Архив публикаций

Подпишитесь
на новости

RSS

Рынок ипотеки: мнение экспертов

2011 г.

Многие эксперты отмечают, что рынок ипотеки постепенно восстанавливается, хотя о выходе на уровень докризисных показателей говорить пока рано. Как развивается ипотечный рынок в Пермском крае? Каковы прогнозы специалистов на будущее? Об этом разговор с нашими экспертами.

Некоторые эксперты считают, что Пермь является уникальным регионом в том смысле, что есть все предпосылки для развития ипотечного кредитования (выше, чем во многих других регионах уровень зарплат, промышленный рост и т.д.), но при этом спрос на ипотеку у населения невелик. Согласны ли вы с этим утверждением? Как, на ваш взгляд, можно стимулировать спрос?

Ксения Казанцева, финансовый менеджер по ипотеке филиала «Пермский» банка «ГЛОБЭКС»:
- В последнее время ипотечные программы пользуются все большей популярностью среди россиян.

Не секрет, что финансовый кризис сказался на рынке ипотеки, в первую очередь, повышением процентных ставок по ипотечным кредитам, а также приостановкой некоторыми банками ипотечного кредитования.

Однако в настоящее время эта сфера заметно ожила: все больше банков вновь предлагают этот вид кредитования, предоставляя пермякам новые возможности приобретения жилья, как на первичном, так и на вторичном рынках.

Все больше новых предложений появляется и у застройщиков.

Светлана Владыкина, начальник отдела первичного кредитования ОАО «ПАИЖК»:
- Сегодня спрос на ипотеку в Пермском крае сдерживается несколькими факторами. Во-первых, уровень доходов и расходов населения.

По данным Федеральной службы государственной статистики по Пермскому краю за 1-й квартал 2011 года на сбережения (включая, недвижимость и за вычетом задолженности по кредитам) было направлено в 1,4 раза меньше денежных средств, чем в предыдущем году, что как следствие отражается на нехватке денежных средств для первоначального взноса.

На сегодняшний день только 20 % семей могут приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств, имея ежемесячный среднедушевой доход 18 600 рублей.

Во-вторых, высокие цены на квадратные метры на рынке жилья и дефицит предложения. Повышение цен на жилье влечет за собой увеличение и суммы заемных средств, и суммы ежемесячного платежа по ипотечному жилищному кредиту.

Основная проблема в доступности жилья и росте объемов ипотеки в том, что на рынке недвижимости кроме спроса нет иного регулятора.

Марина Аликина, начальник центра розничного кредитования "На Сибирской" ОАО АКБ "Урал ФД":
- На мой взгляд, уровень ипотечного кредитования в Перми соответствует уровню других крупных городов нашей страны. Но в Перми существует ряд особенностей, связанных с уровнем ветхости жилого фонда города.

Вторичное жилье часто не соответствует требованиям к объектам ипотеки, предъявляемым банками. Поэтому на данный момент существует достаточно большой спрос на ипотеку на строящиеся объекты.

К сожалению заемщиков, не все Застройщики готовы заключать договоры долевого участия, многие работают с физическими лицами через схему паенакопления.

В настоящее время лишь не многие банки готовы предоставлять ипотеку на основании договора залога прав по договору паенакопления. Банк «Урал ФД» работает по этой схеме. Пока это ограниченный список объектов, но он будет расширяться.

Ваши прогнозы относительно рынка ипотечного кредитования в Пермском крае. Он будет расти? Стоять на месте? Или наоборот придет в упадок? Какие факторы этому будут способствовать?

Ксения Казанцева, финансовый менеджер по ипотеке филиала «Пермский» банка «ГЛОБЭКС»:
- В 2008-2009 годах практически все банки заморозили собственные программы ипотечного кредитования. Однако с 2010 года прослеживается тенденция их активного возобновления, и многие банки идут по пути программ, которые были разработаны АИЖК, в том числе и наш банк.

Но не стоит забывать, что условия всегда диктует рынок, и если в ближайшее время он будет меняться, не исключено, что банк «ГЛОБЭКС» расширит продуктовую линейку по ипотечному кредитованию.

