Тема Интернет-конференции: «Аналитическое видение рынка недвижимости»

2009 г.

Тема Интернет-конференции: «Аналитическое видение рынка недвижимости».

На вопросы посетителей портала ответилиЗаголовок
	Эльвира Епишина, руководитель аналитического отдела компании «Камская долина»
	Ольга Ябурова, руководитель аналитического центра «Медиана»
	Регина Давлетшина, руководитель аналитического центра Корпорации «Перспектива»

 

1. Я хочу продать двухкомнатную квартиру в Индустриальном районе, реально ли это сейчас?

Эльвира Епишина, руководитель аналитического отдела компании «Камская долина»
В Индустриальном районе г. Перми в феврале 2009г. в СМИ еженедельно отмечалось более 530 предложений квартир. Среди них предложений 2-комнатных квартир - порядка 200 единиц. Таким образом, при сегодняшнем уровне спроса конкуренция по предложениям в данном районе довольно велика. Утешает только тот факт, что квартиры меньших размеров (однокомнатные и двухкомнатные) традиционно пользуются большим спросом по сравнению с 3-х и 4-х комнатными квартирами, и в условиях кризиса эта тенденция еще усиливается. Поэтому покупатель на такие квартиры есть, весь вопрос в цене, за которую Вы согласитесь отдать свою собственность.

Минимальная цена предложения на 2-комнатную квартиру, равная 29575 руб./кв.м., была отмечена в 2-этажном кирпичном доме сталинской застройки по адресу ул. Карпинского, 10. Максимальная цена предложения 2-комнатной квартиры, равная 80236 руб./кв.м., была зафиксирована в 10-этажном доме индивидуальной планировки по адресу ул. Мира, 10а.

Согласно базе данных Пермской мультилистинговой системы средняя цена предложения 2-комнатной квартиры в Индустриальном районе г. Перми в конце февраля 2009г. была отмечена на уровне 52695 руб./кв.м.

В целом, цена на любую квартиру формируется в зависимости от нескольких факторов: местоположения (зона престижности жилья), класса качества жилья, этажности, материала стен, размера квартиры и пр. Чтобы принять решение по какой стоимости продавать Вашу квартиру, можно конечно ориентироваться на среднюю цену 1 квадратного метра 2-комнатной квартиры в Индустриальном районе, указанную выше. Лучшим вариантом в данном случае будет просмотр Вами в СМИ нескольких предложений квартир, схожих по вышеперечисленным параметрам с Вашей квартирой, и установить более точную стоимость для выставления её на продажу. Однако, какую бы Вы цену не установили, покупатель в любом случае начнет с Вами торговаться, чтобы ее снизить. Таковы реалии сегодняшней ситуации на рынке жилья.

 Регина Давлетшина, руководитель аналитического центра Корпорации «Перспектива»
Сделки на рынке есть, однако для продажи владельцам недвижимости приходится идти на снижение цен в рамках 20-30% от среднерыночного уровня. Если вы готовы идти на снижение, то вероятность продажи существенно возрастет.

Ольга Ябурова, руководитель аналитического центра «Медиана»

Несмотря на то, что продажи сегодня ведутся крайне неактивно, продать можно практически любой объект. Смотря по какой цене.

Для полного ответа на этот вопрос нужна более подробная информация о квартире: местоположение, метраж, этаж и т.д. Безусловно, важен вопрос цены, по которой Вы выставляете свой объект, и срочность продажи.

Если вопрос срочный, то нужно продавать, по скорректированной цене, естественно. Надо понимать, что продажи сегодня ведутся медленно, предложений на рынке достаточно много, а спрос очень ограничен.

Если вопрос продажи не очень срочный, то лучше дождаться стабилизации спроса и предложения и адекватных цен. Пока же можно сдавать эту квартиру в аренду. Арендные ставки на жилье в Индустриальном районе снизились незначительно: в конце января размер средней ставки на двухкомнатные квартиры составил 15,01 тысячи рублей.

2. Есть какая-то информация, примерно, когда цены на жилье начнут расти?

Эльвира Епишина, руководитель аналитического отдела компании «Камская долина»
 Если говорить о прогнозе цен на жилье, то следует отметить, что аналитики рынка недвижимости прогнозируют, прежде всего, показатель средней цены предложения 1 квадратного метра общей площади жилья, который отражает общую тенденцию на рынке. Однако в каждом конкретном случае необходимо учитывать ряд факторов, который влияет на повышение или понижение цены.

