Подведены итоги интернет-конференции «Зарубежная недвижимость»

2010 г.

Готовы ли Болгария, Турция, Италия и другие страны впустить россиян на свой ипотечный рынок? Какая схема покупки жилья за рубежом наиболее выгодна? Квартира в другом государстве - роскошные траты или верное вложение свободных средств? Мы предложили экспертам обсудить актуальные тенденции рынка зарубежной недвижимости.

В интернет-конференции приняли участие специалисты компаний Eurobereg, Concept House, Cubarcо, Аrtela и ООО "Агентство "Развитие", выводящих на пермский рынок недвижимости проекты застройщиков той или иной страны.

- Насколько выгодно вкладывать в зарубежную недвижимость именно сейчас?

Сергей Однодворцев, официальный представитель компании Cubarco:

- В настоящий момент цены на недвижимость во всем мире минимальны. Что касается Кипра, то в 2009 году рост цены на местную недвижимость составил всего 4%. К концу 2010 года специалисты прогнозируют рост до 10%. Так что разумнее приобретать квартиру или особняк за рубежом в настоящий момент.

Екатерина Логутина, официальный представитель компании Eurobereg:

- В сложившейся обстановке на рынке это не просто выгодно, а наиболее выгодно, так как цены достигли своего дна. Зарубежные, и в частности болгарские застройщики предлагают максимально привлекательные условия покупки, ценовые акции и скидки до 30-40%.

Юлия Вавилова, Анна Карасова, официальные представители компании Artela:

- Стоимость квадратного метра в таких странах, как Италия и Болгария, по многим привлекательным местам расположения стала ниже российской. При этом уровень жизни, безопасность проживания, культура жизни там значительно выше, чем в наших регионах. Имея сейчас свободные средства инвестору более привлекательно вложить их в ликвидный актив за рубежом, поскольку российские финансовые институты сегодня не предлагают достойных сфер и объектов вложений.

Кроме того, это безопасный вид вложений. Недвижимость оформляется в собственность покупателя, чистота сделок гарантируется нотариально, и можно выбрать объекты, которые ликвидны как при последующей продаже, так и при сдаче в аренду.

Огузхан Дериджи, эксклюзивный представитель турецкой строительной компании Concept House в России:

- В последние два года не наблюдалось роста цен. В некоторых случаях цена даже незначительно падала, но, по мере того как экономическая ситуация стала налаживаться, вместе с ней цены на недвижимость стали медленно расти. Поэтому в такой развивающейся стране, как Турция с ее невысокими ценами, самое время инвестировать в недвижимость.

Роксана Гумерова, директор ООО "Агентство "Развитие":

- Официальные данные показывают, что в последнем квартале 2009 года наблюдался рост продаж недвижимости в Испании и возврат интереса к рынку недвижимости страны. В настоящее время цены стабилизировались, снижения цен не происходит. На сегодняшний день приобрести недвижимость в Испании возможно по доступным ценам. Особенно выгодно приобретать элитную недвижимость, стоимость которой снизилась на 30-40%.

- Возможна ли в ближайшее время корректировка цен?

Сергей Однодворцев, официальный представитель компании Cubarco:

- До июня 2010 года цены останутся на прежнем уровне.

Екатерина Логутина, официальный представитель компании Eurobereg:

- Застройщик снижает цены по двум основным причинам. Первая - необходимость вовремя расплатиться с банком-кредитором. Выставляется на рынок по «легкой» цене ровно столько объектов, быстрая продажа которых покроет текущие обязательства перед банком. Вторая - необходимость завершить продажи по тому или иному объекту, когда, например, в жилом комплексе осталось непроданными пять-десять квартир. Есть застройщики, которые предпочитают заморозить продажи, чем отдавать недвижимость дешево. Также формой корректировки выступает рассрочка платежа: не нужно вносить сразу 100%, достаточно заплатить 30-40% стоимости недвижимости, потом еще столько же, а оставшуюся сумму погашать в течение года без каких-либо дополнительных процентов и накруток.

