Интернет-конференция на портале «Метросфера»

2009 г.

В конференции приняли участие директора компаний, представленных в новом проекте портала «Метросфера» Инвестиции 2011\ТОП-10

Наталья Головачева, директор компании «Премьер»	Николай Демкин, генеральный директор компании «ПЗСП»	Ирина Суетина, директор АН «СтройПанельКомплект»

Участникам проекта Инвестиции 2011\ТОП-10  были предложены для обсуждения следующие вопросы:

На сколько эти меры своевременны и способны ли они защитить граждан и обеспечить справедливость в отношениях с застройщиком? Стоит ли изучить в этом вопросе опыт Казахстана, где удовлетворение именно дольщиков вывели на передний план. По мнению сенаторов, это будет стимулировать банки искать пути продолжения финансирования для достройки объектов жилья, а не инициировать иски о банкротстве несостоятельных застройщиков.

Наталья Головачева, директор компании «Премьер»
На самом деле банки и теперь не особо стремятся к банкротству своих заемщиков. А вот дольщики, напротив, способны ускорить этот процесс. Этому способствует уже существующее законодательство: №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», №2300-1 «О защите прав потребителей». Строительной компании с хорошей репутацией всегда проще договориться с банком о реструктуризации или пролонгации кредита. С дольщиком же любые переговоры на 80% бесполезны. Поэтому я считаю, что в кризисной ситуации такие меры так называемого «контроля» могут дать обратный результат. Это может отразиться на добросовестных Застройщиках, которые стремятся выполнить свои обязательства. А их все-таки пока большинство.

Поправки в Закон №214-ФЗ создают специальный механизм для завершения строительства домов и получения ранее проинвестированных квартир? Что делать если субъект РФ не захочет выкупать недострой?

Наталья Головачева, директор компании «Премьер»
Конечно, не захотят. В бюджетах Субъектов просто нет для этого денег.

Готовы ли компании достраивать объекты партнеров? Если да, то на каких условиях?

Наталья Головачева, директор компании «Премьер»
Нет, не готовы, достроить бы свое. Об условиях и речи быть не может. Достраивать чужое - себе в убыток!

Какие меры способны не доводить компании до дефолта?

Наталья Головачева, директор компании «Премьер»
Самой эффективной мерой может быть временное прекращение строительной деятельности, но это только для тех, кто может себе это позволить.

Способны ли сторонние консультанты помочь в вопросе повышения финансовой устойчивости предприятий? Консалтинговые агентства заявляют, что у них есть рецепты. Или лучше обходиться собственными силами?

Наталья Головачева, директор компании «Премьер»
Лучше обходиться собственными силами. Объемы работ сократились, а времени для размышлений прибавилось.

Дополнительные гарантии, которые мы сегодня предоставляем своим дольщикам - это наше конкурентное преимущество

Николай Дёмкин, генеральный директор компании «ПЗСП»

Долевое участие в строительстве жилья всегда предполагает некоторую степень риска: дольщик, подписав договор и заплатив деньги, получает не квартиру, а право на нее, что совсем не одно и то же. Покупатели всегда осознанно шли на этот риск, учитывая, что стоимость квадратного метра по «долевке», как правило, ниже, чем при покупке готового жилья. Но в условиях финансового кризиса, на фоне массовой заморозки строящихся объектов желающих принять долевое участие в строительстве существенно поубавилось. Поэтому сегодня прежде всего сами застройщики заинтересованы в том, чтобы предоставить дольщикам дополнительные гарантии надежности и тем самым привлечь покупателей.

Что касается Пермского завода силикатных панелей, то мы, наверное, пострадали от такого развития ситуации несколько меньше многих других застройщиков. Ведь вся наша история - это история надежного предприятия. Помимо высокого качества строительства, отделки и благоустройства мы всегда неукоснительно соблюдаем сроки строительства и сдачи домов. И люди нам верят. Однако, учитывая реалии рынка, мы нашли возможность предоставить нашим дольщикам и дополнительные гарантии.