Рынок недвижимости, как и вся рыночная экономика, развивается циклично, переходя из стадии роста в стадию спада и наоборот. После стадии спада, которую мы переживаем в настоящее время, неминуемо наступит стадия роста. Но говорить о том, когда именно это произойдет, было бы голословно, поскольку для этого пришлось бы предсказать тенденции развития нескольких десятков различных факторов, в том числе и макроэкономические факторы, что в условиях неопределенности практически невозможно. Именно поэтому в зависимости от тех или иных внешних условий специалисты рынка недвижимости разрабатывают несколько сценариев развития рынка, а затем называют наиболее вероятный.

В настоящее время в динамике средних цен на рынке жилья Перми четко наметилась понижательная тенденция, однако пока снижение данного показателя произошло в целом по рынку на 10 - 15%, в некоторых отдельных случаях уже до 35%. В ближайшем будущем, скорее всего, рынок жилья стабилизируется, т.е. снижение цен приостановится (эта тенденция уже наметилась на первичном рынке), затем после стабилизации и постепенном восстановлении экономики они начнут восстанавливаться. С учетом инертности рынка недвижимости восстановление цен начнется не ранее 2010 года.

 Регина Давлетшина, руководитель аналитического центра Корпорации «Перспектива»
Рынок недвижимости тесно связан с развитием экономики страны и мира.
В случае, если в течение 2009 года сокращении ВВП составит не более чем на 20-30%, если уровень безработицы не будет превышать 20-25%, при стабилизации цен на нефть, то можно ожидать стабилизацию цен уже летом 2009 года, и небольшой прирост. Обращаем внимание, небольшой, то есть коснется далеко не всех объектов. Существенные изменения внесет дефолт американской валюты.

Ольга Ябурова, руководитель аналитического центра «Медиана»

На этот вопрос сегодня вряд ли кто-то сможет уверенно ответить. Все будет зависеть от глубины и продолжительности кризиса в целом. В данный момент ни один из предложенных в средствах массовой информации прогнозов не выдерживает критики. Ситуация с курсом квадратного метра зависит от многих факторов: цен на энергоносители, курсов валют, доступности кредитных продуктов, субсидий и пр. Поведение рынка недвижимости наглядно отражает неопределенность в экономике в целом. Многие эксперты сходятся во мнении, что так называемое «дно» рынка мы определим уже задним числом, после того, как цены пойдут вверх. В ближайший год мы не ожидаем повышения цен на недвижимость, но и существенного снижения также не прогнозируем.

Если сопоставить среднюю цену квадратного метра по объектам, вышедшим на рынок в январе 2009 года, с объектами, перешедшими из декабря 2008 года, то цена на «новые» объекты на 2,9% ниже. Это говорит о том, что некоторое снижение курса квадратного метра продолжится, поскольку цены на новые объекты будут «тянуть» за собой цены на объекты из предыдущего периода. В то же время максимальное отклонение между средней ценой новых предложений и объектов, перешедших из предыдущего периода, наблюдалось в ноябре. Именно тогда наблюдалось значительное снижение цен на вторичном рынке жилья. Сегодня этот показатель плавно сокращается, поэтому такого сильного понижения цен, как в ноябре-январе, мы не прогнозируем.

3. Хочу купить квартиру в Добрянке, подскажите, пожалуйста, стоит ли это делать сейчас?

Регина Давлетшина, руководитель аналитического центра Корпорации «Перспектива»
Как покупатель, вы можете существенно повлиять на цену, снизив ее. Если договоритесь о снижении, то купить стоит. Если продавцы не будут идти на уступки, можете подождать. Благоприятным периодом для покупки является весна 2009 года.

Эльвира Епишина, руководитель аналитического отдела компании «Камская долина»
На рынке недвижимости Добрянского района в настоящее время отмечается стадия замедления развития рынка. Новое строительство жилья ведется медленными темпами, из застройщиков, вышедших на рынок жилой недвижимости Добрянки, можно отметить ОАО «Стройпанелькомплект», в планах которого - строительство комплекса из трех 10-этажных домов (сдача первого дома планируется в 4-ом квартале 2009 г.). На сегодняшний день вторичное жилье в Добрянке по цене опережает первичное в среднем на 23% (средняя цена предложения на первичном рынке жилья Добрянского района составляет 32 тыс.руб./кв.м., на вторичном рынке - 39,3 тыс.руб./кв.м.).

Если у вас имеются средства для приобретения квартиры, есть смысл задуматься о такой покупке, тем более если вас привлекает квартира в новостройке (новое строительство может не получить дальнейшего развития в ближайшие 2-3 года).

Ольга Ябурова, руководитель аналитического центра «Медиана»
Цены на жилье в Добрянке плавно снижаются. Если посмотреть базу объектов, то уже сегодня можно найти ряд интересных предложений в сегменте жилой недвижимости.