Юлия Вавилова, Анна Карасова, официальные представители компании Artela:

- В 2008 году цены на недвижимость в Италии и Болгарии были снижены примерно на 30%. На протяжении 2009 года дальнейшего снижения цен не происходило, а с марта 2010 года цены начали расти. Сегодня наиболее привлекательное время для вложений - дальше будет только дороже.

Огузхан Дериджи, эксклюзивный представитель турецкой строительной компании Concept House в России:

- Из-за увеличения спроса производители строительных материалов начали повышать цены на свой товар, например, увеличение цены на арматуру за последний месяц составило 60%. С такими показателями средняя себестоимость объектов застройщиков увеличится на 10-20%. Также ожидается повышение цены из-за увеличения спроса за счет дешевой ипотеки приблизительно на 15-25%.

Роксана Гумерова, директор ООО "Агентство "Развитие":

- Рынок недвижимости в Испании в настоящий момент находится в динамике: отмечено увеличение продаж на 8% по сравнению с 1 кварталом 2009 г. На сегодняшний день аналитики пришли к выводу о том, что к концу 2010 г. цены будут устанавливать застройщики, а это, сами понимаете, рост.

- Насколько может быть интересна зарубежная ипотека российским покупателям?

Сергей Однодворцев, официальный представитель компании Cubarco:

- Более надежного и выгодного способа приобретения недвижимости на Кипре просто нет. Всем, кто хочет жить или отдыхать на Кипре, это интересно.

Екатерина Логутина, официальный представитель компании Eurobereg:

- Процентная ставка по ипотеке за рубежом не превышает 6%, однако покупателю выгоднее воспользоваться рассрочкой, нежели взять ипотечный кредит. Ипотеку банк предоставляет при наличии не менее 50% собственных средств у заемщика, а для покупки в рассрочку достаточно 30% необходимой суммы. Кроме того, ипотека для иностранца - это необходимость подготовки обширного пакета документов и большие расходы на оформление.

Юлия Вавилова, Анна Карасова, официальные представители компании Artela:

- Для получения ипотеки за рубежом требуется выполнение тех же условий, что и в России: положительная кредитная история, наличие поручителей, первоначальный взнос, подтверждение стабильности и достаточности доходов. Это возможно, например, при наличии бизнеса в стране приобретения недвижимости.

Огузхан Дериджи, эксклюзивный представитель турецкой строительной компании Concept House в России:

- Иностранным приобретателям недвижимости турецкие банки предлагают ипотеку в размере 60% от стоимости жилья под 0,5% в месяц.

Роксана Гумерова, директор ООО "Агентство "Развитие":

- Ипотека в Испании выгодно отличается доступностью и низкой процентной ставкой от аналогичных финансовых продуктов в России и большинстве европейских стран. Ипотечный кредит выдается банком на срок от 10 до 40 лет под 2.2-3.5% годовых. Максимальный размер кредита для нерезидентов, в том числе россиян, составляет 60% от стоимости приобретаемого объекта. Ипотеку также можно оформить и на объект незавершенного строительства.

- В чем сегодня заключаются основные риски для покупателя зарубежной недвижимости?

Сергей Однодворцев, официальный представитель компании Cubarco:

- Главный риск - не получить «титул собственника». Встречается часто при самостоятельном приобретении недвижимости либо при покупке у мелких, неизвестных фирм. Остальные риски аналогичны российским.

Екатерина Логутина, официальный представитель компании Eurobereg:

- Если обратиться к профессионалам с достойной репутацией, специализирующимся на недвижимости той или иной страны (это важно, поскольку своя специфика законодательства есть у каждого государства), никаких трудностей не будет. Наша компания работает с застройщиками Болгарии на протяжении 7 лет. Доверяя партнерам, мы в то же время не рискуем интрересами клиента, а потому никогда не предлагаем объекты, находящиеся на стадии котлована. Идеальный вариант - объект на стадии завершения или с 80%-ной готовностью.

