Паевые риски

27 ноября 2008 г.

Объем привлеченных средств в паевые инвестиционные фонды с каждым годом становится все больше, а порог вхождения в этот сегмент инвестирования все ниже. В закрытые ПИФы инвестировать просто - стоит лишь приобрести пай, к тому же это долгосрочные вложения. Однако изменения на рынке диктуют свои условия для пайщиков закрытых фондов недвижимости.

Тема закрытых ПИФов недвижимости сегодня участниками рынка комментируется с трудом, поскольку, как отмечают эксперты, закрытые фонды недвижимости - это самый сложный инструмент инвестирования в паевые фонды, и грамотно организовать функционирование таких фондов в России способны только единичные компании. Инструмент ЗПИФ используется как строительными и девелоперскими компаниями для реализации проектов и осуществления сделок купли-продажи недвижимости и организациями, занимающимися сдачей недвижимости в аренду, так ичастными инвесторами с целью вложения средств и получения большей доходности от имеющихся активов. Главная особенность закрытого ПИФа в том, что пайщики могут предъявить пай к погашению управляющей компании только по окончании срока действия договора доверительного управления фондом. И сейчас, несмотря на желание многих пайщиков поскорее выйти из фондов, достаточно трудно это осуществить, поскольку закрытые фонды недвижимости - это совместные проекты, основанные на долевом инвестировании. По мнению Виктора Тунева, руководителя аналитического центра ФГ «Ермак», большинство ЗПИФН в Перми создавалось под определенного клиента и не предполагает активных сделок входа-выхода пайщиков.

Фонд недвижимости обладает более широкими возможностями для инвестиций, чем другие виды закрытых фондов, поскольку, он функционирует на стыке многих отраслей бизнеса, - отмечают эксперты. Однако, как полагает Виктор Тунев, в кризисных ситуация люди инвестируют только в ликвидные инструменты. ЗПИФН по своей природе не может являться таковым. «Да и в целом нынешний кризис везде начался с недвижимости, а у нас, похоже, на ней и закончится. Соответственно инвестировать сейчас в недвижимость (с точки зрения получения дохода) неинтересно» - констатирует эксперт.

Между тем другие эксперты «Метражей» из числа пермских компаний, пожелавшие не называть себя, полагают, что вместе с выходом российской экономики из сложной ситуации паевые фонды, в частности закрытые фонды недвижимости, будут гибко реагировать на положительные изменения. В любом случае пайщики ЗПИФН более защищены от рисков и за счет контрольных организаций и за счет долгосрочности вложений, чем, к примеру, вкладчики некрупных банков, которые могут лишь страховать своих вкладчиков на определенную сумму.

В целом же, по мнению большинства участников рынка, инвестиции в недвижимость более надежны, чем вложения в другие типы активов. Объединение активов в ЗПИФН позволяет снизить чувствительность к изменениям цен в рамках отдельных классов недвижимости и повысить ликвидность вложений. Особенно если у фонда существует вторичный рынок паев.

Заметим, что инвестициям в ЗПИФы присущи все рыночные риски, куда можно отнести риск снижения стоимости актива, и вызванных этим убытков, что происходит сейчас. Напомним, что доходность инвестирования в закрытые фонды недвижимости не может быть гарантирована пайщикам. Кроме того, в условиях кризиса изменение цен на строящееся жилье, себестоимости строительства, изменение стоимости приобретения земельных участков и реальных доходов населения - все это в совокупности оказывает существенное влияние на доходность фонда. По мнению г-на Тунева, если ЗПИФН не проводит сделок, то стоимость пая определяется независимым оценщиком, отчет которого действует в течение 6 месяцев. Понятно, что никакая независимая оценка не может реально оценить стоимость, по которым могут быть проданы данные активы в условиях кризиса. Кроме переоценки недвижимости и сделок купли-продажи, ЗПИФН может получать рентный доход от сдачи в аренду.

Однако в целом закрытые паевые фонды недвижимости обеспечивают повышенную доходность по сравнению с другими видами фондов. Во всем мире такие фонды - высоконадежны, но менее доходны. «Наверное, у многих есть желание выйти изЗПИФН, но сделать этосегодня по адекватной цене невозможно.Единственным выходом для пайщиков может быть решения о самоликвидации фондаи распродажа его активов» - резюмирует г-н Тунев.