Роль УК в ЖКХ города: править, управлять, исправлять?

2010 г.

СМИ пестрят сюжетами о вечно злободневной теме жилищно-коммунального хозяйства, и чаще всего информация эта со знаком минус. Но вот парадокс: сами участники рынка ЖКХ о своей работе, о своих проблемах говорят очень мало.

Судя по записям в блогах, комментариям и статистике просмотра новостей на нашем портале, многим пользователям интересна эта тема. Поэтому мы решили предоставить в рамках интернет-конференции слово управляющим компаниям, работающим с коммерческой и жилой недвижимостью Перми. Готовых к диалогу участников оказалось немного, но обрисованная в их ответах ситуация дает объективную, почти полностью совпадающую общую картину.

Метросфера.ру: Какую роль, на ваш взгляд, играют сегодня управляющие компании на рынке ЖКХ?

Андриан Борисович Мальцев, директор ООО «УК «Стройком»:

- Управляющие компании взяли на себя тот участок сферы ЖКХ, который раньше находился в ведении муниципальных жилищных служб. Забот и проблем хватает, а пути их решения, поскольку УК появились на рынке не так давно, приходится искать самостоятельно, исходя из собственного опыта. Поэтому наша сегодняшняя цель - работать и одновременно на практике формировать стандарты своей работы, потому что они способствуют росту ответственности участников рынка ЖКХ. Наличие стандартов и налаженных, проверенных временем технологий работы выгодно и городу, и собственникам жилья, и управляющим компаниям с точки зрения их коммерческой эффективности.

Светлана Анатольевна Кожевникова, директор ООО «Ремоз»:

- Прежде всего надо сказать, что управляющие компании, которые работают в сфере ЖКХ, это профессионалы, а не фирмы-однодневки, не знающие специфики рынка. Роль профессиональных участников рынка ЖКХ особенно важна в условиях, когда на нем постоянно появляются новички - например, ТСЖ, редко имеющие необходимые опыт и знания, чтобы самим управлять своими домами. Так что мы для подопечных ТСЖ (и многоквартирных домов, где ТСЖ не организовано) и управленцы, и консультанты, и техслужба, и бухгалтерия.

Лицензирование для УК отменили, но, на мой взгляд, оно не стало бы панацеей, защищающей от недобросовестных и непрофессиональных участников рынка. Для получения лицензии было достаточно правильно заполнить бумаги, и неважно, есть ли у тебя на самом деле заявленные материальные ресурсы, кадры и опыт. Гораздо большую роль в упорядочивании рынка, считаю, играет объединение УК в саморегулируемые организации, а также необходимость иметь допуск на те или иные виды работ по жилому фонду.

Марина Вадимовна Репина, заместитель генерального директора ООО «УК «Проспект Эко»:

- Роль управляющих компаний сегодня очень важна. С 1 марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный кодекс, согласно которому ответственность за содержание многоквартирных домов возлагается на жильцов. Это означает, что теперь сами собственники могут выбирать способ управления общим имуществом дома и влиять на качество оказания жилищно-коммунальных услуг.

Но управлять домом должны профессионалы. Отсутствие управляющей компании приводит к таким негативным последствиям, как ситуация, когда ТСЖ становится неуправляемым, т. е. на практике работой товарищества занимаются или неспециалисты, или вообще добровольцы на общественных началах, что зачастую приводит к злоупотреблениям председателем своим служебным положением либо неисполнением своих обязанностей.

Каким бы ни было положение дел на рынке ЖКХ, жилому фонду нужно постоянное обслуживание. Поэтому, придя на рынок, управляющие компании взяли на себя функции муниципальных жилищных служб. Сегодня на этом рынке можно выделить три группы участников: УК; ТСЖ, которые самостоятельно управляют жилым фондом; ТСЖ, которые пользуются услугами УК.

Как я уже отметила, самостоятельное управление жильем поначалу привлекло собственников, но на практике оказалось очень трудноосуществимым, ведь для «свободного плавания» требуются опыт и знания в сфере ЖКХ. Доверить решение своих задач управляющей компании многие ТСЖ тоже решились не сразу, потому что возникали финансовые разногласия, недоверие в денежных вопросах, тарифах.

Мы, например, решили эту проблему так. Каждое ТСЖ, с которым у нас заключен договор об управлении, имеет выделенный расчетный счет. Все средства жильцов находятся там, и УК доступа к нему не имеет. Наша задача - грамотно управлять квадратными метрами, а их собственники сами решают, как распорядиться средствами в соответствии с нашими рекомендациями. То есть ТСЖ само выбирает схему работы с нами в зависимости от передаваемых функций. Мы можем заниматься только эксплуатацией жилого фонда либо же, комплексно, эксплуатацией и управлением.