Юлия Вавилова, Анна Карасова, официальные представители компании Artela:

- При заочной покупке (по Интернету) есть риск не оценить достоверно месторасположение объекта и его качество. При очной покупке риски следующие: незнание тонкостей процедуры покупки, использование непрофессиональных посредников-риэлторов, незнание законодательства страны покупки. Следует учитывать, что приобретение земли в некоторых странах, в том числе Италии и Болгарии, нерезидентам запрещено. Это означает, что дом с участком земли можно приобретать россиянам только на собственную фирму, которую без труда можно зарегистрировать с помощью юристов в кратчайший срок.

Огузхан Дериджи, эксклюзивный представитель турецкой строительной компании Concept House в России:

- Есть два риска: политико-экономическая нестабильность государства и недобросовестные риэлторы. При наличии опытного юриста второй риск отпадает.

Роксана Гумерова, директор ООО "Агентство "Развитие":

- В Испании рисков с получением права собственности не возникает.  Конечно, самостоятельная покупка через неизвестную компанию может повлечь за собой ряд негативных последствий. Компания La Epoca Real S.L (до 2008 года - Realty Spain S.L.) - специализированное агентство по продаже недвижимости в лучших курортных районах Средиземноморского побережья Испании, таких как: Коста Брава, Коста Бланка, Коста Калида и Коста дель Соль. Компания успешно работает в этой активно развивающейся сфере рынка недвижимости с 2000 года, внедряя все новые и новые услуги и стандарты качества.

Также следует обращать внимание на наличие у компании лицензии на вышеуказанную деятельность от испанских властей. Данная лицензия не только выступает гарантом добросовестности и компетентности компании, но и позволяет La Epoca Real являться агентом ведущих испанских банков, что делает возможным оказывать содействие клиентам в получении ипотечного кредита.

- Составьте краткий портрет российского покупателя зарубежной недвижимости.

Сергей Однодворцев, официальный представитель компании Cubarco:

- Человек 30-60 лет, с доходом от 3000 евро в месяц. Есть желающие зарабатывать на аренде недвижимости либо отдыхать 2-3 месяца на Кипре, а в остальное время зарабатывать на аренде. Некоторые бизнесмены отправляют семью на временное или постоянное проживание на Кипр, благо что здесь есть возможность дать детям прекрасное среднее и высшее образование.

Екатерина Логутина, официальный представитель компании Eurobereg:

- Успешный, самодостаточный, знающий, чего хочет. Уровень дохода может быть самым разным. Нашим клиентам мы можем предложить качественную недвижимость в Болгарии как эконом-, так и премиум-класса.

Юлия Вавилова, Анна Карасова, официальные представители компании Artela:

- Российский покупатель в Болгарии - семьянин, стремящийся приобрести недвижимость прежде всего для отдыха своей семьи на довольно продолжительное время (с мая по октябрь), что-то вроде дачи, только на море и за рубежом; Это представитель среднего класса. Например, предприниматель или владелец среднего бизнеса, вкладывающий средства в будущий «домик на море на пенсии, с хорошей рыбалкой или отдыхом в горах». Может быть и семья с небольшим стажем совместной жизни, приобретающая «дачу» для детей с бабушками.

Российский покупатель в Италии - человек, ценящий культуру, историю, искусство, зимний отдых в горах, а летний - на море, любящий шопинг, гурман; с уровнем достатка выше среднего. Выбор объекта связан не столько с его размерами, сколько с месторасположением (регион, конкретный город, местечко), культурной значимостью региона и авиа- и автомобильной доступностью.

Огузхан Дериджи, эксклюзивный представитель турецкой строительной компании Concept House в России:

- Краткий портрет таков: мужчина 40 лет, семьянин, человек, успешно занимающийся бизнесом. Вторая группа покупателей - это инвесторы.

