Тема Интернет-конференции: «Концептуальные объекты недвижимости. Есть ли будущее?»

2008 г.

Интернет-конференция на тему - «Концептуальные объекты недвижимости. Есть ли будущее?».
На вопросы посетителей портала ответили эксперты рынка недвижимости.

Сергей Худяков, заместитель генерального директора ООО «Строн-М» (г.Пермь)	Игорь Голубев, директор компании «Перспектива-Недвижимость для бизнеса» (г.Пермь)	Валерий Лукинов, Директор Департамента управления Федеральной девелоперской сети RODEX GROUP (г.Москва)

1. Есть ли будущее у концептуальных объектов недвижимости в сегодняшних условиях? Может быть, чем проще - тем лучше?

Игорь Голубев, директор компании «Перспектива-Недвижимость для бизнеса»

Несомненно, только у таких объектов есть будущее. И простой центр может быть концептуальным. Это идея, которую выставляет застройщик и инвестор. Для разработки концепта должно быть видение. Вместе с тем, в концепцию на равных входят рождение проекта, архитектурные решения, продвижение и ряд других параметров. Можно сказать, концепция объекта - это лоцманская карта для инвестора и застройщика, по которой можно ориентироваться в море недвижимости. И если концепт разработан правильно, этот факт отражают ключевые параметры успешности проекта: рост капитализации, правильное поступление денежных средств, соответствие пула арендаторов. К слову сказать, ЦУМ - это тоже концептуальный проект с сильными характеристиками по расположению, позиционированию, истории своего функционирования.

Сергей Худяков, заместитель генерального директора ООО «Строн-М»

Это и есть будущее в строительстве. Может проще и есть- лучше в каком-то отдельном случае. Однако проще должно быть никак не в интеллектуальном плане. Маркетинг должен быть всегда на высоте. А вот в плане исполнения - может быть и проще, если это будет актуально. Вот вам и концепция нового объекта - где простота, минимализм являются тем, что привлечет своих, по достоинству оценящих это, покупателей.

Валерий Лукинов, Директор Департамента управления Федеральной девелоперской сети RODEX GROUP

В обиходе современного загородного рынка концептуальными называют коттеджные поселки, где есть все необходимое для полноценной жизни за городом: хорошая инфраструктура и высококачественные дома, обязательно охраняемые, оригинальное название и правильное позиционирование среди клиентов. Такие поселки рассматриваются не только как дачный вариант, но они предназначены и для постоянного проживания, во многих есть возможность постоянной регистрации. Если рассматривать приобретение коттеджа как инвестирование личных средств, что настоящее время очень актуально, лучше покупать готовое домовладение в концептуально едином поселке. В случае с покупкой земельного участка и последующем строительством на нем дома, возможны существенные изменения стоимости строительства.

2. А что в Перми есть концептуальные жилые комплексы? Так же, наверное, как торговых центров нет?

Игорь Голубев, директор компании «Перспектива-Недвижимость для бизнеса»

Все торговые центры концептуальны. И это факт. Поскольку в любом случае просчитываются целевая аудитория, клиентские потоки, система архитектурных решений. Разница в качестве концепции. И ошибки в ней влекут за собой серьезные финансовые потери, поскольку инвестиции в проект, как правило, составляют не один миллион долларов.

Сергей Худяков, заместитель генерального директора ООО «Строн-М»

Есть. В частности, наша компания возводит жилой комплекс «Гвардейский» по ул. Барамзиной, 54. Перед разработкой проекта мы проводили тщательные маркетинговые исследования. Определяли, кто будут будущие жильцы нашего дома. Каким они хотят видеть свое жилье. Это дало нам понимание того, как будет выглядеть наш жилой комплекс. Люди хотят подземную парковку во дворе дома- пожалуйста! В их представлении о комфортном жилье есть панорамное остекление- получите! Хотите видеть центральные улицы города в окно- вот вам!

