В сухом остатке - эмоции

2010 г.

Справо на лево: Павел Новоселов, Юлия Конева, Надежда Шеломенцева, Алевтина Романова, Светлана Умнова, Александр Петухов

В конце года принято подводить итоги и строить планы. Как вел себя рынок недвижимости в 2010 году? Что нас ждет в 2011 году? На итоговой пресс-конференции, организованной ИА Медиана и РГР «Пермский край, на эти и многие другие вопросы отвечали специалисты, аналитики рынка недвижимости.

Павел Новоселов, руководитель Аналитического центра «Медиана»

Какие предпосылки имел в уходящем от нас году рынок недвижимости? Как и экономика в целом – положительные. Во-первых, восстанавливалась платежеспособность. Этому способствовал рост среднемесячного дохода (по данным государственных органов статистики на 13,5-14%) и уменьшение объемов просроченной задолженности по зарплате (на 13%). Во-вторых, кредиты стали доступнее. Этому способствовали понижение кредитных ставок (с 16-17% до 12-13% годовых) и отмена в некоторых банках комиссии за выдачу кредита (например, Сбербанк, ВТБ24). В-третьих, росли инвестиционные индексы (индекс ММВБ на 27%, индекс РТС на 24%, стоимость барреля нефти на 24%, грамма золота – на 30,5%).

Как же вел себя сегмент жилой недвижимости? В целом, средняя стоимость квадратного метра на «первичке» увеличилась на 1, 4%, на «вторичке» - на 2, 4%. Но динамику положительной назвать нельзя, так как рост был ниже темпов инфляции. Надо сказать, что отметился дефицит ликвидного жилья (однокомнатные квартиры хорошего качества). В 2010 году (по сравнению с 2009 годом) объем предложения многоквартирного жилья увеличился на 8,3%. По новостройкам – произошло снижение на 7,4%. Объем предложения готового жилья вырос на 19,2%. В целом можно сказать, что в 2010 году рынок достиг своего ценового «дна». Расти ценам не позволяют объективные факторы (низкий уровень доходов людей, высокие инвестиционные риски). Рынок жилой недвижимости чувствует себя спокойно и уверенно, но ожидать значимых изменений в 2011 году не приходится. В следующем году будет продолжен курс на сохранение стабильности на рынке.

Юлия Конева, главный редактор ИА «Медиана»

Как чувствует себя строительная отрасль?

Алевтина Романова, заместитель генерального директора ОАО «Камская долина"

В этом году по данным аналитического центра ОАО «Камская долина» – 55% рынка жилищного строительства заняли пять строительных компаний. Состав лидеров по сравнению с прошлым периодом изменился. Согласно объему выданных разрешений на строительство и заявленным объектам на этот год, у «Камской долины» – 74 тыс. кв.м, 27 тыс. кв.м у «ПЗСП», 19 тыс кв.м за компанией «Урал сервис 2000», по 17,5 тыс. кв.м распределили «СтройПанельКомпалект» и «Трест №1». В этом году в число лидеров по Перми не вошел «Трест №14», но стоит учитывать, что эта компания в основном ведет строительство в территориях края. По нашим прогнозам, в 2011 году именно эти компании сохранят свои лидерские позиции.

2009 год прошел под знаком поддержки государства: большая часть объемов вводимого жилья была приобретена за счет федеральных средств. В 2010 ситуация кардинально изменилась. То, что появились простые розничные покупатели, является главным стабилизирующим фактором, и это очень важно для всех участников рынка.