 4. Как будет развиваться ситуация с ценами и спросом на жилье в Березниках? Хочу продать трехкомнатную квартиру. До кризиса был спрос, сейчас цены немного снизились, и спроса нет.

Регина Давлетшина, руководитель аналитического центра Корпорации «Перспектива»
Спрос будет сохранятся на низком уровне, цены будут постепенно снижаться. Если продажа не столь актуальна, рекомендую отложить сделку хотя бы до лета-осени 2009 года.

Эльвира Епишина, руководитель аналитического отдела компании «Камская долина»

Развитие рынка недвижимости зависит также от особенностей развития каждого конкретного города. Так, в Березниках рынок недвижимости вплоть до 2006 г. развивался достаточно динамично, отставая по цикличности от рынка Перми примерно на 1 квартал, однако на развитие рынка жилья значительно повлияла авария на ОАО «Уралкалий», рост цен не остановился, но его темы замедлились. В середине 2007г. рост цен в Березниках вновь восстановился по тем же темпам, как и до аварии, и продолжался вплоть до конца 2008г.

По наблюдениям аналитического отдела ОАО «Камская долина», рост цен в Березниках остановился в 4 квартале 2008 года, и в настоящий момент рынок жилья постепенно переходит в стадию спада вслед за остальными городами края. Спрос на квартиры действительно снизился, однако если сравнивать с рынком Перми, то в Березниках он пока более активен. Продавцам следует поторопиться и быть готовым либо на торг, либо отложить решение о продаже до наступления новой стадии роста. Следует учитывать, что более высоким спросом на рынке жилья, как правило, пользуются 1 и 2-комнатные квартиры.

Ольга Ябурова, руководитель аналитического центра «Медиана»
Вы сами отвечаете на свой вопрос. Снижение спроса будет и в дальнейшем сопровождаться снижением цен на недвижимость. Если есть возможность, лучше отложить продажу.

 5. Действительно ли цены на квартиры в Перми сейчас очень снизились? По отдельным предложениям я заметил, что в городе стоят квартиры, как до кризиса за Камой и в других отдаленных районах.

Эльвира Епишина, руководитель аналитического отдела компании «Камская долина»

Если говорить о средних ценах, определяемых на основе Мультилистинговой системы, то ситуация на первичном рынке следующая: средняя цена предложения на квартиры, расположенные в центре г. Перми и в районах, прилегающих к центру, составляли в конце января 2009г. 66,1 тыс. руб./кв.м. и 55,3 тыс. руб./кв.м. соответственно. Для сравнения в августе 2008г. стоимость 1 кв.м. в отдаленных районах (Кировский, Орджоникидзевский) составляла в среднем 40,7 тыс.руб./кв.м. из чего можно сделать вывод, что средние цены в центре не сравнялись с «докризисными» ценами в отдаленных районах. В целом аналогичная ценовая ситуация наблюдается и на вторичном рынке.

Однако ввиду специфики современной ситуации сейчас на рынке присутствует достаточное число предложений со значительным дисконтом (подрядчики, поставщики материалов, население, осуществляющее срочную продажу вторичного жилья для покупки квартиры в новостройке и т.д.), потому уровень цен сделок на отдельные квартиры в центральной части города действительно может быть сопоставим со средними ценами предложения в отдаленных районах летом прошлого года. Цены предложения от застройщиков также несколько ниже тех цифр, которые получены по данным мультилистинга. В центральной части города летом 2008г. квартиры от застройщика предлагались по цене 65-100 тыс. руб./кв.м., на сегодня этот диапазон составляет 50000 - 85 000 руб./кв.м. В районах, близлежащих к центру и средней удаленности, этот диапазон от 40000 руб./кв.м до 56000 руб./кв.м. Поэтому цены в некоторых микрорайонах города средней удаленности действительно сейчас сопоставимы с летними ценами на жилье в отдаленных районах.

 Регина Давлетшина, руководитель аналитического центра Корпорации «Перспектива»
Все верно. В первую очередь потеряли в цене квартиры, расположенные в центре города. Но это касается категории бизнес-класса (новостройки). Это связано с перегретостью цен.
Наиболее защищенным сегментом является вторичный рынок, причем квартиры эконом-класса.

Ольга Ябурова, руководитель аналитического центра «Медиана»

За последние 6 месяцев цена предложения на вторичном рынке жилья снизилась в среднем на 11 процентов. При этом изменение цены реальной сделки составило порядка 23-25 процентов.

