Интернет-конференция на портале «Метросфера»

2009 г.

О тенденциях на рынке загродной недвижимости, перспективах инвестиций в этот сегмент рассказывают девелоперы ведущих коттеджных поселков, которые даже в сегодняшних условиях продолжают развиваться и строиться.
Посетители портала «Метросфера» на протяжении двух дней задавали  вопросы, касающиеся рынка загородного жилья в Перми участникам нашего «Хит-парада загородной недвижимости».

Спонсор проекта КП Южная усадьба	Спонсор проекта КП Новые протасы	Деревня Демидково
КП Тихие пруды	КП Янтарный	КП Лесная сказка

Горки 1

КП Вернисаж

КП Звездный лес

КП Протасы ООО "ГРИНДОМ"

1. Сегодня наблюдается тенденция смены концепции коттеджных поселков, наиболее часто об этом заявляют московские девелоперы. Не менялась ли концепция Вашего поселка в связи с кризисом? Повлияет ли это на классность поселка?

Лагунова Наталья Владимировна, ОАО «Камская долина»
Аналитик рынка малоэтажного жилищного строительства, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости.

Действительно, в связи с кризисом многие девелоперы рынка организованного строительства (в том числе и пермского) все чаще отказываются от реализации ранее запланированных концепций поселков. Реализовывать масштабные проекты, включающие строительство коттеджей, объектов инфраструктуры, инженерных коммуникаций и т.д. в условиях ограниченности финансовых возможностей достаточно сложно. Многие пермские застройщики переходят к распродаже земельных участков как с подрядом, так и без подряда. Естественно, в результате подобных мер не только снижается классность поселка, но и теряется сама суть понятия «организованного поселка».

ОАО «Камская долина» менять концепцию своих поселков («Южная усадьба», «Новые Протасы») не планирует. Строительство проектов продолжается в соответствии с заявленными концепциями, при этом компания не только продолжает возводить коттеджи и таун-хаусы, но и обеспечивает поселки всем набором необходимых инженерных коммуникаций, обустраивает подъезды, обеспечивает охрану поселков, занимается благоустройством территории.

 Евгения Сальникова, главный специалист отдела продаж Компании «PAN city group», официального брокера КП «Деревня Демидково»
Поскольку в Деревне «Демидково» завершено строительство всех домов, всего их 23 на площади 10 га, смонтированы все коммуникации, можно считать что проект вышел на завершающую стадию реализации и мы не только сохранили концепцию поселка как «уникального жилого комплекса» в котором сочетаются респектабельность и комфорт, современные технологии и многолетние традиции строительного дела, единый архитектурный стиль и индивидуальный подход, близость к природе и прекрасная транспортная доступность, то и развиваем заявленную концепцию, дополняя необходимыми нашим клиентам опциями.

Кривоухова Екатерина, исполнительный директор ООО "МонолитСтрой". КП «Тихие Пруды»
Кризис не повлиял на концепцию «Тихих Прудов» и классность поселка осталась такой же, как было заявлено первоначально. Мы строим элитные фамильные дома.

Виктор Фильцагин, Руководитель проекта КП «Горки-1»
Мы не планируем менять концепцию КП «Горки-1» в связи со сложившейся экономической ситуацией. Это поселок бизнес-класса как по качеству строящихся домов, так и по инфраструктуре поселка, его местоположению и рекреационным характеристикам территории. Менять класс поселка бессмысленно, так как все кризисные явления - это временные события, а жизнь поселка планируется на долгие годы и лучше её запланировать приятной и благополучной.

Рашид Якупов, главный архитектор ООО «ГРИНДОМ»
Концепция коттеджных поселков может меняться на примере поселка Протасы, строящегося по единому генеральному плану 1992г. Это переход к строительству более экономических и рациональных домов с общей площадью около 200 м.

Алексей Балашов, директор компании «IMP GROUP» (девелопер проекта «Звездный лес»)
Нет, концепция нашего проекта (мультисегмент) изначально учитывала потребности различных групп потребителей.

Ольга Прохорова, Генеральный директор ПК РСО «Лесная сказка»
Нет, концепция поселка не изменилась, более того, она себя оправдывает в кризис, на фоне общей стагнации рынка, загородной недвижимости покупатели охотнее вкладывают деньги в ликвидные проекты. У нас наблюдается оживление, идут продажи.

А концепцию стоит менять в тех проектах, которые изначально были запроектированы, не предусмотрев каких-либо существенных параметров поселков элит - классов (местоположение, ближайшее окружение).

2. На рынке загородного домостроения сейчас используется большое количество новых технологий, в том числе быстровозводимого жилья. Как обычному покупателю в них разобраться и понять какой дом действительно качественный и в нашем климате прослужит несколько десятков лет?