3. Считается ли концептуальным объект, если это просто жилой комплекс, коттеджный поселок, торговый центр с интересным названием?

Игорь Голубев, директор компании «Перспектива-Недвижимость для бизнеса»

Название - одна из составляющих концепции, что позволяет необезличенно выходить на рынок. Имя объекта рассчитано на определенную аудиторию и подбирается с учетом комплекса характеристик проекта. Безусловно, правильно выбранное название оказывает влияние на судьбу объекта.

Сергей Худяков, заместитель генерального директора ООО «Строн-М»

Нет. На мой взгляд, название-это лишь квинтэссенция всей идеи. Придумать название- не означает придумать идею. Но продать идею без названия- очень сложно. Концептуальный объект должен отвечать комплексу требований. Это некая связка- проект, основанный на маркетинговых исследованиях- маркетинговая политика.

Валерий Лукинов, Директор Департамента управления Федеральной девелоперской сети RODEX GROUP

Нет, концепция должна быть привязана к каким-то инфраструктурным элементам, она должна включать в себя не только название, но и идею формата жизни. По единичным проектам можно говорить об архитектурном стиле. А когда есть множество объектов включающих жилье, торговые здания, объекты для социально - бытового назначения, объединенные единой концепцией проживания, отдыха, развлечений в комплексе зданий, конечно, объединенные единой инфраструктурой.

4. Обычный «ТЦ шаговой доступности» тоже ведь концептуальный объект, у них-то точно есть будущее.

Игорь Голубев, директор компании «Перспектива-Недвижимость для бизнеса»

Такой центр концептуален именно в том, что это торговый центр шаговой доступности. Считаю, будущее у них есть.

5. Wanderhall, на мой взгляд, действительно пример концептуальной коммерческой недвижимости, и с архитектурной точки зрения, и по наполнению, но возникает вопрос по его рентабельность? Есть ли планы по смене концепции?

Игорь Голубев, директор компании «Перспектива-Недвижимость для бизнеса»

Концепция - это живой продукт, в который вносятся дополнения в связи с текущими изменениями на рынке, макроэкономическими показателями. Но убежден: кардинально концепция меняться не должна.

6. Говорят, что для концептуальных объектов инвесторы находятся и в сегодняшних условиях. Насколько это объективно? Кого можете привести в пример?

Игорь Голубев, директор компании «Перспектива-Недвижимость для бизнеса»

Концептуальный объект генерирует не только клиентские, но и денежные потоки. Поэтому важно учесть, какой должен быть центр, какой ожидается пул арендаторов, зачем в новый центр пойдет покупатель, в удобном ли месте находится объект, есть ли парковка и какова ее площадь Если все параметры устраивают собственника и инвестора, - круг замкнулся. Считаю, объекты с качественным концептом наименее пострадают от мирового кризиса и иных неблагоприятных изменений.

Сергей Худяков, заместитель генерального директора ООО «Строн-М»

Инвесторы всегда пытаются минимизировать свои риски. Поэтому всесторонне продуманный проект, вызовет больший интерес, нежели проект, имеющий только минимально необходимую, строительную часть. В пример могу привести нашу компанию. Мы готовы привлечь дополнительных инвесторов для реализации нашего проекта по строительству ЖК «Гвардейский» по ул. Барамзиной, 54. Наличие маркетинговых исследований, клиентоориентированный проект, четкая и прозрачная схема финансирования и реализации проекта, выстроенная система продаж- все это нам помогает на пути к инвестору.

7. Поселков в Перми строят много (заявлено по крайней мере), почти у всех концепция своя, а на деле предлагают самостоятельно строить по рекомендуемым проектам, разве может в этом случае получиться единый стиль и тем более какая-то концептуальность?