Начало 2011 года действительно характеризуется некоторой активизацией рынка ипотеки, когда клиенты решились взять кредит вследствие уменьшения процентных ставок и все еще низких цен на недвижимость. Потребительский спрос также продолжает расти.

По мере стабилизации доходов многие клиенты задумываются о приобретении жилья в кредит, поскольку этот способ на сегодняшний день для многих является единственным инструментом покупки квартиры.

Светлана Владыкина, начальник отдела первичного кредитования ОАО «ПАИЖК»:
- Уже очевидно, что тенденция к увеличению объемов ипотечного кредитования в ближайшие годы сохранится. Условия выдачи ипотечных кредитов сейчас очень привлекательные, в связи с этим мы ожидаем увеличения числа обращений в офис ПАИЖК и роста объемов выдачи ипотеки.

В целом к 2015 году доля семей, имеющих возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств, должна вырасти до 30%, но эти показатели зависят не только от уровня процентных ставок по кредитам, но в большей степени от цен на жилье.

Марина Аликина, начальник центра розничного кредитования "На Сибирской" ОАО АКБ "Урал ФД":
- Мы рады констатировать, что спрос на ипотеку в текущем году увеличивается от месяца к месяцу. В период кризиса отмечалось некоторое затишье на ипотечном рынке, как со стороны банков, так и со стороны населения. На данное время все больше людей готовы и хотят иметь собственное жилье или улучшить свои жилищные условия.

В Америке, в Европе планируют ужесточить ответственность кредитных организаций за выдачу кредитов недобросовестным заемщикам. Цель - не допустить повторения кризиса. По замыслу, кредитные организации должны тщательнее изучать платежеспособность заемщика, прежде чем выдать ему кредит. Возможно, в России последуют этому примеру. Как вы считаете, это необходимая мера? Зачем она нужна? Если в России ужесточат ответственность кредитных организаций за выдачу кредитов недобросовестным заемщикам, как это отразится на развитии рынка ипотечного кредитования?

Ксения Казанцева, финансовый менеджер по ипотеке филиала «Пермский» банка «ГЛОБЭКС»:
- Мы согласны с тем, что кредитные организации должны тщательнее изучать платежеспособность заемщика, прежде чем выдать ему кредит, чтобы избежать рисков неплатежеспособности.

Условия получения ипотеки в нашем банке соответствуют стандартам АИЖК. Несмотря на то, что требования нашей ипотечной программы достаточно лояльны, тем не менее, одним из главных условий является наличие официального подтвержденного дохода и предоставление справки 2 НДФЛ и непрерывного стажа по последнему рабочему месту не менее 6 месяцев.

Заемщик должен быть гражданином РФ. Также есть определенные ограничения, в том числе и по возрасту заемщика. Возраст заемщика должен быть не менее 21 года на момент обращения в банк и не превышать 65 лет на момент окончания срока ипотеки. Данное требование применяется и к созаемщикам.

Светлана Владыкина, начальник отдела первичного кредитования ОАО «ПАИЖК»:
- В отличие от американского и европейского ипотечных рынков российский рынок ипотеки достаточно молодой, и в кризисный период он сильно не пострадал, он просто приостановил свое развитие. Разработанные стандарты андеррайтинга заемщика были высокими изначально.

По нашим данным, основная причина просроченной задолженности по ипотеке во время кризиса - снижение заработной платы. Социальные меры, предпринятые в кризисный период по реструктуризации ипотечных кредитов, дали положительный результат и порядка 80 % заемщиков, обратившихся за реструктуризацией, смогли восстановить свои доходы, сохранив положительную кредитную историю.

В большинстве случаев проблемы заемщиков - временные, и ему надо дать возможность «пережить» эти трудности. И здесь главное понимать, что, ужесточая ответственность и требования к заемщикам, мы не решим проблему с финансовой безграмотностью населения. Необходима активная работа именно в данном направлении - это основа для формирования качественного портфеля.

Марина Аликина, начальник центра розничного кредитования "На Сибирской" ОАО АКБ "Урал ФД":
- В нашей стране кредитные организации вынуждены очень тщательно изучать платежеспособность клиентов в соответствии с нормами и требованиями Центрального банка РФ.