Лагунова Наталья Владимировна, ОАО «Камская долина»
Аналитик рынка малоэтажного жилищного строительства, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости.
Для того чтобы разобраться в существующих технологиях жилья и, главное, понять предпочтения покупателей в отношении таких домов, необходимо проводить комплексные исследования спроса. На сегодняшний день девелоперы действительно предлагают различные варианты строительства домов, однако их строительство только начинается и, как правило, ведется в поселках эконом-класса.

Кривоухова Екатерина, исполнительный директор ООО "МонолитСтрой". КП «Тихие Пруды»
Обычному покупателю, не имеющему богатого опыта в строительстве, мы бы посоветовали воспользоваться рекомендациями экспертов, основанных не на общих лозунгах, а на реальной практике. В частности, в квартале «Тихие Пруды» все дома выполнены из керамического кирпича, одним из основных преимуществ которого является исключительная надежность.

Виктор Фильцагин, Руководитель проекта КП «Горки-1»
Рынок строительных материалов сегодня действительно многообразен. Каждый застройщик решает вопрос выбора материалов по своему усмотрению. Мы строим добротные дома из качественных материалов. Сам стиль «шале» подразумевает строительство надежного дома для Вас, Ваших детей и внуков, и мы не можем не соответствовать заявленному стилю. Мы не применяем технологий быстровозводимого жилья, так как это совсем другая категория домов.

Рашид Якупов, главный архитектор ООО «ГРИНДОМ»
Новые технологии должны быть обеспечены пояснительными данными или записками, в которых отражаются такие параметры, как, долговечность, ремонтопригодность, степень огнестойкости, экологичность для климатических условий Пермского края.

Алексей Балашов, директор компании «IMP GROUP» (девелопер проекта «Звездный лес»)
В настоящей ситуации тяжело говорить о том, какая технология хуже или лучше, универсального рецепта не существует. Об этом можно будет судить по истечении определенного времени, когда первые «смельчаки» поживут, а эксперты оценят все произошедшие качественные изменения.

Ольга Прохорова, Генеральный директор ПК РСО «Лесная сказка»
Материал, из которого возводится жилье, на мой взгляд, субъективное восприятие каждого владельца, думаю, надо тщательно проанализировать все доступные по финансам варианты.

3. Чем финская или шведская древесина лучше нашей? Почему не строят из российской?

Виктор Фильцагин, Руководитель проекта КП «Горки-1»
Не думаю, что шведская или финская древесина лучше российской. Вопрос в том, на каком оборудовании и по каким технологиям она обрабатывается. Если говорить о клееном брусе, который используем мы, то он уступает брусу Хонка или Контио разве что по цене, что, однако, не уменьшает его привлекательности для покупателя.

Алексей Балашов, директор компании «IMP GROUP» (девелопер проекта «Звездный лес»)
Ничем не лучше. Из российской древесины также строят и в достаточно большом количестве. Например, можно упомянуть компании «АСПЭК-лес» (г. Ижевск) или «78 ДОК Н.М.» (г. Нижний Новгород), являющиеся комплексными предприятиями по изготовлению изделий из древесины, в т.ч. домов из клееного бруса.

Рашид Якупов, главный архитектор ООО «ГРИНДОМ»
Проходят полную технологическую обработку, в том числе качественная сушка применяется отборная древесина.

Ольга Прохорова, Генеральный директор ПК РСО «Лесная сказка»
Не финская и не шведская древесина не лучше нашей, но учитывая, что за рубежом опыт деревянного домостроения насчитывает десятки лет, то и технологии изготовления качество готовой продукции значительно выше. Поэтому, если есть финансовая возможность, люди строят качественные дома.

4. Какие направления наиболее удобны для проживания за городом с точки зрения транспортной, инженерной, рекреационной инфраструктуры?

Лагунова Наталья Владимировна, ОАО «Камская долина»
Аналитик рынка малоэтажного жилищного строительства, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости.
Удачным является расположение поселков малоэтажного строительства на территории города, в отдаленных микрорайонах, характеризующихся благоприятной экологической обстановкой. Если говорить именно о направлениях загородного строительства, то наиболее удобны районы, находящиеся на небольшом удалении от города - территории Пермского, Добрянского, Краснокамского районов. На этих территориях на сегодняшний день сосредоточено наибольшее количество готовых и строящихся организованных поселков малоэтажного строительства.

Кривоухова Екатерина, исполнительный директор ООО "МонолитСтрой". КП «Тихие Пруды»
Направление Пермь-Усть-Качка выгодно отличается от других транспортной доступностью, отсутствием пробок. Это принципиальный момент для деловых активных людей, которые не могут себе позволить терять время в дороге. Инженерная и рекреационная инфраструктура это, на наш взгляд, более частная категория, зависящая не столько от направления, сколько от степени развитости представленных на рассматриваемой территории проектов.