2010 год – это год посткризисный, год в котором наступила стабилизация по ряду параметров, в том числе и на пермском рынке недвижимости. В течение всего 2010 года наблюдалась и тенденция стабилизации по ценам. Более того, в ноябре на 1,6 % зафиксирован рост по ценам, как на «первичке», так и на «вторичке». Думаю, в декабре эта тенденция сохранится. Если в 2009 году рынок просел на 27% , то его ровное поведение в 2010-м вселяет определенную уверенность. Разница в ценах между «первичкой» и «вторичкой» сохраняется на уровне 13-14%. Резких скачков за 2010 год не произошло. Важным стабилизирующим фактором также является соотношение между ценой предложения и ценой сделки. Например, в прошлом году это соотношение по экспертной оценке риэлторских компаний и участников рынка составляло порядка 10-12%. В этом году оно составляет 5-8%. В этом году Комитет по аналитике НП «РГР. Пермский край» совместно с ИА «Медиана» разработал специальную методику по определению цены сделки. Планируется, что в следующем году большая часть участников рынка недвижимости, которые дают информацию в пермскую мультилистинговую систему, будут предоставлять данные и по цене сделки. Таким образом, информация будет формироваться уже не экспертно, а на на фактическом достоверном уровне. В 2010 году количество предложений было стабильно. И это при том, что вторую половину 2008 и 2009 года рынок новостроек потерял порядка четверти предложений, которые были сняты с продаж из-за сложных финансовых ситуаций у застройщиков. В 2010-м такой ситуации не наблюдалось. Если говорить по объемам сдачи, то в 2008-м было получено 50 разрешений на строительство. В 2009-м – всего 16 новых разрешений, а соответственно, и новых объектов.

В текущем году ситуация была несколько другая уже за 9 месяцев 2010 года. А именно: 20 многоквартирных жилых домов (180 тыс. кв.м) было выведено на рынок и еще 9 объектов заявлено на октябрь – декабрь. В итоге мы прогнозируем на 2010 год по оптимистичному сценарию 300-320 тыс. кв.м, по пессимистичному – 280 тыс.кв.м. В 2010 году примерно половина от этого объема будет сдана в сегменте эконом-класса и класса «эконом +».

Юлия Конева, главный редактор ИА "Медиана"

Как вы прокомментируйте мнение московских экспертов, что рынок восстановится тогда, когда покажет рост жилье «бизнес-класса»?

Алевтина Романова, заместитель генерального директора ОАО "Камская долина"

Надо иметь в виду, что между московским и пермским рынком существует значительная разница. В нашем регионе жилье эконом-класса более востребовано. Эконом-класс – существенный показатель рынка для Перми. И то, что этот сегмент показал рост, внушает оптимизм. Вообще, в этом году рынок вернулся на 10 лет назад, когда объкты строительства продавались с «нуля» (буквально на уровне котлована). На какое-то время строители об этой практике забыли. А сейчас снова вынуждены вернуться. А в «бизнес-классе» степень готовности жилья должна быть высокой. Иначе покупателей не будет. Такое жилье дороже и риски соответственно выше.

Алексей Ананьев, коммерческий директор АН «Респект»

Считаю, что 2010 год – год влияния информации. Я бы смотрел на рынок 2010-го не с точки зрения цен и количества объектов, а с ракурса поведения продавцов и покупателей и проявляемых ими эмоций. Текущий год – это первый год, когда на рынке так явно чувствовались эмоции. На поведение его участников влияли положительные новости, которые приходили из разных источников. Первая существенная новость, которая влилась на рынок недвижимости – о том, что все ветераны ВОВ в 2010 году должны быть обеспечены жильем. Эти позитивные события хорошо влияли на покупателей. Вместе с тем, к сожалению, в ситуации, когда есть позитив для покупателя, он двигает именно его мотивы, но не трогает мотивацию продавца. В результате продавцы, которые были эмоционально готовы продавать свои объекты, оказались не готовы к подписанию договора, к совершению сделки и фактическому переезду. Продавцы держали цены немного выше, нежели рынок готов был их приобретать. Поэтому достаточно большое количество сделок от такого дисбаланса интересов не состоялось. Первая половина года была связана с большим количеством положительных новостей. Вторая же прошла под знаком прошедшего кризиса, однако хороших новостей, подтверждающих это, для обычного потребителя так и не появилось. Люди начали сомневаться в положительных переменах, заговорили о второй волне кризиса, которая снова изменит состояние рынка. Поэтому 2010 год принципиально отличается серьезным влиянием новостей. Пришла хорошая новость – положительно влияет на рынок. Приходит отрицательная – начинает отодвигать людей от сделки, оказывая кардинальное влияние на мотивацию покупателей. Отмечу, что продавцы до сих пор не готовы продавать по реальным рыночным ценам. Покупатель сегодня считает, что он сможет купить дешевле. Кроме того, на рынке появились новые покупатели. До кризиса на рынке было большое количество покупателей, которых мы называли инвесторами. Это участники, которые фактически занимались спекуляцией на рынке. Сегодня их нет. В среднем человек обращается к решению своих жилищных вопросов не чаще чем раз в три- четыре года. Информационного повода покупать на падающем рынке у многих людей нет. Поэтому в настоящее время выходят те люди, которые не работали с рынком недвижимости в той стадии когда он рос. У них нет эмоционального понимания растущего рынка. Напротив – они находятся в эмоциональном понимании того, что рынок два года снижался. Это совершенно новый потребитель с новой психологией. В связи с этим, риэлторам приходится с нуля создавать информационное поле. Все заслуги, которые были у агентств недвижимости наработаны за 20 лет развития рынка, для новичков существенного значения не имеют. Соответственно, компании, прежде чем привлечь клиента, нужно вновь доказать, что ты достоин с ним работать.