- Как обезопасить себя от недобросовестных риэлторов за рубежом?

Сергей Однодворцев, официальный представитель компании Cubarco:

- Не обращайтесь к неизвестным фирмам и риэлторам.

Екатерина Логутина, официальный представитель компании Eurobereg:

- Доверять официальным представителям зарубежного застройщика в своем регионе или компаниям с узкой специализацией, имеющим контракты с зарубежными застройщиками, активно присутствующим на рынке (участие в форумах и выставках, наличие современного сайта с отзывами клиентов и т. п.).

Юлия Вавилова, Анна Карасова, официальные представители компании Artela:

- Для начала надо узнать, кто в Перми работает с зарубежной недвижимостью и работать с ними, так как они всегда находятся в прямой доступности и не будут рисковать своей репутацией. Такие фирмы имеют надежных партнеров за рубежом и плохих рекомендовать не станут.

Огузхан Дериджи, эксклюзивный представитель турецкой строительной компании Concept House в России:

- В первую очередь нужно нанять юриста, но некоторые компании до завершения сделки дают банковскую гарантию, благодаря которой все риски сводятся к минимуму.

- Что наиболее перспективно с точки зрения инвестиций: недвижимость в столицах и крупных городах или недвижимость у моря?

Сергей Однодворцев, официальный представитель компании Cubarco:

- Конечно, недвижимость у моря.

Екатерина Логутина, официальный представитель компании Eurobereg:

- Жилая недвижимость на побережье. Даже если жилой комплекс находится в километре от моря, для жильцов дома организуется бесплатный регулярный транспорт, доставляющий к морю и обратно.

Юлия Вавилова, Анна Карасова, официальные представители компании Artela:

- Недвижимость у моря ликвидна всегда. И с позиции собственного использования, и для сдачи в аренду, и как вложение для последующей продажи. Квартира в столице интересна для сдачи в круглогодичную аренду, так как доход от такой аренды по сравнению с арендой квартиры на море в сезон, все равно получается выше. В случае ведения бизнеса лучше приобрести квартиру в данном месте, чем использовать отели для проживания. Это более удобно, а впоследствии ее можно продать по более высокой цене, так как цены на недвижимость имеют тенденцию к повышению, несмотря ни на какие кризисы.

Огузхан Дериджи, эксклюзивный представитель турецкой строительной компании Concept House в России:

- На этот вопрос однозначно ответить сложно. На первый взгляд, перспективным с точки зрения сдачи в аренду является жилье в крупных городах. С другой стороны, у многих есть мечта жить на побережье моря.

- Как вы оцениваете, что наиболее привлекательно для инвестора - жилая или коммерческая недвижимость?

Сергей Однодворцев, официальный представитель компании Cubarco:

- Жилая - с ней меньше проблем.

Екатерина Логутина, официальный представитель компании Eurobereg:

- Коммерческая недвижимость в Болгарии недешева, и спрос на нее несколько снизился. Главный козырь и коммерческой, и жилой недвижимости с точки зрения окупаемости вложений - месторасположение на побережье моря.

Юлия Вавилова, Анна Карасова, официальные представители компании Artela:

- Более привлекательна жилая, поскольку она подходит для личного отдыха и проживания и пользуется стабильным спросом в части аренды или покупки-продажи. Коммерческая недвижимость используется для сдачи в аренду. Рисков здесь больше.

Следует сказать об инвестиционных проектах, в которые можно очень эффективно вкладывать. Это объемы от 1 млн. евро. Приобретая, скажем, виноградники и завод по производству вина, покупатель становится инвестором страны и получает привилегии, безвизовый въезд, вид на жительство или постоянное место жительства сразу (в зависимости от суммы вложений), в дальнейшем - гражданство. Например, в Болгарии такой бизнес вести очень выгодно, т. к. налоги значительно ниже российских: налог на прибыль - 10%, подоходный налог - 10%.