Причем, большее снижение наблюдалось именно в центральных районах (по предложениям - в Ленинском - 13,5%, в Индустриальном, Мотовилихинском и Свердловском районах - на 10-11%), в то же время в отдаленных районах - Кировском и Орджоникидзевском цены снизились меньше - на 6-7 процентов.

6. Будет ли дешеветь аренда коммерческой недвижимости? Стоит ли у арендодателя просить снижения платы?

Эльвира Епишина, руководитель аналитического отдела компании «Камская долина»

В связи со сложившейся экономической ситуацией в стране, обусловленной мировым финансовым кризисом, на рынке коммерческой недвижимости наблюдается тенденция снижения, как цен купли-продажи, так и арендных ставок.

При общей финансовой неопределенности компании стали максимально оптимизировать свои затраты. В связи с чем, одним из наиболее приемлемых способов решения задачи экономии средств является поиск менее дорогих предложений на рынке аренды коммерческой недвижимости. Кроме того, в связи с существенным увеличение числа предложений на рынке (так количество предложений офисных помещений за период с декабря 2007 года по декабрь 2008 года увеличилось почти в 3 раза), арендаторы действительно имеют возможность выбора более приемлемых для них предложений.

Однако стоит отметить тот факт, что в наибольшей мере кризисные явления отразились на объектах нового строительства, которые с третьего квартала 2008 года столкнулись с трудностями подбора арендаторов, установления приемлемых арендных ставок как для одной, так и для другой стороны, также увеличивается число вакантных площадей.

Естественно, в такой ситуации управляющие компании, собственники не могут не реагировать на подобные изменения на рынке и идут на предоставление скидок для арендаторов. Наиболее существенные дисконты на рынке аренды коммерческой недвижимости г.Перми уже произошли (особенно это затронуло сегмент офисной недвижимости), так как пересмотр уровня арендных ставок, как правило, приходится на конец года, когда и собственники и управляющие компании и арендаторы формируют свои бюджеты на следующий год. 

Регина Давлетшина, руководитель аналитического центра Корпорации «Перспектива»
Цена зависит от платежеспособности арендаторов. Судя по развитию ситуации, большинство компаний испытывает финансовые сложности: показатели выручки и прибыли сокращаются. Т.е. цена аренды коммерческой недвижимости в любом случае в долгосрочном периоде будет снижаться. Однако следует принимать во внимание, что каждый объект индивидуален, имеет свои особенности по местоположению, планировке, состоянию, парковки и т.п. Если вы сможете найти аналогичное помещение по более низкой цене, то можете претендовать на снижение стоимости, если нет - то арендодатель может и не пойти на снижение.

Ольга Ябурова, руководитель аналитического центра «Медиана»
Значительное снижение арендные ставки на офисную недвижимость продемонстрировали за две недели до новогодних каникул и в январе, когда уровень вакантных площадей в среднем по городу превысил 8-процентный рубеж. Увеличилось число объектов, испытывающих серьезные проблемы с наполняемостью. Если в январе 2008 количество бизнес-центров с долей вакантных площадей более 50 процентов не превышало 5-7 процентов от общего количества центров, то в декабре этот показатель вырос до 15 процентов.
Однако, по мнению собственников офисных центров, в дальнейшем условия скидок будут носить индивидуальный характер. Такие прогнозы вполне вероятны, особенно если вспомнить ситуацию на рынке офисной недвижимости в период кризиса 1998 года, когда арендные ставки упали в среднем на 30 процентов на дорогостоящие объекты и 25 процентов на экономичные офисы. Ждать бесконечного снижения арендных ставков сегодня напрасно.

Что касается торговых центров, то, несмотря на стремительно падающую покупательскую активность населения, этот рынок в настоящее время отличается стабильностью. Средняя по городу арендная ставка за январь изменилась незначительно, на сегодняшний день она составляет 1420 рублей за квадратный метр, снижение в январе 2009 года составило 3,1%. В то же время снизилась средневзвешенная ставка (средняя арендная ставка по свободным площадям), на конец января она составила 1210 рублей. Это говорит о том, что ставки снижают в основном те арендодатели, которые находятся на стадии привлечения арендаторов.

7. В каких домах сейчас выгоднее купить квартиру? В новостройке или на вторичном рынке?

Эльвира Епишина, руководитель аналитического отдела компании «Камская долина»
При наличии денежных средств более предпочтительным выглядит приобретение жилья в новостройке высокой стадии готовности, либо значительной стадии готовности у надежного застройщика. На протяжении уже значительного периода времени средняя цена предложения на первичном рынке ниже, чем на «вторичке» Сейчас этот разрыв достигает 13,5%.

