Рынок недвижимости Прикамья: жизнь продолжается!

19 ноября 2008 г.

Управляющий ХИРШ-Ленинское, член Комиссии по этике и защите прав потребителей НП «РГР. Пермский край» Олег Гущин - о причинах текущей ситуации на рынке жилья, перспективах развития и путях выхода риэлторского бизнеса из кризиса:

- Олег Борисович, как можно одним словом охарактеризовать ситуацию, которая наблюдается сегодня на рынке недвижимости?

- На мой взгляд, самым правильным определением сложившейся ситуации будет растерянность. Растерянность наблюдается среди инвесторов - тех, кто пришел на этот рынок за сверхприбылью и не рассчитали возможных изменений, и, соответственно, своих возможностей. Эта растерянность наблюдается среди собственников, которые пока не осознали, что падает стоимость не только конкретно их жилья, но и всех объектов жилой недвижимости. Большинство из них ориентируются на информацию в СМИ, где публикуются данные о цене за квадратный метр, которая не соответствует ценам сделок с с апреля текущего года.

Ну, и растерянность, быть может, идет от непрофильных игроков, которые пришли на рынок недвижимости на волне его подъема, и пока не осознали, почему он, такой процветающий и инвестиционно привлекательный в последние годы, вдруг встал.

- Каковы, в таком случае, реальные цены на жилье?

- Большинство людей читают различные аналитические отчеты, не зная при этом, что в них говорится о ценах предложения на рынке. А цены предложения - это лишь благие намерения продавцов, но не реалии современного рынка. На мой взгляд, реальность такова, что, начиная с декабря 2007 года и по настоящее время, коррекция цен в сторону понижения составляет примерно 20-25 процентов. В декабре прошлого года наблюдался «исторический максимум» роста стоимости квадратного метра, который держался, по моим наблюдениям, около трех месяцев. С апреля 2008 года цены сделок уже стали существенно отличаться от цен предложения. Сначала это было 5-10 процентов, потом 15, и сейчас понижение составляет примерно 25 процентов.

- Что будет происходить с ценами на жилье в ближайшие месяцы?

- Я думаю, что падение, скорее всего, продолжится. Это объясняется рядом причин. Во- первых, ни для кого сегодня не секрет, что застройщики уже корректируют цены за квадратные метры. Я думаю, что ситуация сложится следующим образом: когда у строителей возникнут проблемы с платежами по кредитам на возведение объектов, - они начнут рассчитываться жильем, в том числе готовым не до конца, и продавать его еще дешевле. При этом падение цен ниже себестоимости квадратного метра - 30-40 тысяч рублей - вряд ли произойдет. Почему вообще сегодня наблюдается падение цен? Дело в том, что стоимость жилья изначально была сильно переоценена. К примеру, цены в 100 тысяч рублей за квадратный метр не соответствуют качеству возводимых объектов, товар, по большому счету, не стоит таких денег. При этом я не думаю, что стоимость была обоснована, она формировалась, исходя не из себестоимости, а из спроса, часть которого была к тому же не для проживания, а в инвестиционных целях. Кроме этого, наблюдались завышенные ожидания, и на рынке появилось большое количество непрофильных игроков, которые, по всей видимости, уйдут с рынка.

- Насколько, по Вашим наблюдениям, участники пермского рынка недвижимости оказались готовы к сложившейся ситуации?

- Могу сказать честно, что многие риэлторы, в том числе и наша компания, оказались не совсем готовы к сложившейся ситуации, в начале мы не могли убедить клиентов в том, что цены, вопреки их ожиданиям, к осени не будут расти, хотя все уже тогда осознавали, что стоимость жилья не обоснована объективными показателями, а лишь непонятным ажиотажем. А сейчас происходит, что называется, «переоценка ценностей», люди начинают понимать, что их недвижимость на самом не стоит тех денег, за которые они приобретали ее. Между тем никакой трагедии в этом я не вижу. Такая ситуация неблагоприятна лишь для тех, повторюсь, кто появился на рынке и приобрел жилье в надежде получить сверхприбыль в будущем, в том числе при помощи ипотечного кредита.

Что касается большинства наших клиентов - тех, для кого сделка с недвижимостью - решение в первую очередь жилищных проблем, то никакой трагедии для них быть не должно, падает стоимость не только конкретно их жилья, но и недвижимости в целом.

- Что произойдет на рынке агентств недвижимости в ближайшем будущем? Возможно ли сокращение числа участников риэлторского бизнеса?

- Я думаю, фатального сокращения, скорее всего, не будет, рынок недвижимости не может остановиться, квартирный вопрос не перестанет волновать людей, жизнь не остановится. Да, сделок с помощью ипотечного кредитования станет ощутимо меньше, однако операции, связанные с обменом квартир, с разъездами, останутся. Кроме этого, вырастет количество сделок с арендой жилья. Поэтому я не вижу никакого смысла сворачивать у нас риэлторскую деятельность.

Между тем, как я уже говорил, сегодня присутствует большое количество игроков, которые появились на волне роста рынка недвижимости. Известно, что многие агентства недвижимости работают при различных инвестиционных или строительных компаниях, туристических агентствах. Для них риэлторский бизнес - не основной, и сейчас, когда рынок недвижимости переживает далеко не лучшие времена - они покинут его.

- Какие меры в таком случае могут быть приняты профессионалами риэлторского рынка для сохранения бизнеса?

- Сейчас очень удачный момент для того, чтобы усовершенствовать систему мультилистинга. В настоящий момент мультилистинг у нас работает в формате просто информационной базы данных. На самом деле, на Западе и в некоторых российских городах, например, в Санкт-Петербурге, он работает как инструмент выгодного взаимодействия брокеров продавца недвижимости и покупателя, когда они работают в рамках одной комиссионной цены. И, несмотря на то, что в таком случае размер комиссионного вознаграждения будет меньше, эта мера, на мой взгляд, позволит увеличить объем сделок, что в сегодняшних условиях рынку жизненно необходимо.

Если пару лет назад, на рынке продавца не было проблем с продажами, а проблема - как найти жилье - была у покупателя, то сейчас, когда срок экспозиции квартир в базе мультилистинга увеличился - у участников рынка заинтересованность в разделе комиссионных ощутимо возрастет. Я думаю, в сегодняшних нелегких условиях введение такого инструмента взаимодействия между риэлторами - шаг к большему дистанцированию профессиональных участников от недобросовестных риэлторов, а, соответственно, и к большей цивилизованности рынка недвижимости.

Полина Громова