В сферу инженерно-техническую входят такие услуги, как организация плановой техэксплуатации многоквартирных домов, жилых и многофункциональных комплексов; аварийно-диспетчерское обслуживание; управление субподрядными работами; работа с контролирующими организациями и поставщиками коммунальных услуг; ремонтно-строительные услуги. В сферу управления - сбор платежей, ведение бухучета, налоговая отчетность, аудит и оптимизация затрат на содержание и техническую эксплуатацию недвижимости, найм обслуживающего персонала, решение организационно-правовых вопросов и др.

Метросфера.ру: Заинтересованы ли вы в увеличении количества жилых объектов, находящихся у вас в управлении?

Андриан Борисович Мальцев, директор ООО «УК «Стройком»:

- Конечно, любая управляющая компания заинтересована в увеличении количества жилых объектов, находящихся у нее в управлении, и мы не исключение. Главное, чтобы УК имела для этого необходимые ресурсы: персонал, технические возможности. Можно отметить, что на пермском рынке уже есть конкуренция среди управляющих компаний по определенным сегментам рынка жилья в управлении. Например, по сегменту новостроек или организованных коттеджных поселков - затрат на эксплуатацию и ремонт здесь, как правило, гораздо меньше, чем в давно построенном жилом фонде. И в дальнейшем эта конкуренция будет только усиливаться.

Светлана Анатольевна Кожевникова, директор ООО «Ремоз»:

- У нашей компании многолетний опыт инженерно-технического обслуживания жилого фонда. То, что мы освоили еще и сферу управления, - веление времени. Конечно, мы заинтересованы, чтобы количество объектов в управлении у нас увеличивалось, благо что есть для этого возможности. Сейчас у нас в ведении 30 многоквартирных жилых домов, 3 ТСЖ. Дома приводим в порядок, и радует, что острых проблем, которые бы стояли в плане и не были решены, у вверенных нам объектов нет.

Марина Вадимовна Репина, заместитель генерального директора ООО «УК «Проспект Эко»:

- Да, разумеется, мы заинтересованы в увеличении количества объектов, находящихся в нашем управлении. При этом отмечу, что нас интересует не только жилой фонд. Сегодня в нашем управлении находятся 3 жилых многоэтажных дома, 4 офисных центра и ночной клуб. Мы готовы брать в управление недвижимость любого типа, в том числе медицинские учреждения, банки, школы, детские сады, коттеджные поселки. У нас есть для этого и кадровый, и технический потенциал.

Метросфера.ру: С какими острыми проблемами вы сталкиваетесь в своей работе, решить которые не в рамках ваших компетенций?

Андриан Борисович Мальцев, директор ООО «УК «Стройком»:

- Первая проблема, которую следует озвучить, - резкое разделение жильцов на инициативных и ответственных, готовых к диалогу (таких, увы, мало), и индифферентных, безразличных к судьбе собственного дома. Очень мешает слабая юридическая грамотность собственников жилья, поэтому на различных плановых и внеочередных собраниях мы ставим главную цель - доносить, доносить и еще раз доносить правовые основы до сведения жильцов.

Конечно, немалые трудности в работе создает и несовершенство законодательства. Тяжело работать с должниками, потому что закон на их стороне: подать в суд о взыскании задолженности за коммунальные услуги, квартплату и прочее управляющая компания может только спустя 6 месяцев со дня образования долга. Если бы этот срок был уменьшен вдвое, до 3 месяцев, управляющей компании уже пришлось бы легче, не пришлось бы изыскивать источники, откуда покрывать ежемесячно недостающие суммы.

Данные о состоянии жилого фонда Перми тоже не самые радужные. В среднем по городу износ малоэтажных домов - и по состоянию конструктива, и по состоянию инженерного оборудования - составляет не менее 60%. Бюджетные программы, федеральные и муниципальные, по капремонту и расселению аварийного, ветхого жилья - хорошая поддержка, но весь объем жилого фонда города они охватить не в силах.

Завершить свое участие в интернет-конференции хотелось бы на оптимистической ноте. Желаю всем участникам пермского рынка ЖКХ готовности к взаимодействию, решению сложных вопросов сообща и, конечно, успехов в работе!

Светлана Анатольевна Кожевникова, директор ООО «Ремоз»:

- У всех управляющих компаний проблемы общие. Одна из них - то, что ресурсоснабжающие организации (поставщики тепла, газа, воды и пр.) не собирают сами деньги за услуги. Согласно жилищному законодательству, поставщиком услуг этих организаций является управляющая компания, что, по логике, не совсем корректно. Если бы поставщики ресурсов напрямую собирали плату, они бы видели, сколько реально идет денег от жильцов и УК, и тогда меньше было бы взаимных претензий.