 Кроме того, при приобретении квартиры на первичном рынке за наличные деньги покупатель вправе рассчитывать на более существенные скидки, нежели при осуществлении сделки на вторичном рынке, где физические лица менее склонны идти на уступки. При приобретении жилья в рассрочку преимущества первичного рынка еще более очевидны: на вторичном рынке невозможно получить рассрочку на срок до 5 лет, а крупные застройщики на сегодня предлагают подобную возможность, что может стать реальной альтернативой ипотеке.

 Регина Давлетшина, руководитель аналитического центра Корпорации «Перспектива»
С точки зрения потребительских свойств и цене, в новых домах сейчас можно найти интересные предложения. Это более интересный сегмент для покупки. Однако существуют риски по заморозке строительства.

Ольга Ябурова, руководитель аналитического центра «Медиана»
Зависит от конкретного предложения. Как правило, максимальные дисконты предоставляют в сегодняшней ситуации застройщики, поскольку, потеряв возможность проектного финансирования, они испытывают острую потребность в денежных средствах для продолжения строительства.

В то же время высокие дисконты по отдельным объектам вторичного рынка не могут не обратить на себя внимание потенциальных инвесторов. При этом надо понимать, что при инвестировании в недостроенное жилье, есть риск «замораживания» объекта. Поэтому в многие инвесторы рассматривают жилые дома, находящиеся на высокой стадии готовности. Из построенных квартир на сегодняшний день остались нереализоваными только около 14%, причем, эта цифра в большей степени создается предложением бизнес-класса. Предложение новостроек, готовящихся к сдаче в 2009 году, на сегодня составляет 38%, порядка 62% квартир уже реализовано. Естественно, что наименьшим спросом пользуются дома, которые планируется сдать в 2010 году и позже. В этих домах, по данным Аналитического центра «Медиана», продано всего 4% квартир. Причем, за последние декабрь 2008-январь 2009 года месяца эта цифра не изменилась.

8. Действительно ли большинство арендаторов съезжают с дорогих коммерческих площадей?

 

Эльвира Епишина, руководитель аналитического отдела компании «Камская долина»
Если при заключении договора аренды арендатора устраивали все характеристики объекта: местоположение, качественные характеристики помещений, уровень обслуживания, и сложившиеся взаимоотношения с собственниками, то в сложившихся условиях арендодатель заинтересован сохранить партнерские взаимоотношения с компанией-арендатором. В связи с чем, стороны естественным образом пытаются найти компромисс и придти к взаимовыгодному решению. В результате чего, у объектов коммерческой недвижимости, зарекомендовавших себя с положительной стороны, нет большого оттока арендаторов.

 Ольга Ябурова, руководитель аналитического центра «Медиана»
Нет, в основном арендаторы предпочитают договариваться о цене, причем, это относится как к помещениям экном-класса, так и к достаточно дорогим помещениям. Уход арендаторов из высококлассных помещений зафиксирован, но он не носит массового характера.Также сегодня можно выделить тенденцию уменьшения минимальных блоков, предоставляемых в аренду. Например, в бизнес-центрах, где минимальный блок составлял 300 квадратных метров, сегодня можно снять площадь от 100-150 квадратов.

Регина Давлетшина, руководитель аналитического центра Корпорации «Перспектива»
Действительно, такая тенденция есть. С одной стороны, сокращаются штаты сотрудников (сокращаются занимаемые площади), с другой - можно найти другие площади по более низким ценам.

 9. Выгодно ли инвестировать сегодня в рынок жилой недвижимости?

Эльвира Епишина, руководитель аналитического отдела компании «Камская долина»
Еще год назад казалось, что инвестировать в квадратные метры безоговорочно выгодно. Но в настоящий момент ситуация на рынке поменялась. Жилье по-прежнему остается надежным инструментом для сохранения капитала, но необходимо понимать, что к его выбору сейчас нужно относиться максимально серьезно.

 Потенциальный доход для инвестора сохраняет первичный рынок недвижимости. Сейчас пермские застройщики могут предложить существенные скидки для своих покупателей, поэтому такая покупка является выгодной и за счет расширения диапазона между ценой покупки и ценой продажи объекта в будущем. Так, правильно подобранный объект инвестирования может дать инвестору хороший текущий доход и сохранить свою ликвидность вплоть до момента фиксирования прибыли.

В любом случае, доходность подобных инвестиций будет зависеть от объема вложений, горизонта инвестирования, доходности альтернативных инструментов, стадии «вхождения в объект», и что наиболее важно, готовности инвестора взять на себя соответствующие финансовые риски.