Виктор Фильцагин, Руководитель проекта КП «Горки-1»
Исторически сложилось так, что из всех возможных направлений вблизи краевого центра, Добрянский район всегда считался наиболее привлекательным и популярным для строительства загородного жилья благодаря его удобной транспортной доступности и неповторимой красоте этих мест. Сегодня здесь реализуются наиболее интересные проекты загородного домостроения.

Рашид Якупов, главный архитектор ООО «ГРИНДОМ»
По мнению ООО « ГРИНДОМ » - южное направление Култаево, Протасы, Усть-Качка.

Алексей Балашов, директор компании «IMP GROUP» (девелопер проекта «Звездный лес»)
Одним из основных факторов, позволяющих организовать постоянное проживание в коттеджном поселке, является его транспортная доступность до центра города. Сегодня, когда выезды из города являются достаточно загруженными, наиболее перспективным является южное направление, в связи со строительством в 2010 г. нового участка федеральной трассы, который улучшит транспортную доступность всех расположенных в данном направлении населенных пунктов. Кроме того, направление характеризуется также и наличием значительной рекреационной составляющей: леса, водоемы и т.д.

5. Как гарантируется сохранность концепции поселка во время эксплуатации? Ведь, если земля и дом находятся в собственности, владелец имеет право перестраивать дом по своему вкусу и устанавливать заборы любой высоты.

Лагунова Наталья Владимировна, ОАО «Камская долина»
Аналитик рынка малоэтажного жилищного строительства, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости.
Как правило, в поселке, обладающем продуманной концепцией, имеется Устав либо приняты Правила проживания, где обговаривается возможность (либо ее отсутствие) возведения дополнительных построек на участке. Например, подобные правила действуют в загородном поселке «Южная усадьба».

Евгения Сальникова, главный специалист отдела продаж Компании «PAN city group», официального брокера КП «Деревня Демидково»
Вопросы контроля сохранности концепции в нашем проекте будут отнесены к компетенции Управляющей компании. Уже сейчас мы даем рекомендации по постройке бани и других надворных построек, ландшафтному дизайну земельного участка, в том числе вырубке деревьев на принадлежащем земельном участке. Во многих случаях требуется согласование не только с Управляющей компанией, но и со специальными государственными органами в соответствии с действующим законодательством.

Кривоухова Екатерина, исполнительный директор ООО "МонолитСтрой". КП «Тихие Пруды»
На наш взгляд, представить себе ситуацию, когда владелец вдруг решит перестроить дом настолько кардинально, что сделает из каменного коттеджа деревянный, практически невозможно. Что касается высоты забора, этот параметр не может существенно влиять на концепцию в целом.

Виктор Фильцагин, Руководитель проекта КП «Горки-1»
Думаю, что кризис - это в первую очередь отличный шанс для покупателей реализовать свою мечту о загородном жилье в условиях сниженных цен. Это стимулирует и продавцов. Что касается новых проектов, КП «Горки-1» имеет все возможности дальнейшего развития в плане строительства II очереди.

Рашид Якупов, главный архитектор ООО «ГРИНДОМ»
К сожалению, не гарантируется. Для решения данного вопроса необходимо независимо от форм собственности устанавливать Градостроительные регламенты, установленные для частных собственников (владельцев). В дополнение к Градостроительному плану с выделенной зоной будущей застройки соблюдать нормативные противопожарные разрывы, для этого любая постройка на собственном участке должна быть согласованна с администрацией с учетом имеющейся застройки на соседних участках. Для собственников и застройщиков должны выдаваться памятки с регламентами (включая параметры ограждений заборов).

Алексей Балашов, директор компании «IMP GROUP» (девелопер проекта «Звездный лес»)
Гарантировать сохранность концепции при эксплуатации достаточно тяжело, но можно «подстраховаться», заранее прописывая в договоре права и обязанности собственника домовладения или земельного участка относительно концепции поселка, его архитектурного стиля и т.д. Исполнения данных пунктов договора легче всего достичь при наличии грамотного управления коттеджным поселком.

Ольга Прохорова, Генеральный директор ПК РСО «Лесная сказка»
Если это организованный поселок, то какие-либо самовольные изменения архитектуры вряд ли могут быть могут быть осуществлены, как правило, существует Устав организации, который граничит собственников в проведении каких-либо самовольных реконструкций.

6. Вопрос по Южной усадьбе: планируете ли вы как-то обустраивать окружающее пространство (село)?

Лагунова Наталья Владимировна, ОАО «Камская долина»
Аналитик рынка малоэтажного жилищного строительства, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости.
На сегодняшний день поселок полностью оборудован всеми необходимыми инженерными коммуникациями, произведено благоустройство территории поселка, организована детская площадка. Застройщик выполняет все обязательства по организации удобства проживания на территории поселка. Обустройство же села Култаево входит в задачи местной администрации.