Валерий Лукинов, Директор Департамента управления Федеральной девелоперской сети RODEX GROUP

 

Для RODEX GROUP такой подход к работе не приемлем. Возьмите хотя бы тот факт, что покупатели будут строить дома сами, в неясные сроки и продолжительное время поселок будет выглядеть частично недостроенным. Ни о какой единой архитектурной концепции речи быть не может. Поселок «Строгановский посад» строится очередями, застройка идет последовательно, поэтому каждая отдельная очередь выглядит законченной и это дает возможность проживания не зависимо от того на каком этапе строительство на других очередях.

8. Не кажется ли Вам, что самые концептуальные проекты, как правило, становятся неокупаемыми или нереализованными (примеры - Ива 2, Бахаревка; Вандерхолл)?

Игорь Голубев, директор компании «Перспектива-Недвижимость для бизнеса»

Эти проекты еще находятся на стадии реализации или даже не приступили к ней. Говорить о неокупаемости, на мой взгляд, здесь неправильно. Развитие Ивы и Бахаревки, в частности, связано с объемом инвестиций, а не с концептуальностью. РЦ WonderHall был открыт совсем недавно, и необходим определенный период для раскрутки и дальнейшего развития проекта.

Сергей Худяков, заместитель генерального директора ООО «Строн-М»

Вопрос необходимо ставить чуточку по-другому. Нужно добавить- «в условиях кризиса». В нынешних условиях вообще сложно говорить о реализации проектов. Инвесторы частично отказываются от своих планов. Новые проекты откладывают до лучших времен. Уже готовые проекты в данных экономических условиях реализуются не с теми показателями, как планировалось. И, так называемые, концептуальные проекты здесь не исключение.

9. Вопрос представителю «RODEX GROUP», почему Вы для строительства КП, выбрали Пермский край?

Валерий Лукинов, Директор Департамента управления Федеральной девелоперской сети RODEX GROUP

Пермский край входит в перечень регионов Российской Федерации по реализации приоритетного национального проекта строительства доступного и комфортного жилья. При этом он обеспечен необходимой базой стройиндустрии, земельными ресурсами и обладают высокой инвестиционной привлекательностью. Чему свидетельствуют и растущие продажи в строящемся коттеджном поселке «Строгановский Посад».

10. Нужно ли вообще стремиться к тому, чтобы по западному образцу строить концептуальные объекты? У хрущевских строителей не было концепции, но жилье востребовано до сих пор. А концепция - трата огромных денег, которые в итоге выливаются в цене квадратного метра?

Игорь Голубев, директор компании «Перспектива-Недвижимость для бизнеса»

Я не утверждаю, что западные образцы - это априори хорошо. Но если люди проторили дорогу и на практике видны положительные результаты, почему бы и нет? Пожалуй, ключевой посыл здесь - нужно стремиться к лучшему. Относительно хрущевской застройки: ее концепция - это малогабаритное, доступное, быстровозводимое жилье, и в условиях тех лет этот проект был своевременен. Если вспомнить историю, этот проект не был советским, он создан раньше - в Германии. А Хрущев уже воплотил его в жизнь. Так что в каком-то смысле это тоже был своеобразный западный опыт, успешно освоенный нами.

Концепция - трата огромных денег? Хочется понять, о чем идет речь. Если о неком документе, который стоит денег, это одно. С другой стороны, концепт ты можешь придумать сам и реализовать свою идею. Есть гениальные девелоперы, которые не прибегают к услугам консультантов - они сами генерируют идею и воплощают ее в жизнь. Но для этого, разумеется, нужно иметь большой опыт, знание рынка и его потребностей, талант и интуицию.

Сергей Худяков, заместитель генерального директора ООО «Строн-М»

Хочу напомнить, что хрущевки строили для того, чтобы массово и единовременно улучшить жилой фонд, который в те, послевоенные годы находился в плачевном состоянии. Люди, в основном, жили в деревянных бараках. Сейчас, конечно, ситуация лучше, но до сих пор обеспеченность граждан жильем оставляет желать лучшего. По большому счету, можно продолжать строить однотипные бетонные коробки в городе, и в таком случае найдутся покупатели. Однако, люди стремятся к комфортному проживанию. Человеку, готовому платить, уже не достаточно тупо купить такое-то количество квадратных метров. Ему нужно купить и воплощение каких-то своих представлений о жилье, будь они эстетическими (архитектура), функциональными (подземная парковка, лифты) или статусными (соседство).

