Будет ли второй раунд кризиса?

2010 г.

Два года назад мир с тревогой наблюдал за событиями в Соединенных Штатах. Национализация гигантских ипотечных корпораций, крах акций инвестиционного банка Lehman Brothers ознаменовали начало мирового финансового кризиса.

В России первые симптомы кризиса проявили себя 9 августа 2008 года. Главными событиями этого дня стали начало масштабной военной операции против грузинской агрессии, падение цен на нефть, индекса РТС и курса рубля. И вот совсем недавно ключевые СМИ страны вновь заговорили о втором раунде кризиса в США. Почувствуем ли мы эту «новую волну» и как отразятся зарубежные негативные тенденции на отечественном рынке недвижимости? Слово - экспертам регионального и федерального уровня, которые любезно согласились принять участие в интернет-конференции "Метросферы".

Владислав Луцков, генеральный директор «АКЦ МИЭЛЬ», Москва:

- При прогнозировании влияния «второй волны» американского кризиса на российский рынок в первую очередь необходимо оценивать темпы социально-экономического развития России. Здесь существуют разные мнения. Мирегионразвития на днях опубликовал довольно оптимистичный сценарий, отражающий хорошие перспективы 2011-12 гг. Поскольку Россия - страна, которая ориентируется на сырьевой экспорт, и это основная статья доходов РФ, - в случае удара второй волны мы не окажемся в стороне. Мы видим, что в результате кризиса люди стали более бережливы. В Перми на 43% вырос уровень сбережений. Это говорит о том, что люди более аккуратно стали подходить к своим расходам. Это сказывается и на желании приобретать предметы долгосрочного пользования, к чему, безусловно, относится и недвижимость. Любое ухудшение ситуации с точки зрения макроэкономических показателей приведет к формированию негативных ожиданий, в результате чего начнет образовываться отложенный спрос. А соответственно, упадет объем регистрируемых сделок на вторичном рынке жилья и сократится объем продаж у застройщиков. Глубина развития экономики неизбежно дает глубину влияния на сектор недвижимости. Тем не менее, учитывая сегодняшние тенденции, риски негативного влияния мы оцениваем не очень высоко - в пределах 20% вероятности.

Станислав Зингель, директор международного агентства недвижимости «Gordon Rock», Москва:

- Мы действительно наблюдаем знаки стагнации по американской недвижимости. Но это все на уровне летних данных. Показательны будут данные сентября-октября, когда восстановится деловая активность. Мы увидим реальные цифры по продажам на первичном и вторичном рынках, основанные на исследованиях Национальной ассоциации риэлторов США. Как прогнозировалось еще в 2008 году, лето 2010-го оказалось непростым временем. Падение ожидается на уровне 20%, что и показали последние аналитические данные. Признаков «мыльного пузыря» мы не видим, поскольку цены на рынке недвижимости США сейчас невысоки, а спрос ждет возврата ипотечного кредитования в масштабах, близких к докризисным временам. Показатель выздоровления рынка: что ипотеку снова стали давать и иностранцам. Это до 60% стоимости недвижимости, по ставкам 4,5-5%. Предполагаем, что недвижимость будет расти, особенно в наиболее развитых регионах (Нью-Йорк, Калифорния, Флорида, Чикаго и др.), которые подтянут за собой менее развитые и депрессивные регионы. С другой стороны, Европа опасается ситуации на рынке недвижимости США, которая может спровоцировать вторую волну кризиса. Вместе с тем, мы видим, что экономики таких стран, как Германия, Франция, Англия стабилизируются, недвижимость не только не теряет в цене, но и продолжает расти. Ипотечное кредитование доступно, в связи с чем популярны проекты в финансированием и гарантированной доходностью.

Елена Жданова, генеральный директор УК «ЭКС», Пермь:

- Я не думаю, что в Америке наступила вторая волна кризиса. Скорее можно сказать, американская экономика с этого дна и не поднималась. По личным наблюдениям, ситуация в США ухудшилась. Люди ожидали улучшения экономического фона, которое не произошло. Уровень безработицы: какой был, в таких границах и остался. Мы видим, что все большее количество объектов недвижимости в США выставляется на продажу. Стоит отметить, что при усугублении кризиса предполагается серьезная динамика - должен произойти резкий рост или обвал. А сейчас ее нет - лишь незначительные динамические колебания. Что касается российского рынка, у нас, как известно, нефтяная экономика. Если начнут сокращаться рынки потребления в других странах, будет сворачиваться производство, это неизбежно повлечет и сокращение потребления энергии. И поскольку основные поступления в бюджет у нас как у сырьевой державы идут от экспорта, это неизбежно приведет к снижению платежеспособного спроса. Преимущественно отрицательного роста мы сейчас не наблюдаем. Хотя очевидно, что государство не пожалело средств для спасения экономики, но ожидаемого роста дотационные отрасти не дали, а только удержались на допустимых позициях.