7. Правда ли что кризис - это время для реализации новых возможностей, в данном случае запуска новых проектов загородного жилья? Планируете ли Вы запуск новых проектов, ориентированных на этот сегмент рынка?

Лагунова Наталья Владимировна, ОАО «Камская долина»
Аналитик рынка малоэтажного жилищного строительства, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости.
В современных условиях проявляется одна из наиболее важных функций кризиса - очищение рынка от недобросовестных участников. Рынок становится более цивилизованным: компании намного глубже оценивают земельные активы перед их покупкой, а участки становятся лучше подготовленными с точки зрения юридических вопросов, финансирования, дальнейшей разработки под инвестиционные проекты. Сейчас достаточно благоприятное время для разработки новых проектов, которые можно будет реализовать при выходе рынка их кризиса. В настоящее время компания «Камская долина» разрабатывает проект строительства 3-ей очереди коттеджного поселка в селе Култаево. Мы надеемся, что сможем предложить рынку интересный и отвечающий потребностям покупателей проект.

Виктор Фильцагин, Руководитель проекта КП «Горки-1»
Спор по поводу классности поселков может быть бесконечным, это как с автомобилями. Что касается загородного поселка хорошего уровня, бизнес-класса, то он должен быть расположен в радиусе 50 км от города, иметь хорошую транспортную доступность, отвечать требованиям экологии, обладать хорошими рекреационными возможностями (наличие реки или другого водоема обязательно). Инженерная инфраструктура поселка должна обеспечивать городской уровень комфортности и абсолютную безопасность проживающих. Но главное - это люди, Ваши соседи. Мы стараемся сделать так, чтобы жителями нашего поселка были достойные люди.

Рашид Якупов, главный архитектор ООО «ГРИНДОМ»
Правда, ООО «ГРИНДОМ» предлагает новые проекты загородного жилья с рациональными объемно-планировочными и конструктивными решениями.

Алексей Балашов, директор компании «IMP GROUP» (девелопер проекта «Звездный лес»)
Нет, на данный момент в стадии реализации у нас находятся 2 проекта, и в ближайшее время не планируем запуск новых.

8. Какая инфраструктура просто необходима, на ваш взгляд, загородному поселку эконом-класса и класса элит, а какие элементы инфраструктуры - заявляются дивелоперами только для привлечения внимания потенциальных покупателей. Есть ли в Перми поселки, где заявлена (возможно, уже существующая) инфраструктура не соответствующая потребностям клиентов?

Лагунова Наталья Владимировна, ОАО «Камская долина»
Аналитик рынка малоэтажного жилищного строительства, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости.
Если поселок рассчитан на небольшое количество домов (20-30 объектов), то достаточным будет минимальный набор объектов инфраструктуры - детская либо спортивная площадка, магазин, административное помещение для размещения ТСЖ поселка и охраны. Если же в поселке предполагается строительство большого количества домов (100-200 и более), то наличие большего числа объектов социальной инфраструктуры становится необходимым. Так, для поселка, рассчитанного на большое число жителей, важным становится наличие детской, спортивной площадок, детского сада (возможно и школы), крупного торгового центра, кафе, фитнес-центра и т.д. В то же время действительно существуют объекты, наличие которых в загородных поселках не является необходимым - например, развлекательные центры. Ведь выбирая жизнь за городом, потребители пытаются уйти от городского шума и суеты. Житель загородного посёлка может посетить развлекательные центры, расположенные в городе.

Кривоухова Екатерина, исполнительный директор ООО "МонолитСтрой". КП «Тихие Пруды»
Очевидно, что существует минимальный набор элементов инфраструктуры, необходимый для любого загородного поселка: асфальтированные дороги, освещенные улицы, централизованная охрана, продуктовый магазин, чистка снега зимой. Вполне естественно, чем выше классность поселка, тем больше предъявляется требований к его инфраструктуре: кроме стандартных элементов, таких как: автомойка, обустроенные парковые зоны, в том числе детские площадки, требуется развлекательный центр, спортивный комплекс, обустроенная пляжная зона, детский сад. Что касается несоответствия заявлений некоторых девелоперов действительности, на наш взгляд, в ряде случаев реализация обещаний - это лишь вопрос времени, а в ряде случаев обещанные яхт-клубы, фитнесс-центры, spa-салоны, так и останутся декларациями.

Рашид Якупов, главный архитектор ООО «ГРИНДОМ»
Инфраструктура делиться на инженерную и социальную. В течение многих лет государством на определенных условиях декларировались меры по их бюджетному финансированию. Однако на практике (хотя бы на примере поселка Протасы), все вопросы инженерной и социальной инфраструктуры решались за счет застройщиков, в том числе такие объекты, как магазины, частный детский сад, автомойка построены за счет частных средств. Согласно СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного строительства» в первую очередь должны предусматривать: дошкольные учреждения, общеобразовательные школы, спортивно-досуговый комплекс, амбулаторно-поликлинические учреждения, аптечные киоски, объекты торгово-бытового назначения, отделение связи, отделение Сбербанка, опорный пункт охраны порядка, центр административного самоуправления, а также площадки (спорт, отдых, выездные и услуги, детские игры).