Особенно много сложностей возникает с Пермской сетевой компанией. Это и нерациональная подача ресурсов, когда в мае батареи греют так же, как в декабре; и тариф на отопление, одинаковый как для жилых, так и для нежилых помещений; и бесхозность трасс: коммуникации под домом - наша ответственность, а идущие до его стены вдруг оказываются ничьими.

Отдельный момент - взаимоотношения с собственниками жилья. Радует, что активных жильцов, объединяющихся в инициативные группы для решения вопросов по дому, становится больше. Они принимают участие в нашей работе, посещают собрания, бывает даже, сами ищут подрядчиков, например, на текущий ремонт в подъездах. Но не редкость и ситуация, когда судьбу дома решают пять бабушек, пришедших на заранее объявленную встречу с представителями УК.

Мы вовлекаем вверенные нам дома в федеральные и муниципальные программы по капитальному ремонту. Ежегодно подаем не менее пяти заявок, а проходит обычно одна-две. Например, в 2010-м у нас прошел по программе один дом и только по одному виду работ (ремонт кровли).

Профессиональная УК всё равно что рачительный хозяин в доме. Мы видим, что надо сделать, и знаем, как это сделать, и имеем возможность это сделать, потому что у нас есть штатные специалисты, технические и финансовые ресурсы для этого. Ухоженные, опрятные дома радуют и жильцов, и нас, ведь хорошей, качественной работой приятно гордиться.

Марина Вадимовна Репина, заместитель генерального директора ООО «УК «Проспект Эко»:

- Проблем много, и они разного характера. Несовершенство законодательства - это, прежде всего, противоречия в Налоговом и Жилищном кодексах, которые по-разному определяют статус УК, создают определенные сложности в ведении бухучета и др.

Еще одна проблема - финансовый капкан, в который попадают УК из-за неплательщиков. Услуги предоставляются, а оплаты нет, и даже взыскание через суд по удовлетворенному иску УК к должнику реализовать очень сложно. Недобросовестные собственники жилья чувствуют, что можно не платить (угрозы имуществу нет, по закону их никто не имеет права выселить), и пользуются этим. В этом плане рационален опыт Запада. Там деньги за коммунальные услуги автоматически ежемесячно списываются с зарплатного банковского счета владельца недвижимости.

Износ жилфонда тоже актуальный вопрос, потому что дома, как и люди, не молодеют. Нужны вливания средств, но в психологии жильцов все еще сильно убеждение, что поможет и всё бесплатно сделает государство. Городские и федеральные программы по капитальному ремонту помогают, но всех проблем не решают, поскольку не все дома могут войти в эти программы.

И конечно, серьезная трудность заключается в том, что поставщики ресурсов ведут себя как монополисты. Повышают тарифы, вводят штрафы за недо- и перепотребление, навязывают ненужные дорогостоящие услуги и мероприятия, а о состоянии сетей и коммуникаций должным образом не заботятся. Попытки УК выйти на диалог с Пермской сетевой компанией, Пермэнерго и другими поставщиками чаще всего оказываются односторонними, остаются без отклика.

В завершение скажу, что есть и положительные моменты в решении проблем. Например, чувствуется, что в результате нашей работы постепенно меняется отношение людей к своему дому. Не только к квартире, но и к состоянию лестничных пролетов, этажных площадок, лифта, двора. Мы стараемся прививать собственникам высокую культуру обращения с недвижимостью, ведь это в их прямых интересах. В ухоженном доме жилье стоит дороже, а главное, жить приятнее.

Справка «Метросферы»:

ООО «УК «Стройком»
Компания создана в 2008 г. Предлагает услуги по управлению и обслуживанию коммерческой и жилой недвижимости.
Адрес: г. Пермь, б-р Гагарина, 30Б
Директор: Андриан Борисович Мальцев
Количество объектов в управлении: 8 жилых многоэтажных домов

ООО «УК «Проспект Эко»
Компания создана в 2006 г. Предлагает услуги по управлению и обслуживанию коммерческой и жилой недвижимости.
Адрес: г. Пермь, Комсомольский пр., 70А
Генеральный директор: Елена Юрьевна Котова
Количество объектов в управлении: 3 жилых многоэтажных дома, 4 офисных центра, 1 ночной клуб

ООО «Ремоз»
Компания создана в 2002 г. Предлагает услуги по управлению и обслуживанию жилой недвижимости.
Адрес: г. Пермь, ул. Орджоникидзе, 161
Директор: Светлана Анатольевна Кожевникова
Количество объектов в управлении: 30 жилых многоэтажных домов

Редакция портала «Метросфера» искренне благодарит участников интернет-конференции за открытость, инициативу и активность!

Метросфера.ру