Огузхан Дериджи, эксклюзивный представитель турецкой строительной компании Concept House в России:

- На этот вопрос также однозначно ответить сложно, однако стоит отметить, что повышение цены на коммерческую недвижимость тянет за собой цены на жилую недвижимость. В этом случае важно место нахождения объекта: если местность хорошая, то доходность будет высокой. Так же отмечу, что вложения в коммерческую недвижимость выше, чем в жилую, и тем самым риски инвестора увеличиваются.

- Сколько в среднем по времени занимает сделка по покупке недвижимости от момента выбора объекта до окончательного получения на руки всех документов?

Сергей Однодворцев, официальный представитель компании Cubarco:

- При покупке готовой недвижимости - 2-3 недели (только у Cybarco pls).

Екатерина Логутина, официальный представитель компании Eurobereg:

- Срок зависит от каждого конкретного случая. Сначала должно быть обсуждение сделки на месте, потом ознакомительная поездка в страну, где расположен приобретаемый объект недвижимости. Нотариальный акт, удостоверяющий право собственности, выдается только при 100%-ной оплате. Так что время для клиента, купившего недвижимость в рассрочку или по ипотеке, может растянуться на год и более. Не хочу никого пугать волокитой: на самом деле регистрационные процедуры за рубежом проходят быстро, и вам необязательно проходить их самим: всё сделает риэлтор по генеральной доверенности.

Юлия Вавилова, Анна Карасова, официальные представители компании Artela:

- Все зависит от решимости покупателя и готовности документов продавца. Это может занять от 5 дней до месяца. Сделки оформляются только нотариально. Как правило, к подготовке сделки привлекаются адвокаты, которые проводят проверку чистоты сделки вместе с риэлторами. При оформлении сделки в обязательном порядке присутствует переводчик. Риски обмана отсутствуют.

Огузхан Дериджи, эксклюзивный представитель турецкой строительной компании Concept House в России:

- В Турции это время занимает от 2 до 4 месяцев.

- Есть ли прецеденты по соглашениям об избегании двойного налогообложения, когда российскому гражданину приходиться платить налоги на имущество как за рубежом, так и в России по приобретенной заграничной недвижимости?

Сергей Однодворцев, официальный представитель компании Cubarco:

- Заключено соглашение с РФ об избегании двойного налогообложения. Налоги платятся либо на Кипре, либо в России.

Екатерина Логутина, официальный представитель компании Eurobereg:

- Налог на недвижимость платится только один раз, по месту нахождения объекта. Ежегодный налог на недвижимость в Болгарии один из самых низких - 0,15% от стоимости объекта.

Юлия Вавилова, Анна Карасова, официальные представители компании Artela:

- Нет. Российский гражданин обязан произвести все платежи по недвижимости в стране ее расположения, в противном случае он будет обязан ответить перед судом. Оформление платежей в России по объектам за рубежом более сложный и дорогостоящий процесс, поэтому им практически никто не пользуется. В настоящее время все платежи можно совершать посредством Интернета, ведение учета можно передать на аутсорсинг местному бухгалтеру, ведение дел - адвокатам, связь осуществлять по электронной почте и видео-конференции, использовать интернет-банкинг. Проблем нет никаких! Россияне только начинают использовать эти возможности. Европейские покупатели (англичане, немцы и др.) так ведут дела на протяжении последних 5 лет, включая покупку объектов недвижимости по Интернету без выезда.

Огузхан Дериджи, эксклюзивный представитель турецкой строительной компании Concept House в России:

- Нет, двойное налогообложение в Турции отсутствует. Есть ежегодный налог на имущество в размере 0,1%-0,4% от задекларированной стоимости объекта. Этот налог платится в городскую администрацию.

Резюме Метросферы:

Что ж, сегодня эксперты на удивление единодушны во мнении. Зарубежная недвижимость не только ценная и престижная собственность, но и привлекательный объект инвестиций. Главное - не ошибиться с выбором риэлтора и застройщика!