Ольга Прохорова, Генеральный директор ПК РСО «Лесная сказка»
Инженерная инфраструктура должна быть выполнена в полном объеме, независимо от класса поселка. На классность поселка, в большей степени, влияет местоположение, наличие водоема, подъездные пути, но и конечно ближайшее окружение. На мой взгляд, дополнительные элементы благоустройства, незначительно влияют на определения статуса недвижимости.

9. Актуальна ли сегодня покупка загородного жилья с использованием ипотечных кредитов?

Лагунова Наталья Владимировна, ОАО «Камская долина»
Аналитик рынка малоэтажного жилищного строительства, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости.
В настоящее время банки предлагают схемы ипотечного кредитования в основном на вторичном рынке многоквартирного жилья. Также возможно получение кредита на приобретение готового индивидуального дома. На кредитование же приобретения индивидуальных домов на первичном рынке (заем на строительство дома) банки идут неохотно. Приобретение жилья в коттеджных поселках - еще один путь загородной ипотеки. Сегодня крупные компании-застройщики заключают договоры с кредитными организациями для реализации совместных ипотечных программ. Получение кредита на покупку загородного жилья у аккредитованных банком застройщиков - надежная и популярная в современных условиях схема. Так, финансовым партнером компании «Камская долина» в реализации проектов загородной недвижимости является Западно-Уральский банк Сбербанка России. Сбербанк предлагает особую схему кредитования клиентов «Камской долины» под покупку домов в загородных поселках - это система «Ипотечный плюс», содержащая достаточно привлекательные условия.

Виктор Фильцагин, Руководитель проекта КП «Горки-1»
Считаю покупку земельного участка или загородного дома сегодня с привлечением ипотечного кредита достаточно актуальной. При этом важно обращать внимание на юридическую сторону вопроса. Все земельные участки и продаваемые участки в поселке «Горки-1» зарегистрированы и имеют свидетельства о государственной регистрации права собственности, поэтому без особых проблем могут быть приобретены с использованием удобных ипотечных схем.

Кривоухова Екатерина, исполнительный директор ООО "МонолитСтрой". КП «Тихие Пруды»
Если говорить об актуальности использования ипотечных программ, то, совершенно очевидно, что в условиях кризиса большинство банков их попросту свернули или, по крайней мере, настолько ужесточили условия выдачи кредитов, что говорить о массовой доступности ипотеки сегодня не приходится. Тем не менее, оформить ипотеку при большом желании покупателя и при помощи наработанных взаимоотношений застройщика и банка-партнера, можно.

Рашид Якупов, главный архитектор ООО «ГРИНДОМ»
Как показала практика, применения долговременных в наших условиях предлагаемая процентная ставка - это «кабала» на многие годы, так как возвращать приходиться сумму в разы превышающий кредит.

Ольга Прохорова, Генеральный директор ПК РСО «Лесная сказка»
Да, конечно.

10. Во время кризиса наиболее распространенным выходом для дивелоперов стала продажа земельных участков без подряда. Некоторые специалисты считают, что эту тенденцию можно назвать даже опасной, поскольку появляется угроза хаотичной застройки пригородов, какая наблюдалась в 80-90е годы прошлого века. На Ваш взгляд насколько эта ситуация актуальна для Перми и действительно ли это опасно для архитектурного облика пригорода и экономически выгодного бизнеса в сегменте загородного жилья?

Лагунова Наталья Владимировна, ОАО «Камская долина»
Аналитик рынка малоэтажного жилищного строительства, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости.
Действительно, тенденция продажи земельных участков с подрядом или без становится все более популярной на пермском рынке малоэтажного строительства. Однако вряд ли стоит говорить об угрозе хаотичной застройки пригородов именно из-за этой тенденции, ведь большинство пригородных территорий уже застроено индивидуальными домами различных типов. А реализованных и строящихся проектов организованного строительства на рынке еще крайне мало для того, чтобы они могли формировать архитектурный облик пригородных территорий.

Виктор Фильцагин, Руководитель проекта КП «Горки-1»
В настоящее время мы тоже готовы продать земельный участок без подряда. Покупатель может вести строительство с привлечением своего подрядчика. При этом соблюдение архитектурного облика поселка остается обязательным. Мы готовы предложить услуги своего подрядчика, в качестве выполненных работ которого можно убедиться, осмотрев уже построенные дома. Выбор за Вами! Большим преимуществом КП «Горки-1» является то, что, покупая земельный участок без подряда, покупатель при этом уже приобретает все необходимые коммуникации, подведенные к границам его участка, таким образом, решая часть проблем сразу, не затягивая их на долгий срок.