Ольга Ябурова, руководитель аналитического центра «Медиана»
Сегодня, когда рынок находится на нисходящем тренде, у инвесторов появляется возможность приобрести квадратные метры по более выгодной цене. Во-первых, значительно снизились официально опубликованные цены на жилье, кроме того, сегодня продавцами предоставляются значительные дисконты при наличии у покупателя 100-процентной оплаты. Сейчас удачный момент для входа в рынок с целью инвестирования.
Сегодня, когда дефолт стирает ценность денег, нужно покупать то, что реально, например, жилье. На среднесрочную перспективу недвижимость - это оптимальный вариант. Конечно, в краткосрочной перспективе можно ожидать, что еще произойдет некоторая ценовая коррекция вниз. Но согласно долгосрочным прогнозам, несмотря на колебания рынка, рост цен на жилье сохранится. Напомню, что во время дефолта 1998 года цены на жилье в Перми упали более чем на 60 процентов. Однако за 8 лет рост в недвижимости составил более 900 процентов. 

Регина Давлетшина, руководитель аналитического центра Корпорации «Перспектива»
Да, выгодно. Жилой сегмент в целом не был перегрет ценами, а потребность в жилье всегда будет. Однако рассчитывать следует не столько на капитализацию объекта (т.е. рост стоимости), а на доход от аренды.

10. Выгодно ли инвестировать сегодня в землю? Я слышала, что с рынком земли сейчас какие-то проблемы.

Эльвира Епишина, руководитель аналитического отдела компании «Камская долина»
Действительно, в настоящее время, в условиях экономического кризиса и кризиса рынка недвижимости, землю нельзя отнести к высоколиквидным объектам. Земельный участок сам по себе не является доходным вложением в том смысле, что не приносит текущего дохода - наоборот, владение участком связано с расходами по его содержанию. На земельном рынке инвестор получает доход либо от перепродажи участка по более высокой цене, либо от реализации на нем девелоперского проекта (строительство жилого дома, коттеджного посёлка и т.д.). Сейчас цены падают на земельные участки различных категорий и видов разрешенного использования, на рынок «выбрасывается» большое число предложений участков, многие девелоперы пытаются избавиться от земли как от не приносящего доходы объекта, отказываются от ранее задуманных проектов. Вместе с тем растет и срок экспозиции объектов на земельном рынке. Инвестиции в землю можно назвать выгодными лишь в долгосрочном периоде - вы приобретаете участки сейчас по сниженным ценам, но доход от их продажи сможете получить лишь после восстановления рынка, с началом нового витка роста цен.

Регина Давлетшина, руководитель аналитического центра Корпорации «Перспектива»
Пока это не интересный сегмент для инвестирования. Конечно, есть исключения, но самостоятельно без знания рынка разобраться будет сложно.

Ольга Ябурова, руководитель аналитического центра «Медиана»
С земельным рынком во время кризисов связаны самые высокие риски. Уже сегодня ощущается снижение интереса к земельным участкам, растет количество предложений в экспозиции. Этот рынок потеряет в цене, причем, значительно. Особенно это коснется тех земельных участков, которые переоценены.

 11. За сколько можно продать квартиру в Кировском районе?

Эльвира Епишина, руководитель аналитического отдела компании «Камская долина»
Согласно Пермской мультилистинговой системе минимальная цена предложения в феврале 2009г., равная 26667 руб./кв.м., была установлена на 2-комнатную квартиру в 2-этажном шлакоблочном доме сталинской застройки по адресу ул. Пензенская, 64. Максимальная цена предложения в Кировском районе, равная 71 130 руб./кв.м. была отмечена на 3-комнатную квартиру в 12-этажном кирпичном жилом доме индивидуальной планировки

 Средняя цена предложения на вторичном рынке в Кировском районе г. Перми на конец февраля 2009г. зафиксирована на уровне 45743 руб./кв.м.

Ольга Ябурова, руководитель аналитического центра «Медиана»
Для полного ответа на этот вопрос нужна более подробная информация о квартире: количество комнат, метраж, этаж и т.д. Более подробную информацию Вы можете получить бесплатно, обратившись в Городскую службу аналитической поддержки при Аналитическом центре «Медиана» по тел. 2206-111.

Регина Давлетшина, руководитель аналитического центра Корпорации «Перспектива»
Стоимость зависит от многих параметров: адреса вашего дома, типа дома, этажа и этажности, числа комнат и площади, состояния квартиры и т.п. Можете самостоятельно познакомиться с аналогичными объектами, выделить преимущества и недостатки собственной квартиры, тем самым скорректировав в стороны повышения или понижения стоимости. Для конечной определения стоимости рекомендую обратиться к специалистам.