Владимир Громовский, директор ГК «Финематика», Москва:

- Мне кажется, второй волны, равной кризису осени 2008 года, не будет, поскольку не вижу тех факторов, которые сегодня могли бы вызвать столь же мощные потрясения. Нужно четко понимать, что российская экономика к лету 2008 года подошла, будучи инфицирована двумя мощными вирусами. Во-первых, зависимостью от цен на нефть. Фактически беспрерывный рост цен на нефть с 2000 года и до середины 2008-го создавал иллюзию благополучия бюджета и российской экономики. В страну притекали деньги, страна могла позволить себе повышать зарплаты, банковская система пухла от нефтяных денег. Второй вирус - приток капитала. Ошибочная, на мой взгляд, политика Центробанка, который с 2003 года начал укреплять рубль в номинальном и в реальном выражении, привела к тому, что к 2005 году сформировался мощный поток капитала. В Россию ежегодно притекало более 100 млрд долларов, что создавало иллюзию благополучия. Банки черпали финансовые ресурсы и выдавали кредиты. Строители получали кредитные линии и строили новые дома. Создалось ощущение, что все хорошо. Однако летом 2008 года началось снижение цен на нефть. Выяснилось, что зависимость от цен на нефть все-таки существует. Одновременно с этим мировой финансовый кризис, кризис финансовых институтов, привел к тому, что доступность капитала на внешнем рынке исчезла. Более того, взятые ранее кредиты нужно было возвращать. Под влиянием этих двух мощных факторов российская экономика и покачнулась. В мировой экономике начался спад - и люди, и компании начали экономить. Снизились продажи автомобилей, упали объемы инвестиций в строительство, сократился спрос на сталь. А это основной инвестиционный материал, из-за чего пострадали российские предприятия - производители черных металлов. Российская экономика «сдулась». И результатом стало 10-процентное снижение объемов ВВП в нашей экономике. Может ли сейчас в мировой экономике произойти что-то подобное, то, что приведет к еще одному резкому падению - на 10%, на 5%? Мне все-таки кажется, что нет. Все индикаторы показывают, что в мировой экономике период быстрого падения закончился. Это не означает, что экономика входит в стадию роста. Нет, скорее всего, будет наблюдаться стагнация. Однако, подчеркиваю: быстрое падение закончилось. Я не хочу сказать, что не может быть обострения кризиса. Но в таком случае его что-то должно спровоцировать. Предсказать, что станет причиной такого обострения, я не берусь. Но пока внешних причинно-следственных связей, которые могут привести к резкому ухудшению ситуации, аналогичных тем, которые были пару лет назад, я не вижу.

Алексей Кудрин, начальник управления страхования финансовых институтов ОСАО «Ингосстрах», Москва:

- Считаю, с учетом того, что правительство и ЦБ пытаются переломить ситуацию с выдачей кредитов по приемлемой ставке, следует ожидать некоторого оживления на рынке. Однако до сих пор существует риск полной остановки кредитования в связи с фактическими или псевдособытиями, которые могут носить характер «второй волны» кризиса. В этом случае сохранится режим экономии, и фактическая ликвидность банков перераспределится к крупным, надежным заемщикам. При отсутствии резких, видимых изменений продолжится рост невозвратов кредитов. Объем сборов премии по залогам останется на уровне 2009 года. Демпинг в имущественном страховании продолжится, что будет способствовать строительству пирамид, обрушение которых начнется через один-два года. При позитивном сценарии развития экономики основной рост, скорее всего, будет заметен в крупных государственных банках.

Михаил Хорьков, начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, Екатеринбург:

- Считаю, бессмысленно гадать, будет или нет вторая волна кризиса в России. Если негативные тенденции всколыхнут мировой рынок, они неизбежно потянут нас за собой, поскольку зависимость от мировой экономики достаточно высокая. Проблемы на финансовых рынках напрямую отразятся на секторе недвижимости и локальных рынках.

Сейчас же, думаю, рано говорить о всплеске экономики. Рынок недвижимости вошел в ситуацию стабилизации, сделки в течение нескольких месяцев удерживаются на одном уровне, цены практически неизменны. Можно говорить о том, что наступило определенное равновесие в сегментах недвижимости.