Отмечу, что ноябрь 2010 года стал периодом эмоционального подъема людей. Потребители, выждав год, принимали решение, совершать им сделку в этом году либо не совершать вообще. На этом фоне произошел существенный всплеск числа сделок. Предположу, что в 2011 году положительной информацией при принятии решения о покупке будет в первую очередь информация о росте заработной платы каждого конкретного покупателя. Если его зарплата растет, то он эмоционально будет готов выходить на рынок. Если этого подъема не будет, то активности на рынке ожидать не стоит.

Юлия Конева, главный редактор ИА "Медиана"

Как вела себя загородная недвижимость?

Надежда Шеломенцева, директор компании «Перспектива - Загородная недвижимость»

Если говорить о рынке загородной недвижимости, то существенных изменений здесь не произошло. Об этом в первую очередь говорит такой показатель, как объем продаж. Если посмотреть на рынок земли, оказывается, что он всегда имел свой сегмент покупателей и был одним востребованных сегментов загородной недвижимости. Основной приоритет при покупках люди отдают небольшим участкам земли под ИЖС с перспективой освоения их в течение нескольких лет. Востребованы садовые и дачные участки. Стоит отметить, что на рынок земли существенно повлиял ряд законодательных инициатив, таких как ограничение строительства на землях сельхозназначения. По официальным данным 45% строящихся коттеджных поселков возводятся именно на таких землях с видом разрешенного использования садоводство. Напомню, что по первой версии этого законопроекта строиться на таких землях было бы нельзя, в настоящее время он находится на доработке. Есть и законопроект о создании кооперативов малоэтажного строительства. Еще один фактор, который может оказать влияние на развитие земельного рынка, это поручение президента страны об изъятии с/х земель у собственников, не используемых их по назначению.

В отношении коттеджных поселков громких премьер не состоялось. Из заявленных в 2008-м 78 объектов, лишь на 15 реально осуществлялось строительство в текущем году. В основном застройщики предлагают земельные участки в пределах территории КП, имеющие минимальную степень обеспеченности инженерной инфраструктурой.

В отношении рынка загородных домов и дач этот рынок также имеет своих покупателей. В основном востребованы небольшие дома до 100 кв.м. со средней стоимостью до 5 млн руб. К тому же в настоящий момент дом уже не рассматривают как дом для постоянного проживания. Более того, есть случаи обратной реакции, когда люди продают дом, который купили еще пару лет назад и хотят вернуться в город. Таким образом, загородный дом для большинства является местом сезонного отдыха и пребывания.

Юлия Конева, главный редактор ИА "Медиана"

Как вы прокомментируйте ситуацию, что сегмент таун-хаусов показал рост 2010 году на 50%?

Надежда Шеломенцева, директор компании "Перспектива - Загородная недвижимость"

Честно говоря, такие цифры вызывают удивленье. Рынок таун-хаусов достаточно специфичен. Как он мог вырасти на 50%? Я готова даже с этими цифрами поспорить. Ведь стоимость таун-хауса вполне сопоставима со стоимостью хорошей квартиры в городе. И многие люди предпочитают все-таки покупать квартиры (одна из причин – дороги, транспортная развязка, долгое стояние в пробках на въезде в город).