 12. Хочу инвестировать в недвижимость. Что выгоднее купить две комнаты или одну квартиру, с намерением сдавать?

Эльвира Епишина, руководитель аналитического отдела компании «Камская долина»
Потенциальная выгода от приобретения подобных активов определяется доходностью, которую каждое из них может обеспечить их владельцу. Инвестор в данном случае должен оценить величину ожидаемого текущего и курсового дохода по каждому из вариантов инвестирования и сопоставить его с объемом инвестиций. Иначе говоря, необходимо проанализировать уровень арендных ставок на комнаты и квартиры в центральных и отдаленных районах и рассчитать срок окупаемости по различным вариантам.

В данном вопросе существенным фактором при инвестировании должен стать уровень конкурентоспособности приобретаемого объекта (местоположение, транспортная доступность, удобная планировка, вид из окон, этаж и т.д.). Только в этом случае инвестор сможет обеспечить себе приемлемую текущую доходность и потенциальную возможность продать такой актив по выгодной цене в будущем.

Регина Давлетшина, руководитель аналитического центра Корпорации «Перспектива»
Средняя цена аренды комнаты составляет 5,5 тыс. рублей в месяц. Цена аренды 1-комн. квартиры - 12 тыс. рублей. Кроме того, следует учесть усилия по оформлению двух объектов в собственность, потом усилия по управлению двух объектов. Выгоднее купить 1-комн. квартиру.

Ольга Ябурова, руководитель аналитического центра «Медиана»
Если рассматривать ситуацию в среднем по городу, то уровень рентабельности в обоих из этих вариантов сопоставим. Поэтому проще приобрести однокомнатную квартиру. Но здесь необходимо рассматривать условия по конкретным предложениям, на какие уступки будут готовы пойти продавцы.

 13. Хочу продать четырехкомнатную квартиру, родилась идея, поменять ее на трехкомнатную с доплатой, потом на 2 комнатную и т.д. Может ли это быть выгодно?

Эльвира Епишина, руководитель аналитического отдела компании «Камская долина»
Вы пишите, что хотите продать 4-комнатную квартиру, чтобы поменять её на 3-комнатную и получить доплату, затем сделать тоже самое, поменяв 3-комнатную квартиру на 2-комнатную. Не понятен в чём именно смысл таких обменов. Возможно, Вам при сложившейся на данный момент ситуации на финансовом рынке, необходимы какие-то дополнительные денежные средства, которые Вы можете получить именно таким путём. Почему же тогда не продать 4-комнатную квартиру и сразу поменять её на 2-комнатную с доплатой.
Какие бы Вы варианты для себя не «проигрывали», в настоящий момент 4-х комнатную квартиру без существенного дисконта Вы не сможете продать, т.к. на квартиры больших размеров с декабря 2008г. спроса почти не наблюдается, ни на первичном, ни на вторичном рынках жилья г. Перми. Скидки в 10% и 20% результата в повышении спроса не дали.

Регина Давлетшина, руководитель аналитического центра Корпорации «Перспектива»
При каждой сделке вы будете вынуждены уплатить налоги и нести моральные, эмоциональные издержки. Теоретически, это может быть выгодно. Однако выгодна будет минимальна и не стоит, на мой взгляд, таких усилий.

Ольга Ябурова, руководитель аналитического центра «Медиана»
Ваши трудозатраты и суммарный дисконт от первоначальной цены при такой цепочке сделок будут выше, чем при реализации четырехкомнатной квартиры.

 14. Почему в одних поселках участки дешевеют, а в других дорожают?

Эльвира Епишина, руководитель аналитического отдела компании «Камская долина»
 В настоящее время на рынке организованного коттеджного строительства также наблюдается снижение активности как со стороны покупателей, так и со стороны девелоперов, застройщиков. Одна из тенденций рынка организованного строительства, проявляющаяся в современных условиях, - отказ девелоперов от реализации ранее задуманных проектов и распродажа выкупленных под эти проекты земельных массивов в виде размежеванных земельных участков. Кроме того, ряд застройщиков переходят от застройки посёлков к продаже участков с подрядом - то есть покупатель приобретает участок в посёлке с проектом дома, который может возвести либо собственными силами, либо обратиться к тому же застройщику.

 В настоящее время значительного роста цен на земельные участки в организованных посёлках нет - наблюдается либо снижение цен предложения, либо их удержание на прежнем уровне. Так, по сравнению с концом 2008 года цена предложения земли в организованных коттеджных посёлках снизилась по разным проектам от 10% до 50%.