Кривоухова Екатерина, исполнительный директор ООО "МонолитСтрой". КП «Тихие Пруды»
Продажа земельных участков без подряда действительно чревата для застройщика тем, что общий архитектурный стиль в итоге будет нарушен. Если говорить об этой тенденции в рамках отдельных проектов, то компании, заботящиеся о единой концепции поселка, безусловно, должны избегать подобной практики. Если обобщать эту проблему до уровня облика всего Пермского пригорода, то, к сожалению, хаотичность застройки наблюдается уже давно.

Рашид Якупов, главный архитектор ООО «ГРИНДОМ»
Продажа земельных участков без подряда, документов территориальных планировок в соответствие с регламентом несомненно приводят к хаотичным застройкам.

Алексей Балашов, директор компании «IMP GROUP» (девелопер проекта «Звездный лес»)
На наш взгляд данная ситуация для Перми действительно является актуальной и даже опасной (достаточно вспомнить, например, хаотичную застройку микрорайонов Архиерейка, Костарево или В. Курьи).

Ольга Прохорова, Генеральный директор ПК РСО «Лесная сказка»
Не думаю, что такие продажи носят массовый характер, покупатель, имеющий и желающий вложить деньги, в данный период, предпочитает приобретать земельные участки в проектах с высокой степенью готовности, для того чтобы минимизировать свои риски.

11. Правильны ли шаги частных владельцев загородного жилья, которые, опасаясь еще большего падения цен, срочно продают его, часто получая значительно меньше средств за него, чем изначально потратили? Сколько придется ждать тем, кто решил не спешить с продажей и хотя бы вернуть свои деньги, вложенные 2-3 года назад?

Лагунова Наталья Владимировна, ОАО «Камская долина»
Аналитик рынка малоэтажного жилищного строительства, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости.
Строить прогнозы на пермском рынке малоэтажного строительства сейчас достаточно сложно. Рынок не сформирован, фактически он начинал развиваться с 2005 года (наибольшее развитие получил в 2007 году). Таким образом, только начав развиваться, рынок попал под негативное влияние кризиса, тормозящее его дальнейшее формирование. Владельцы индивидуальных домов, продавая сейчас объекты по сниженным ценам, поступают правильно в том случае, если им необходимо в данный момент получить наличные средства. Однако если рассматривать состояние рынка в долгосрочной перспективе, необходимо понимать, что после кризиса настанет новый виток роста, когда индивидуальное жилье вновь будет пользоваться повышенным интересом как со стороны девелоперов, так и со стороны покупателей.

Виктор Фильцагин, Руководитель проекта КП «Горки-1»
У каждого владельца загородного жилья своя ситуация. В зависимости от этого он принимает решение о продаже, кроме того, решение о снижении цен предлагает и рынок. Однако снижение цен более 20% делает бессмысленным ведение данного бизнеса и редко предлагается продавцами. Этот вопрос, безусловно, самый накаленный в отношении продавцов и покупателей, и сложившаяся экономическая ситуация только усложняет его решение. Покупателям в этой ситуации не стоит забывать о том, что кроме цены, есть и другие аспекты, такие как: сроки и гарантии строительства и, конечно, само качество будущего жилья.

Кривоухова Екатерина, исполнительный директор ООО "МонолитСтрой". КП «Тихие Пруды»
Если перефразировать вопрос и попробовать спрогнозировать сроки восстановления цен на загородную недвижимость, на наш взгляд, докризисный уровень мы увидим не позже середины 2010 года.

Алексей Балашов, директор компании «IMP GROUP» (девелопер проекта «Звездный лес»)
Недвижимость всегда была очень выгодным вложением средств, в долгосрочной перспективе она всегда растет в цене независимо от состояния экономики. А сложившаяся на сегодняшний день ситуация на рынке строительства заложила дефицит предложения, который проявится в ближайшие 2-3 года. И выражаться это будет в значительном росте стоимости существующих на тот момент объектов. Таким образом, сегодня покупка недвижимости является гораздо более выгодной, нежели ее продажа.

Ольга Прохорова, Генеральный директор ПК РСО «Лесная сказка»
Не думаю, что люди продают свои дома опасаясь большего падения цен, скорее всего, это желание обусловлено наличием каких-либо других обстоятельств. Рынок не может падать до бесконечности, цены «0» - быть не может, в любом случае, после резкого падения будет плавный, но рост цен.