Алексей Ананьев, коммерческий директор АН "Респект"

Можно я выскажу свою точку зрения. На мой взгляд, дело в том, что многие компании, продающие таун-хаусы, находятся в стадии банкротства и там ведена процедура внешнего управления. Управляющие и сильно завышают цены. Поэтому и сложилась абсолютно не рыночная ситуация. Когда рынок отреагирует отсутствием покупателей таун-хаусов по таким ценам, цена, тогда скорее всего, будет снижена.

Александр Петухов, генеральный директор УК «Пермский торговый дом недвижимости"

На рынке рынка коммерческой недвижимости в течение 2010 года наблюдалась общая тенденция по снижению объема предложения до 25% и снижению цен. Вместе с тем 2010 год по сравнению с 2009 годом стал для рынка коммерческой недвижимости более перспективным, более развитым. 2009 год прошел под трендом снижения всего и вся. Но вместе на фоне снижения цен и предложений и арендных ставок сделок от этого не прибавлялось. В 2010 году ситуация изменилась. Офисная недвижимость из сегмента недвижимости на продажу превратилась сегмент аренды. При этом, зафиксировав цены на продажу в 2009 году, мало кто стал их корректировать и в 2010. В сегменте аренды наметилась тенденция к увеличению арендных ставок. Наиболее ликвидным являются объекты до 150- 200 кв.м, при этом потенциальные арендаторы готовы платить уже ставки в 500-550 руб. за кв. м, такие ставки в прошлом году рассматривались как нереальные. В 2009 году рабочие ставки по аренде офисной недвижимости не поднималась выше 350-400 руб./кв.м. Что касается продажи офисных помещений, здесь цена зафиксировалась на уровне 45-50 тыс. руб./кв.м.

На рынке складской недвижимости изменений не произошло. На сегодняшний день этот рынок в Перми не развит. Иногородние покупатели и арендаторы готовы платить, но, к сожалению предложения, удовлетворяющего их запросам в Перми нет, поэтому они вынуждены уходить в соседние регионы. В 2011-м же году резких изменений никто не ожидает.

 

Светлана Умнова, начальник отдела по работе с партнерами Западно-Уральского банка ОАО «Сбербанк России»

Главной тенденцией на рынке ипотеки в 2010 году стала либерализация условий кредитования. Это сопровождалось снижением первоначального взноса до 10% от суммы предполагаемой покупки. Многие крупные игроки отменили тарифы за выдачу кредита, снизили ставки до минимальных 9,5% годовых. В среднем снижение ставки по рынку прошло на 2-3% пункта. Если говорить о наступающем 2011-м, то ставка по ипотечным кредитам в среднем по банкам будет находиться на отметке в 10-11%. Наблюдается рост увеличения числа ипотечных сделок в среднем на 7-8% в месяц, но, несмотря на это, большого роста количества сделок, такого как это было в 2008 году, достичь не удалось. Причиной тому явилась проверка заемщика и его платежеспособности. Доходы граждан не достигли того уровня, который они имели до кризиса.

В следующем году ситуация с выдачей кредитов и оценкой возможностей заемщиков изменится. Если сейчас на своем уровне мы рассматриваем неофициальный доход, то в следующем году все ипотечные продукты перейдут на «кредитную фабрику», т.е. решения будут приниматься андерайдерами в Москве в течение 3-х дней. Это ускорит процедуру принятия решений, но и не увеличит количество положительно принятых решений. Вместе с тем в Западно-Уральском банке ОАО «Сбербанк России» в Пермском крае в 2010 году было одобрено кредитов с отлагательными условиями на сумму в 1 млрд руб., – это те люди которые способны платить по обязательствам, нести бремя долговой нагрузки. Однако они так и не воспользовались этим кредитом, поскольку у них есть вторичное жилье, которое они готовы продать, но не за ту цену, за которую рынок готов купить. Как следствие, этот миллиард рублей до настоящего времени так и не вошел в рынок.

 

Юлия Конева, главный редактор ИА "Медиана"

Можем ли мы достигнуть того объема выдачи кредитов, какой был в 2008 году?

Светлана Умнова, начальник отдела по работе с партнерами Западно-Уральского банка ОАО "Сбербанк России"

2008 год вообще был каким-то сумасшедшим. И достичь таких объемов кредитования, по весьма осторожным оценкам, можно будет только к 2012 году, а то и позже.