11. Что главное для создания удачной концепции - изучение спроса?

Игорь Голубев, директор компании «Перспектива-Недвижимость для бизнеса»

Изучение спроса - только начало. В концепции всё главное. И самое, на мой взгляд, важное в концепте - он должен работать. Стать шагом вперед для компании, которая выходит на рынок с данным объектом.

Сергей Худяков, заместитель генерального директора ООО «Строн-М»

Да. Это очень важно. Кому завтра будет нужно то, что сегодня является проектом. В центре находится потребитель со своими ценностями. И под него уже все вырисовывается вся концепция. Хотя никто не говорит о том, что иной раз приходится править и даже формировать представление конечного потребителя того или иного товара или услуги.

12. Сколько, на Ваш взгляд, нужно сегодня в Перми коттеджных поселков? Изменился ли в количественном отношении спрос на загородную недвижимость в последнее время?

Валерий Лукинов, Директор Департамента управления Федеральной девелоперской сети RODEX GROUP

Спрос на загородную недвижимость в Пермском крае за последнее время не снизился. Напротив, по данным аналитиков, спрос удовлетворяется всего на 20-30%, иными словами предложение в три раза ниже реального спроса! Это вызвано тем, что многие застройщики замораживают свои проекты. Официально на территории области заявлено 70 коттеджных поселков, из которых примерно 20 это объекты только на «бумаге», 20 реально в стадии строительства, а в остальных строительство приостановлено. Мы прогнозируем, что в течение 3-4 месяцев предложение значительно упадет в каждой категории загородного строительства. Особенно это касается продажи домовладений среднего ценового сегмента. Стоимость же на ликвидные проекты возрастет немедленно, как только наступят признаки выхода из кризиса. При этом, рост предложения не будет поспевать за спросом. В этой ситуации выиграют те компании, которые развивают собственные проекты, не смотря ни на что. К этой группе девелоперов относимся и мы: при строительстве всех объектов RODEX GROUP строго следует своим планам.

13. Что такое, на Ваш взгляд креативная концепция?

Игорь Голубев, директор компании «Перспектива-Недвижимость для бизнеса»

Иногда опережающий шаг в креативности может стать судьбоносным для проекта, вывести объект на другой уровень. При этом нужно быть осторожным при выборе решений, поскольку под концептом подразумевается и возврат инвестиций. Иными словами, чтобы составляющие креатива совпадали с такими понятиями, как доходность, рентабельность.

Сергей Худяков, заместитель генерального директора ООО «Строн-М»

Это некий взгляд под иным углом. То, что ломает ранее устоявшиеся представления. Однако, это не должно быть самоцелью. Востребованность - вот что должно находиться в основе всех этих творческих поисков.

Валерий Лукинов, Директор Департамента управления Федеральной девелоперской сети RODEX GROUP

На мой взгляд, это необычная идея и описание методов ее реализации.

14. Есть ли спрос на жилье в концептуальных жилых комплексах в Перми?

Сергей Худяков, заместитель генерального директора ООО «Строн-М»

Изначально, они и создавались, чтобы на них был повышенный спрос. Главное, чтобы перегибов в сторону «идеи ради идеи».

15. Эффективна ли продуманная концепция ЖК с точки зрения продаж, в условиях кризиса?

Сергей Худяков, заместитель генерального директора ООО «Строн-М»

Эффективна. Последние пару лет мы наблюдаем спад покупательской активности на рынке недвижимости. Рынок переформировался с рынка продавца на рынок покупателя. Это означает, что человек, имеющий деньги, будет тщательно подбирать объект. И в этих условиях, наличие какой-то яркой, интересной идеи выливается в конкурентное преимущество.