Константин Апрелев, генеральный директор компании «Адвекс-Недвижимость», Москва:

- Все западные деньги, которые ушли в кризис с российского рынка, не вернулись. Соответственно, столь серьезное влияние, как в 2008-ом, этот фактор уже не имеет. Ожидаю, что не стоит ждать ощутимого позитива в развитии ситуации на рынке недвижимости России. Вместе с тем, для резкого ухудшения ситуации предпосылок сейчас также нет. Недавно мы составили вероятностную модель дальнейшего поведения рынка недвижимости России:: 75%, что изменение цен на рынке жилья будет на уровне инфляции или чуть выше и 25%, что ниже инфляционных показателей. В Москве процессы восстановления чуть выше, в регионах эти тренды запаздывают. Пермь, Екатеринбург, Тюмень (Уральский и Поволжский ФО) - запаздывают с восстановлением роста, поскольку позже входили в кризис. Отмечу, что между кризисом 1998-го и 2008 года есть существенная разница. В 90-е вся Россия одинаково была ненасыщенна жильем, в связи с чем мы испытывали тотальный дефицит. Потому и выходили из фазы кризиса достаточно одинаково.

Сейчас регионы по-разному выстроены. Большое значение имеет, обладает город диверсифицированной экономикой или построен по принципу моногорода. В частности, Череповец - город, который базируется на металлургии и где в 2 раза был сокращен объем производства, испытывает сейчас серьезные сложности с выходом из депрессивного состояния. Половина рабочих находится вне зоны заработных плат. Аналогичная ситуация в Новокузнецке, где идет передел рынка. И Тольятти. Эти регионы превратились в зоны трудовых ресурсов, откуда идут вынужденные миграционные потоки.

В Перми и Тюмени до кризиса был живой рынок, который привел к перепроизводству жилья. Сейчас это сказывается на поведении цен. Но в целом отмечу, что чем более диверсифицирована экономика региона, больше бизнесов, тем стабильней поступления в бюджет и тем быстрее регион выходит из кризиса и восстанавливается платежеспособный спрос. А рынок жилья в этом случае выступает зеркалом состояния экономики в целом, поскольку отражает и платежеспособность спроса, и темпы восстановления территории.

Станислав Цвирко, директор компании «Перспектива-Жилая недвижимость», Пермь:

- Кризис 2008-го уже показал, насколько наша и мировая экономика в целом зависит от ситуации в США. И очевидно, что в случае негативного тренда мы не останемся в стороне. Но теперь и скорость влияния будет выше, и последствие более мягкими, поскольку люди стали более осторожны с точки зрения оценки своей платежеспособности. Ипотечный дефолт, по сути, отражает дефицит госбюджетов. Вместе с тем, нужно понимать, что кризис во многом - инструмент политический, направленный на экономическую манипуляцию. И эти механизмы тесно взаимосвязаны. В целом можно отметить, что 2008 год выработал определенный иммунитет у населения России. Появилось более осознанное отношение к расходной части своих бюджетов. Был осуществлен поиск новых эффективных решений. И тех, кто научился жить в этих новых сложных условиях и способен создавать нечто действительно ценное, не подкосит ни ожидание «второй волны», ни иные негативные тенденции.

Справка "Метросферы":

Ждут ли россияне вторую волну кризиса? Более трети опрошенных ВЦИОМ убеждены, что наступление второго этапа экономического кризиса в стране невозможно и около четверти населения придерживается противоположного мнения.

Россияне, как правило, затрудняются оценить вероятность наступления в стране нового витка кризиса, и 42% респондентов не знают четкого ответа на этот вопрос, однако каждый третий уверен в том, что его не будет: оптимистичных оценок придерживается 34% граждан

Вторую волну кризиса ожидают 24% респондентов, причем 11% прогнозируют, что это случится в 2010-2011 гг. Начала второй волны в краткосрочной перспективе (т. е. в конце текущего года) ожидают 6% респондентов, 2% ждут повторения не ранее чем через два года, еще 2% не могут указать время наступления нового кризисного периода, но уверены в его реальности. Наконец, 2% наших сограждан полагают, что вторая волна уже началась.

Большинство россиян считает, что на преодоление кризиса потребуется не менее года (67%): 32% заявили, что стабилизация ситуации произойдет в течение года-двух, 26% - в течение пяти лет, а 9% рассчитывают на выход из кризиса лишь через десять лет. В меньшинстве те, кто надеется на преодоление трудной экономической ситуации в краткосрочной перспективе (12%): 2% прогнозируют победу над кризисом в течение ближайших месяцев, 10% - в течение полугода.

Юлия Конева, специально для Метросфера.ру