12. Купив дом в коттеджном поселке, многие хозяева понимают, что на приусадебном участке не хватает, например, бани, бассейна или беседки. Недолго думая они закупают необходимые стройматериалы, нанимают бригаду строителей, и дело, как говорится, кипит. Но в самый неподходящий момент появляется представитель управляющей компании или застройщика и в ультимативной форме приказывает остановить работы. Имеет ли он на это право? И как быть владельцам загородных домовладений, которые желают на собственном участке возвести дополнительную постройку? В чем измеряется строгость наказания за возведение на своем участке какого-либо строения без разрешения УК или администрации поселка?

Лагунова Наталья Владимировна, ОАО «Камская долина»
Аналитик рынка малоэтажного жилищного строительства, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости.
Как правило, в поселке, обладающем продуманной концепцией, имеется Устав либо приняты Правила проживания, где обговаривается возможность (либо ее отсутствие) возведения дополнительных постройках на участке.

Виктор Фильцагин, Руководитель проекта КП «Горки-1»
Площадь земельных участков в поселке «Горки-1» (от 15 до 25 соток) позволяет владельцу разместить различные приусадебные постройки. Обязательным при этом является соблюдение существующих строительных и пожарных норм и правил.

Кривоухова Екатерина, исполнительный директор ООО "МонолитСтрой". КП «Тихие Пруды»
В случае если земельный участок находится в собственности владельца дома и его дополнительные постройки не мешают нормальной эксплуатации инженерных сетей в части сброса вод и потребления электроэнергии в пределах мощности, выделенной на участок, то никаких препятствий со стороны УК или администрации поселка быть не должно.

Рашид Якупов, главный архитектор ООО «ГРИНДОМ»
Строительство должно вестись с учетом действующих регламентов и ограничений, это касается любой постройки.

Алексей Балашов, директор компании «IMP GROUP» (девелопер проекта «Звездный лес»)
Если дополнительные постройки не затрагивают интересов соседей, сохраняется требуемый уровень инсоляции, и не произошло незаконного присоединения к существующим инженерным коммуникациям, то проблем никаких не возникает. В противном случае предусмотрена ответственность согласно законодательству вплоть до сноса объекта.

Ольга Прохорова, Генеральный директор ПК РСО «Лесная сказка»
Я уже упоминала, что существуют определенные нормативные акты, которые ограничивают собственника в организации поселка возводить самовольные строения.

13. Вопрос по юридическому статусу таун-хаусов. В каком ракурсе стоит позиционировать и оформлять этот вид недвижимости? Правильно ли называть этот вид - загородными коттеджами, сблокированными в жилые дома? Необходим ли, на Ваш взгляд, таун-хаусам собственный юридический статус, как на отдельный специфичный вид недвижимости? Сегодня таун-хаусы оформляются в одних случаях как квартиры, в других как часть дома, а иногда как индивидуальные дома.

Рашид Якупов, главный архитектор ООО «ГРИНДОМ»
Таун-хаусы или блокированные дома (что более правильно) за рубежом строятся многие десятки лет, в СНИП 31-02-2001 «Дома Жилые одноквартирные» даны четкие определения по этому вопросу, а в СП 30-92-49 приведены площади участков на 1 блок таких домов в зависимости от степени градостроительной освоенности территории.

Ольга Прохорова, Генеральный директор ПК РСО «Лесная сказка»
Этот вопрос уже давно обсуждается девелоперами, но я не вижу проблем в оформлении таун-хаусов как сблокированные дома с земельным участком, имеющего свои границы.

14. Спрос сместился на практически готовые объекты (готовность свыше 80%). При этом большинство загородных поселков возводятся постепенно. Появляются и новые предложения: «Участки без подряда», удовлетворяя потребности тех покупателей, которые приобретают землю впрок, чтобы начать строительство, когда появятся деньги. Стоит ли так рисковать и идти на «поводу» у клиентов? - ведь в последствии о единой концепции поселка уже говорить не придется. Снизили ли покупатели требования к дополнительным опциям?

Лагунова Наталья Владимировна, ОАО «Камская долина»
Аналитик рынка малоэтажного жилищного строительства, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости.
Предлагать земельные участки взамен планировавшегося строительства коттеджей застройщиков вынуждает сложившаяся ситуация, когда в условиях кризиса возрастает потребность в финансовых средствах. Говорить о том, что в такой ситуации застройщики идут «на поводу» у клиентов не вполне справедливо, скорее наблюдается обратная ситуация, ведь приобретать незастроенный участок, зачастую не снабженный инженерными коммуникациями, покупателю не интересно. Также не следует говорить о снижении требований покупателей к объектам малоэтажного строительства. Ведь, как правило, индивидуальный дом приобретается для собственного проживания, и покупатель стремится выбрать наиболее выгодный для себя проект.

Кривоухова Екатерина, исполнительный директор ООО "МонолитСтрой". КП «Тихие Пруды»
Для сохранения единой концепции поселка, соблюдения общего архитектурного стиля необходима целостность, которую вполне может нарушить продажа земельных участков без подряда. Это крайняя мера для застройщика. На наш взгляд, строительным компаниям следует искать другие резервы для поддержания бизнеса.