Регина Давлетшина, руководитель аналитического центра Корпорации «Перспектива»
Общая тенденция на рынке земли - это снижение стоимости. Удорожание может произойти за счет качественных изменений: подвода коммуникаций, изменения категории земли. Если качественных изменений нет, то можно предположить, что это просто маркетинговый ход застройщика.

Ольга Ябурова, руководитель аналитического центра «Медиана»
За последние 4 месяца ни один из коттеджных поселков не повысил цены. Если рассмотреть ситуацию в среднем по всем поселкам, то отмечается тенденция снижения цен. Однако ряд застройщиков продолжают держать цену на октября-ноября 2008 года, объясняя это тем фактом, что данные участки не были переоценены в докризисный период.

 15. Почему Пермские аналитики дают разные оценки рынку?

Эльвира Епишина, руководитель аналитического отдела компании «Камская долина»
Данный вопрос имеет философский характер. Прежде всего, нельзя не учитывать субъективный фактор. Каждый эксперт высказывает свое собственное мнение относительно той или иной ситуации на рынке. В то же время именно эксперты призваны минимизировать присутствие субъективного фактора в своих суждениях, поскольку они оперируют реальными фактами и наблюдениями в течение продолжительного периода времени, более того, для формирования своей оценки они используют современные научные методы исследования.

 Здесь возникает вопрос доверия тому или иному мнению на рынке. Для получения наиболее достоверной информации необходимо обращаться непосредственно к специалистам рынка недвижимости (лучше с официальным запросом), причем к тем из них, которые имеют значительный опыт работы в данной сфере.

Регина Давлетшина, руководитель аналитического центра Корпорации «Перспектива»
Потому что квалификация аналитиков разная. К сожалению, большинство аналитиков - это статисты, которые на этапе обработки и расчета данных допускают ошибки. Отсюда неверные выводы и трактовка.

Ольга Ябурова, руководитель аналитического центра «Медиана»
Конечно, доля субъективности в трактовании тех или иных процессов рынка присуща любому аналитику. Другой вопрос, что не должно быть значительных расхождений в цифрах, ведь все основные пермские аналитики используют одни и те же базы объектов, одну методологию. 

16. Есть квартира за рубежом, куплена с помощью ипотеки в долларах, кредит выплачивать сегодня очень не выгодно. Есть ли смысл вместо продажи обменять ее на квартиру в Перми?

Эльвира Епишина, руководитель аналитического отдела компании «Камская долина» 
Действительно, выплачивать кредит в долларах в связи с его ростом сегодня крайне невыгодно. В то же время, прежде чем прибегать к продаже жилья за рубежом для того, чтобы погасить имеющийся кредит, следует оценить ситуацию на рынке недвижимости той страны, где у вас приобретено жилье. В настоящее время в ряде стран и городов наблюдается снижение цен на жилую недвижимость (Испания, часть городов Германии и др.), однако есть города, где за последнее время отмечен рост цен (например, в ряде городов Франции рост цен на жилье за 2008 год составил от 1,8% до 4,7%; в городах Германии - от 1% до 8%). Если на местном рынке жилья цены на квартиры упали, даже в случае продажи квартиры вы можете не получить суммы, достаточной для погашения кредита. Такой вариант удачен в случае роста цен на местном рынке.

В настоящее время остается достаточно выгодной аренда зарубежной недвижимости, особенно в течение курортного сезона (так, в различных городах Франции за 2008 год аренда жилья выросла от 2% в Бордо до 4,3% в Париже и 5,3% в Ницце). Возможно доходы от сдачи квартиры в аренду помогут вам выплачивать ипотеку? Кроме того, если у вас имеется стабильный доход, вы могли бы использовать вариант перекредитования - взять кредит в российских рублях и тем самым погасить ипотеку в валюте, а платежи вносить также из сумм арендной платы.

Чтобы ответить на Ваш вопрос: выгоден или не выгоден обмен зарубежной квартиры на квартиру в Перми необходимо четко знать местонахождение Вашей квартиры, ее параметры и сегодняшние цены в разных городах и странах, чтобы сопоставить доходы от продажи одной квартиры и смысл приобретения другой. 

 Регина Давлетшина, руководитель аналитического центра Корпорации «Перспектива»
В любом случае, обмен - это и есть купля-продажа, но в цепочке.  Для ответа на вопрос недостаточно данных по тому, где находится квартира, какая аренда (если есть), затраты на содержание квартиры и т.п.

Ольга Ябурова, руководитель аналитического центра «Медиана»
На этот вопрос так же сложно ответить, потому что недостаточно информации. Обратитесь в Городскую службу аналитической поддержки при Аналитическом центре «Медиана» по тел. 2206-111, и мы дадим Вам бесплатную консультацию.

Метросфера, служба новостей