В августе ПЗСП заключил Соглашение о генеральном партнерстве с одной из ведущих страховых компаний - Первой страховой. И сегодня каждый, кто приобретает у нашего предприятия квартиру в строящемся доме по договору долевого участия, имеет возможность застраховать свои риски в ПСК и быть на 100% уверенным в сохранности денег и надежности сделки. Стоимость страховки в среднем составляет около 20тысяч рублей и зависит от площади квартиры. Безусловно, мы как застройщик со своей стороны гарантируем, что сдадим свои дома точно в срок. Но если у вас есть хоть капля сомнения - пожалуйста, страховка развеет их. Если дом не будет достроен, страховая компания вернет вам деньги. Кстати, сегодня в Перми мы единственные, с кем страховщики пошли на заключение подобного соглашения - потому что они уверены: наше предприятие не допустит наступления страховых случаев.

Параллельно мы нашли возможность решить еще одну проблему потенциальных дольщиков - это сложности с ипотекой, конкретно - требования по залогу и невозможность получить кредит под участие в долевом строительстве. И если, скажем, Сбербанк на общих основаниях дает ипотеку под долевое строительство только по тем домам, готовность которых составляет не менее 80%, то по нашим строящимся объектам это ограничение на сегодня снято. То есть ипотеку в Сбербанке на покупку квартиры в доме, который строит ПЗСП, вы можете получить на любой стадии строительства. Правда, при этом банк потребует от вас соответствующий залог, что резко снижает количество покупателей, которые смогут воспользоваться этой программой. На сегодня нам частично удалось решить и эту проблему. Каким образом? Давайте вернемся к вопросу страхования. Мы не случайно выбрали своим стратегическим партнером Первую страховую компанию. Помимо того что эта компания является одной из ведущих в России, ПСК аккредитована в двух крупнейших государственных структурах, которые осуществляют выдачу ипотечных кредитов - это Сбербанк России и АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию). Заключая договор с Первой страховой компанией, мы одновременно обсуждали со Сбербанком и ПАИЖК возможность предоставления ипотеки на строящееся жилье под залог страхового полиса ПСК.

На сегодня мы уже работаем по этой схеме с ПАИЖК. Принцип работы таков: вы заключаете с ПЗСП договор участия в долевом строительстве, страхуете сделку в Первой страховой компании и получаете в ПАИЖК ипотечный кредит под залог страхового полиса, который является для ПАИЖК достаточным обеспечением кредита. Никаких других залогов не требуется, и степень готовности дома в этом случае не имеет значения. Что касается Сбербанка, то вопрос о партнерстве с ПЗСП на аналогичных условиях сегодня обсуждается в Москве. Создана рабочая группа, которая занимается подготовкой необходимых документов.

Но уже то, чего мы добились на сегодняшний день - это не только дополнительные гарантии, но и огромные дополнительные возможности для наших покупателей. Думаю, многие не преминут ими воспользоваться. Ведь кризис - явление не вечное. Рано или поздно он кончится, и цены на жилье вновь пойдут вверх. И лучшей возможности, чем купить квартиру сегодня, думаю, не будет еще долго.

 Что можете сказать о "серых схемах" и 214 законе в новых условиях?

Ирина Суетина, директор АН «СтройПанельКомплект»

Жилье, которое приобретается по обходным схемам: через предварительный договор купли-продажи, покупку векселя - в случае банкротства застройщика покупателю трудно доказать связь между векселем и правами на недостроенную квартиру. Подготовленные Минэкономразвития поправки, меняют ситуацию на противоположную: теперь застройщику, уклоняющемуся от «долевки» будет трудно доказать, что квартиру он не продавал.

Наша компания не использовала и не использует серые схемы продаж квартир. Работая в рамках 214 закона, заключая договоры участия в долевом строительстве компания берет на себя обязательства построить и передать квартиры в обозначенный договором срок. Недостроенных и замороженных объектов в компании нет. Сегодня мы также ведем переговоры о достраивании объекта с одной из строительных компаний города.

Банкротство несостоятельных застройщиков, как и специальные правила банкротства, участие региональных властей в выкупе недостроенных объектов, должны быть оформлены законом, чтобы обеспечить защиту граждан. В целом поправки сделают рынок более цивилизованным.

Но главное в сегодняшних условиях, не искать меры защиты граждан от банкротства застройщиков, а создавать условия для компаний, которые продолжают строить, путем предоставления кредитов банками, возобновлением ипотечного кредитования строящегося жилья.