Виктор Фильцагин, Руководитель проекта КП «Горки-1»
Тенденция увеличения спроса на готовые объекты действительно имеется. Мы предлагаем дома «под внутреннюю отделку». Считаем это правильным, так как внутренняя отделка и требования к ней очень индивидуальны.

Алексей Балашов, директор компании «IMP GROUP» (девелопер проекта «Звездный лес»)
Девелоперу необходимо определиться с концепцией своего проекта в первую очередь: предлагает рынку он готовый коттеджный поселок (домовладения) или земельные участки без подряда. Т.к. это два совершенно разных направления загородной недвижимости.

Ольга Прохорова, Генеральный директор ПК РСО «Лесная сказка»
Я не считаю, что это риски продавать участок с инфраструктурой без подряда, наверняка есть генплан общей застройки территории, прошедший экспертизу, а также разрешение на строительство, выданное на определенный вид строений.

15. Многие эксперты выражают мнение, что мы живем в эпоху без стиля, а сегодняшняя архитектура в основном представляет собой смешение стилей - эклектику. Но даже самые эклектичные дома не могут отказаться от элементов той или иной архитектурной традиции, а значит, их все же можно и нужно пытаться классифицировать. Дайте ориентиры покупателям.

Кривоухова Екатерина, исполнительный директор ООО "МонолитСтрой". КП «Тихие Пруды»
Рассматривая современную архитектуру загородных домов, выделяют два основных направления: классика и модерн. Понятно, что внутри каждого из названных течений скрыто большое разнообразие более конкретных стилей, тем не менее, объединенных общей идеей. Для классического направления в целом характерны безукоризненные пропорции, ось симметрии, четкость линий. В ассоциативный ряд попадают стили: романский, готический, колониальный, классицизм. Что касается направления модерн, его общими характеристиками являются максимальная функциональность, лаконизм, отсутствие декоративных элементов, использование современных технологий и материалов. Наглядным примером современного направления может служит стиль high-tech.

Виктор Фильцагин, Руководитель проекта КП «Горки-1»
Считаю выбор архитектурного стиля «шале» для КП «Горки-1» правильным. Сама природа дала нам такое место, куда идеально вписываются дома в стиле «шале», а покупатель сам должен определиться, что ему по душе. Совет продавца может быть только один - чтобы понять, нравится вам тот или иной стиль, лучше увидеть поселок своими глазами, ваше собственное впечатление гораздо лучше любого описания поселка.

Рашид Якупов, главный архитектор ООО «ГРИНДОМ»
По мнению архитекторов ООО «ГРИНДОМ» попытка привести внешний облик к какому либо стилю может быть при строительстве на относительно больших земельных участках с учетом сильно выраженной потребности в этом со стороны заказчика. Для большинства случаев (это видно на зарубежных примерах) наиболее продуктивной является практика строительства с простыми и ясными архитектурными решениями во взаимной увязке с другими постройками поселка.

Алексей Балашов, директор компании «IMP GROUP» (девелопер проекта «Звездный лес»)
На наш взгляд это достаточно серьезный вопрос, на который тяжело ответить в рамках интернет-конференции. Это тема для отдельного материала.

15. Поселок, расположенный на территории, близкой к лесу или водохранилищу, уже может позиционироваться как "экологический"? Или таковым может называться объект, где загрязненность воздуха, почвы, воды соответствует российским или международным стандартам? И, наконец, это может быть поселок, обладающий теми же характеристиками, которые перечислены во втором варианте, но к тому же дома в нем будут построены из экологически чистых материалов? То есть экология поселка или отсутствие оной определяется буквально двумя факторами - месторасположением на «чистой» территории и технологией строительства?

Виктор Фильцагин, Руководитель проекта КП «Горки-1»
Именно так. Экология поселка определяется экологией территории застройки и экологией используемых строительных материалов. Бессмысленно строить в хорошем, с точки зрения экологии, месте дом из дешевых, некачественных, неэкологичных строительных материалов.

Рашид Якупов, главный архитектор ООО «ГРИНДОМ»
Экологическим может считаться поселок обладающий перечисленными характеристиками во втором варианте (воздух, почва, вода соответствующие Российскими стандартами плюс дома в нем построенные из экологически чистых материалов).

Алексей Балашов, директор компании «IMP GROUP» (девелопер проекта «Звездный лес»)
Экология поселка - это совокупность различных факторов: и местоположения, и технологий строительства, и грамотной его эксплуатации (профессионального управления).

Ольга Прохорова, Генеральный директор ПК РСО «Лесная сказка»
Да, вы совершенно правы - местоположение и технология строительства.

Метросфера, служба новостей