Любой недобросовестный заемщик ухудшает качество кредитного портфеля и увеличивает величину резервов на возможные потери по ссудам, которые создает любая кредитная организация.

Ужесточение ответственности приведет к еще большему ужесточению требований кредитных организаций к заемщикам, что, соответственно, может негативно отразиться на развитии рынка ипотеки в целом.

Ваши прогнозы относительно поведения ипотечных ставок в 2011-2012 годах? Чем их поведение будет обусловлено?

Ксения Казанцева, финансовый менеджер по ипотеке филиала «Пермский» банка «ГЛОБЭКС»:
- Процентная ставка зависит от нескольких факторов, но один из основных - это ставка рефинансирования ЦБ РФ. Сейчас она находится на минимальном уровне, поэтому самое время решать вопросы, связанные с улучшением своих жилищных условий.

У нас средний процент по ипотечному кредиту составляет 11,5%, а при первом взносе превышающим 10 % от суммы кредита, ставка будет составлять - 10,5%. Что касается страховок, то обязательным является только страхование имущества.

Страхование жизни и здоровья не является обязательным условием, но если этого не сделать, то процентная ставка по кредиту вырастет в среднем на 0,7%. Кроме того, если первый взнос меньше 30% от всей суммы кредита, то нужно будет дополнительно застраховать кредит от финансовых рисков.

У нас всего одна банковская комиссия - за выдачу кредита, составляет она всего 2,0% и взимается она лишь один раз, при выдаче средств.

Светлана Владыкина, начальник отдела первичного кредитования ОАО «ПАИЖК»:
- Сегодня процентные ставки по ипотечным кредитам находятся низком (по российским, конечно, меркам) уровне. К примеру, в ПАИЖК уровень ставок начинается с 9,75 % годовых.

По прогнозам АИЖК в текущем году возможно изменение процентных ставок в сторону снижения на 0,5-1 пункта, но все зависит от ситуации на вторичном рынке ипотеки. Как региональный оператор мы ориентируемся на программы АИЖК.

Марина Аликина, начальник центра розничного кредитования "На Сибирской" ОАО АКБ "Урал ФД":
- Я считаю, что дальнейшего снижения ставок в 2011 году не произойдет, т.к. ставки привлечения банками денежных средств у населения рекордно низки, а ставка рефинансирования ЦБ увеличивается.

Многие эксперты в качестве признака потепления рынка называют появление ипотечных продуктов, не требующих первоначального взноса. Вы согласны с таким утверждением? Как вы считаете, возможно ли в современных реалиях выдавать ипотечные кредиты без первоначального взноса?

Ксения Казанцева, финансовый менеджер по ипотеке филиала «Пермский» банка «ГЛОБЭКС»:
- Раньше, в связи с ростом цен на жилье, некоторые банки шли на уступки и отменяли первоначальный взнос по ипотеке. Сейчас из-за нестабильной ситуации на банковском рынке и угрозы кризиса банки возобновляют свои первоначальные требования.

Нужно отметить, что с каждым годом количество людей, которые хотели бы воспользоваться ипотекой, стремительно растет. Процент людей, желающих взять ипотеку без первоначального взноса, тоже весьма увеличился.

Похоже, прогнозы экспертов сбываются, и банки постепенно начинают все больше и больше ужесточать свои требования к заемщикам для того, чтобы избежать рисков неплатежеспособности.

Светлана Владыкина, начальник отдела первичного кредитования ОАО «ПАИЖК»:
- Появление продуктов без первоначального взноса - результат растущей конкурентной борьбы за заемщика и желания кредиторов вовлечь в ипотечный процесс как можно больше категорий населения.

Это достаточно рискованная мера - во время кризиса 2009 года первыми в группу риска попали именно заемщики с кредитами без первоначального взноса.

Платежи по ним, как правило, самые внушительные. Такие продукты принесли больше всего убытков и банкам, их выдавшим, так как при падении цен на недвижимость, кредит остается необеспеченным.

