дзержинском районе функционирует только один торговый центр - «Парк-Авеню».

Еще одним проектом, который должен был открыться в этом году, является ТРК «Горный хрусталь» (8000 квадратных метров). Застройщик - ООО «Норма» планировал сдать этот объект уже в декабре, но эти сроки несколько сдвигаются.

Бизнес-центры: рост вопреки ожиданиям

Многие участники рынка недвижимости прогнозируют в ближайшее время снижение арендных ставок в пермских бизнес-центрах. Однако вопреки ожиданиям, они продолжают демонстрировать пусть не стремительный, но все же рост. За ноябрь средняя арендная ставка увеличилась на 0,9% и составила 1128 рублей за квадратный метр в месяц. С начала года этот показатель вырос на 10,5 процентов.

Порядка 40 процентов пермских бизнес-центров предлагают площади и в аренду, и на продажу. Цена продажи квадратного метра в эксплуатирующихся бизнес-центрах снизилась за месяц на 0,36 процента и составила 104,6 тысяч рублей. Что касается изменений с начала года, то они имеют положительную динамику - плюс 7 процентов.

На сегодняшний день продажи открыты в бизнес-центрах Дзержинского, Ленинского, Мотовилихинского и Свердловского районов. Максимальная цена квадратного метра установилась в Ленинском районе (130 тысяч рублей за квадратный метр, минимальная - в Мотовилихинском районе (83,5 тысячи рублей за квадратный метр).

Если рассмотреть ценообразование на рынке бизнес-центров в разрезе завершенности строительства, то картина выглядит следующим образом. Квадратный метр готовой площади выставляется на продажу в среднем по цене 104,8 тысяч рублей (плюс 8,2% по сравнению с прошлым годом), в строящихся центрах - 100,2 тысячи (плюс 5,3 процента по сравнению с декабрем).
Уровень вакантных площадей в среднем по городу держится на уровне 7 процентов. Изменение с начала года незначительное - плюс 1-2 процента. При этом стоит отметить, что на сегодняшний день увеличилось число объектов, испытывающих серьезные проблемы с наполняемостью. Если в январе количество бизнес-центров с долей вакантных площадей более 50 процентов не превышало 5-7, то сегодня этот показатель вырос до 12 процентов. Это говорит о том, что в перспективе ценовые корректировки в этом секторе, скорее всего, произойдут. В мировой практике принято считать, что доля свободных площадей в среднем по городу выше 5 процентов является серьезной, а 10 процентов - опасной. Если рынок долгое время находится в этом промежутке, то арендные ставки идут на понижение.

По данным Аналитического центра «Медиана», на сегодняшний день в Перми заморожено более 85 процентов заявленных к строительству проектов бизнес-центров. Реализация уже начатых проектов продолжается, однако часть из них сокращается.

Складские помещения: все по плану

Пермский край выполнил годовой план по вводу высококлассных логистических объектов. На сегодняшний день в Пермском крае реально действует чуть более 31 тысячи квадратных метров качественных площадей. По заявлению министра развития торговли и предпринимательства правительства Пермского края Марата Биматова, открытие высокотехнологичных складских терминалов в Перми - это решительный шаг вперед в развитии бизнеса в Пермском крае. Потребность Пермского края в качественных логистических площадях класса «А» и «В» составляет, по разным оценкам, 400-500 тысяч квадратных метров. Реальное предложение в 10-15 раз меньше.

На 2009 год губернатор поставил задачу увеличить складские площади класса «А» и «В» до 55 тысяч квадратов. При реализации всех заявленных проектов, объемы могут значительно превысить плановые показатели. Однако важно учесть, что эти прогнозы были сделаны в 2007 году. С учетом сложившейся ситуации, в план, возможно, будут внесены корректировки.

Говорить о сложившемся рынке логистических услуг в Перми, к сожалению, пока рано. На сегодняшний день только 3-4 процента от общего фонда складских площадей можно отнести к классам А и В. Основную же долю помещений невозможно отнести даже к классу «D». Часто склады, которые выставляются на продажу или для аренды, не оборудованы самым элементарным: техническими средствами: погрузчиками, кранами, стеллажами. Многие из таких объектов либо остались с советских времен, либо были перепрофилированы из бывших производственных помещений.

По состоянию на вторую декаду декабря средняя арендная ставка холодного склада составляет 156,4 рублей в месяц, теплого - 324,51 рублей в месяц. С января эти показатели выросли на 4,2 и 1,6 процента соответственно. Средняя цена продажи складских площадей в Перми составляет 18770 рублей за квадратный метр. В складских терминалах класса «А» обычно применяется ставка за кубический метр или паллетоместо. Например, в недавно введенном в эксплуатацию терминале «GIGANT» на услугу ответственного хранения установлена ставка 10-13 рублей за кубический метр.

Финансово-экономический кризис уже оказывает влияние на рынок складской недвижимости. Приостановлена на неопределенный срок реализация части проектов, по которым еще не начато строительство. Так, например, группа компаний «Эр-сити» в данный момент не намерена выходить на площадку в Мотовилихинском районе. Компания «Норма», территории бывшего завода «Велта», отказалась от возведения складского комплекса, выставив участок на продажу. Однако намерения возводить складские комплексы у многих девелоперов сохранились. К примеру, «ПСК-Логистика» рассматривает возможность продажи складского комплекса класса «В+», которое имеется в их собственности, и инвестировать эти средства в строительства логистического центра класса «А». В данный момент компания занимается поиском земельного участка. Примечательно, что даже сегодня на пермский рынок логистики выходят иногородние компании. По данным городской администрации, с проектом строительства в Перми современного логистического центра выходит французская компания. Муниципалитет намерен предложить инвесторам площадку в Кировском районе.