Аренда коммерческой недвижимости Перми

19 февраля 2009 г.

Ставки приходят в соответствие с новыми возможностями арендаторов

В четвертом квартале прошлого года многие участники рынка недвижимости прогнозировали снижение арендных ставок в пермских бизнес-центрах. Однако, вопреки ожиданиям, аренда продолжала демонстрировать пусть не стремительный, но все же рост. В течение всего 2008 года ставка увеличилась и составила к декабрю 1130 рублей за квадратный метр. Как отмечают эксперты рынка недвижимости, в условиях стабильной экономической ситуации стоимость аренды офисов должна была расти такими темпами еще как минимум три года, до насыщения рынка. Однако новые экономические условия внесли свои коррективы.
Значительное снижение арендные ставки на офисную недвижимость продемонстрировали за две недели до новогодних каникул и в январе, когда уровень вакантных площадей в среднем по городу превысил 8-процентный рубеж. Увеличилось число объектов, испытывающих серьезные проблемы с наполняемостью. Если в январе 2008 количество бизнес-центров с долей вакантных площадей более 50 процентов не превышало 5-7 процентов от общего количества центров, то в декабре этот показатель вырос до 15 процентов. Этот факт уже очевидно демонстрировал, что в ближайшей перспективе в секторе произойдут ценовые корректировки. В мировой практике принято считать, что доля свободных площадей в среднем по городу выше 5 процентов является серьезной, а 10 процентов - опасной. Если рынок долгое время находится в этом промежутке, то арендные ставки идут на понижение. Стремясь заполнить вакантные площади, арендодатели начали приводить цены на офисы в соответствие с новыми возможностями арендаторов, снижая ставки до 30 процентов. Таким образом, на начало февраля средняя арендная ставка на площади в пермских бизнес-центрах составила 780 рублей за квадратный метр.

Сектор офисной недвижимости является среднерисковым. Это означает, что в период кризиса, в этом секторе можно ожидать значительной корректировки, поскольку именно бизнесмены (владельцы и арендаторы офисных помещений) в период кризиса больше других нуждаются в деньгах. Поэтому те активы, которые могут быть проданы владельцами для сохранения бизнеса, будут проданы, арендаторы же постараются добиться сокращение издержек снижением арендных ставок.

В то же время, по мнению большинства собственников офисов, ценовые корректировки не могут быть единственным инструментом для привлечения арендаторов. В дальнейшем условия скидок будут носить индивидуальный характер. Такие прогнозы вполне вероятны, особенно если вспомнить ситуацию на рынке офисной недвижимости в период кризиса 1998 года, когда арендные ставки упали в среднем на 30 процентов на дорогостоящие объекты и 25 процентов на экономичные офисы. Ждать бесконечного снижения арендных ставков сегодня напрасно.

Интересно выглядит ценообразование в разрезе срока сдачи центра в эксплуатацию. Наибольшая коррекция наблюдалась на офисные центры, введенные в 2008 году. Прежде всего, это связано с тем, что эти торговые центры не успели заполниться арендаторами до начала кризиса. На сегодняшний день средняя цена объектов, введенных в эксплуатацию в прошлом году составляет порядка 690 рублей за квадратный метр в месяц. Максимальные арендные ставки демонстрируют центры, построенные в 2006-2007 годах. Минимум зафиксирован на реконструированные в 2000-е годы объекты.

В разрезе местоположения бизнес-центра картина ценообразования выглядит следующим образом: по уровню цены аренды максимум традиционно демонстрирует Дзержинский район - 800 рублей за квадратный метр помещения. На втором месте Свердловский район со средней арендной ставкой 783 рубля за квадратный метр. Ленинский район по данному показателю занимает только третье место - 762 рубля за метр в месяц. Минимальное значение по размеру средней арендной ставки демонстрирует Индустриальный район - 544 рубля за квадрат.

По данным Аналитического центра «Медиана», на сегодняшний день в Перми заморожено более 85 процентов заявленных к строительству проектов бизнес-центров. Реализация уже начатых проектов продолжается, однако часть из них сокращается. Так, например, руководство инвестиционной компании «ВИТУС» заявило о том, что проект бизнес-центра по ул. Газеты Звезда, 5 решено не начинать. Такая же судьба у проекта офисного центра класса «А» по улице Авиационной, который планировала реализовать ИСК «МонолитИнвестСтрой». Бизнес-центр эконом-класса на улице Клары Цеткин сокращен до одной очереди, с 14 до 10 тысяч квадратных метров. Также неопределенно выглядят планы группы компаний «Урал-АИЛ» по строительству бизнес-центра «Премьер».

Одной из важных тенденций января на пермском рынке бизнес-центров стал отказ от продажи офисных площадей. Если в начале декабря порядка 40 процентов бизнес-центров Перми предлагали свои площади и в аренду, и на продажу, то сегодня доля таких предложений сократилась до 12 процентов. При этом цена продажи по некоторым предложениям не снизилась, а среднем же по всем бизнес-центрам снижение составило 9 процентов. На начало февраля средняя цена продажи офисного помещения в бизнес-центре составила 94 тысячи рублей за квадратный метр.
Также сегодня можно выделить тенденцию уменьшения минимальных блоков, предоставляемых в аренду. Например, в бизнес-центрах, где минимальный блок составлял 300 квадратных метров, сегодня можно снять площадь от 100-150 квадратов.

Ольга Ябурова, руководитель Аналитического центра «Медиана»