Наличие у заемщика первоначального взноса говорит об его ответственности за долгосрочные обязательства и понимание рисков. Выдавать в современных условиях кредиты без первоначального взноса - это то же самое, что очередной раз наступать на те же грабли и не делать никаких выводов. Еще раз отметим, это очень большие риски.

Марина Аликина, начальник центра розничного кредитования "На Сибирской" ОАО АКБ "Урал ФД":
- Первоначальный взнос - это своего рода способ проверить платежеспособность заемщика. Если в планах есть приобретение жилья, то накопить небольшую сумму не должно составить труда заемщикам, у которых имеются реальные доходы.

Величина суммы первоначального взноса постепенно уменьшается. Сейчас на рынке она составляет 10-20%.

В Перми в основном представлен ряд ипотечных продуктов по вторичному рынку, есть предложения по новостройкам. Но практически нет предложений по загородной недвижимости, земельным участкам. С чем это связано?

Ксения Казанцева, финансовый менеджер по ипотеке филиала «Пермский» банка «ГЛОБЭКС»:
- Хочу не согласиться с таким мнением, так как с конца 2010 - начала 2011 года наблюдается активное возрождение рынка ипотечного кредитования на приобретение загородной недвижимости, земельных участков: все больше банков выходят на рынок со своими программами.

И у нас планируется введение такой ипотечной программы.

Для получения консультации по ипотечному кредитованию и более точного расчета первоначального взноса и срока кредита необходимо обратиться к нашим специалистам по телефону 8 (342) 201- 77- 14 или посетить филиал банка «ГЛОБЭКС» по адресу: г. Пермь, ул. Петропавловскя,41.

Светлана Владыкина, начальник отдела первичного кредитования ОАО «ПАИЖК»:
- Осторожность кредитных учреждений в отношении финансирования покупки объектов загородной недвижимости обусловлена несколькими факторами. Главный из них - это отсутствие на рынке сформированного сегмента загородной недвижимости.

Критерии оценки объектов, механизмы расчета рисков, методики прогнозирования будущего того или иного объекта - все это применительно к загородной недвижимости носит ситуационный и крайне неточный характер.

Мы отмечаем отсутствие на рынке поселков эконом-класса. А именно этот сегмент мог бы пользоваться большой популярностью у населения. И именно эта категория покупателей формирует основную аудиторию ипотечных займов.

Среди других факторов - отсутствие достаточного правового регулирования этой сферы, регулярный пересмотр основополагающих правил землепользования и землевладения.

И кроме этого, надо признать, что рынок загородной недвижимости еще крайне непрозрачен, соответственно, риски кредитования здесь пока выше потенциальной прибыли - лишь незначительная часть загородной недвижимости оформлена в собственность должным образом.

Таким образом, ипотека загородной недвижимости - тот вид ипотеки, который в ближайшее время массовым не станет. Рынок не сформирован, стоимость предмета залога достаточно высокая, а риски повышены.

Тем не менее, потребность у заемщиков в оформлении ипотеки на загородную недвижимость есть. В клиентский отдел ПАИЖК регулярно обращаются люди с намерениями приобрести загородный дом в кредит.

Сегодня мы можем предложить следующий продукт:
- первоначальный взнос от 20 до 70% от стоимости объекта;
- ставка от 11 до 13,5%;
- срок от 1 до 30 лет.

Среди главных требований к объекту:
- земельный участок, на котором располагается дом, должен быть в собственности и с целевым назначением для индивидуального жилищного строительства или для целей ведения личного подсобного хозяйства;
- сам приобретаемый дом должен находиться в населенном пункте в радиусе не более 50 км от Перми и быть пригодным для круглогодичного проживания, иметь постоянное электроснабжение и быть обеспеченным системой газового или электрического отопления, и холодным водоснабжением;
- фундамент дома должен быть железобетонным, каменным или кирпичным.

Марина Аликина, начальник центра розничного кредитования "На Сибирской" ОАО АКБ "Урал ФД":
- Банк «Урал ФД» активно кредитует в том числе и на приобретение загородной недвижимости (домов, земельных участков). Срок таких кредитов составляет до 20 лет, процентная ставка - от 12 годовых.