Материалы многоквартирного домостроения

2009 г.

Современный пермяк, сталкиваясь проблемой выбора жилья, обращает внимание не только на район, где построен дом, но задумывается над тем из чего он построен. Раньше выбор в этом отношении был не большой и люди знали, что квартиры в панельных домах дешевле, а в кирпичных дороже, значит, отличаются и потребительские свойства. Сегодня добавились еще монолит-кирпич, монолит-каркас. Что это - новые технологии удешевления строительства или технологии возведения более качественного жилья? Разрешить некоторые дилеммы горожан помогут профессионалы рынка недвижимости.

Многие говорят о значительном отличии кирпичных домов от панельных. Мне приходилось жить, как в одних, так и в других, отличия не заметила. Может быть, с точки зрения долговечности или еще каких-то качественных характеристик, которые сразу не заметны, они отличаются?

Алексей Дёмкин, директор по продажам ОАО ПЗСП

Безусловно, отличия есть, но они в первую очередь заключаются в технологии производства и строительства. Хотя долгое время, действительно, бытовало мнение, что кирпичные дома имеют лучшие характеристики - прежде всего с точки зрения звукоизоляции. В 60-70-е годы это действительно было так: панельные серии, которые использовались в то время, имели ряд конструктивных недоработок, что и приводило к повышенному уровню шума. Но дома современных панельных серий имеют звукоизоляционные свойства не хуже кирпичных.

С точки зрения долговечности срок службы одинаковый что у кирпичных, что у панельных, что у монолитных домов. Не уступает панель и в плане качественных характеристик. Наоборот, благодаря технологии производства, геометрия стен в панельных домах лучше, чем в кирпичных. Стены получаются более ровными.

Евгения Сальникова, менеджер по продажам - главный специалист

В настоящее время существует три основных серии домов: панельная, монолитная и монолитно-кирпичная. Различаются они техническими характеристиками и, соответственно, ценой. Разумеется, нельзя сказать, что серии панельных домов априори некачественны, а потому и стоят дешевле. Все дома строятся для того, чтобы люди могли в них жить, и все более-менее отвечают этому условию. Просто, выбирая панельный тип дома, вам нужно готовиться к некоторым не очень приятным сюрпризам. Главное - чтобы они не стали для вас неожиданностью.

Современные панельные дома обладают достаточно высокими качественными характеристиками. Во-первых, в них достаточно высокий потолок, как правило, 2,7 метра. Во-вторых, квартиры в таких домах могут достигать 100-метровой площади. В-третьих, планировки в них действительно улучшенные (по сравнению с домами 20 летней давности): санузлы раздельные, кухни большей площади, нежели у их предшественников, хотя балконы остались маленькими. В-четвертых, шумо- и теплоизоляция у них тоже выше, чем была ранее. Одним словом, если требования к квартире у покупателя заканчиваются на этом, то можно смело останавливать выбор на панельных домах. Однако надо учитывать: планировки в панельных домах хоть и улучшенные, но, тем не менее, стандартные, одинаковые как в отдельно взятом доме, так и во всех остальных. А одинаковость сегодня не в моде! Панельный дом существенно ограничивает возможность для полета дизайнерской мысли покупателя. Конструкции панельных домов не настолько крепки, чтобы выдержать, к примеру, джакузи. Помимо этого, за качеством строительства панельных типов домов нужно следить особо тщательно: проблемы со стыками и швами панелей неизбежны.

Что лучше с точки зрения потребительских качеств - современные монолитно-каркасные дома или кирпич? Монолит-каркас - это некий «удешевленный» вариант?

Алексей Дёмкин, директор по продажам ОАО ПЗСП

Если говорить о стоимости - то современные технологии действительно дешевле кирпичной кладки, но не за счет качества, а за счет применения более эффективных технологий, меньшего расхода материалов, уменьшения объемов ручного труда и т.д. С точки зрения возможности создания выразительного внешнего облика здания возможности кирпича и монолитно-каркасных зданий примерно одинаковы.

Вообще, что касается материала - нельзя говорить о том, что, скажем, монолит или панель - это хорошо, а кирпич - это плохо. По качественным характеристикам все эти материалы примерно одинаковы, и зачастую максимальный эффект дает именно применение нескольких материалов в строительстве одного дома.

Борис Николаев, аналитик ОАО «Камская долина», специалист по мониторингу первичного рынка многоквартирного жилья

Каждая технология несет для потребителя свои преимущества и ограничения. Так, монолитное домостроение дает потребителю максимальные возможности по планировке и перепланировке. Использование технологий каркасно-монолитного домостроения значительно ускоряет процесс строительства: покупатели имеют возможность приобрести квартиру по более привлекательной цене на начальном этапе строительства и заехать в свою новую квартиру уже через 12-15 месяцев.

Кирпич - проверенный временем и наиболее экологичный материал. Кроме того, кирпичные дома «дышат», поэтому в них наиболее благоприятный для человека микроклимат.

Говорить о том, что монолитно-каркасная технология - удешевленный вариант "кирпича" не совсем верно. Во-первых, средняя себестоимость строительства монолитных домов сопоставима с кирпичными, а по ряду проектов бизнес-класса и превосходит ее. Во-вторых, сложно рассматривать монолитное домостроение как альтернативу кирпичному, вследствие разных областей применения этих технологий. Например, высотное строительство домов выше 20 этажей из кирпича попросту невозможно и ведется только монолитным способом.

Исходя из потребительских свойств скорее можно говорить о том, что технология сборного каркаса на сегодня в Перми может рассматриваться как некий «улучшенный вариант-альтернатива панели» в сегменте жилья эконом-класса. Жилье более высоких классов «эконом+», «бизнес» и «бизнес+» возводится из кирпича или монолитным способом.

Елена Попова, генеральный директор компании «Ника»

Современные монолитно-каркасные дома строят высокого класса комфортности. Это, безусловно, влияет на потребительские качества: здесь учитывается очень многое, в том числе инженерные коммуникации, возможности свободных планировок.

Наша компания занимаемся реализацией Жилого Комплекса «Аэлита» - это монолитно-кирпичный дом класса «комфорт», созданный по индивидуальному проекту. Архитектурное решение здания - это классический стиль, впитавший в себя лучшее из архитектуры двадцатого и начала двадцать первого века. Монументальность и величие нового жилого комплекса достигается за счет индивидуальных и продуманных проектных решений. Неповторимость зданию придают большие окна, панорамное остекление балконов, фасад, выполненный в светлых сине-голубых тонах.
Фасад домов облицован ударопрочным материалом, который не подвергается атмосферным воздействиям и ультрафиолетовым излучениям.

Первый построенный дом из жилого комплекса предусматривает отделку «под чистовую», второй - «под ключ», материалами высокого качества (ламинат, обои немецкого производства, высококачественные двери).

Есть ли разница, из какого материала строить дом, если варьируется его месторасположение, разные условия участка: низина, болотистость, гора?

Алексей Дёмкин, директор по продажам ОАО ПЗСП

Разницы не вижу. Можно и в низине, и на горе, и на болотистой местности построить дом из любого материала. Все зависит от технологического решения по фундаменту.

Почему квартиры в монолитно-каркасных домах стоят дороже, чем в панельных? Ведь во всём мире монолитное домостроение на 10-15% дешевле панельного. Когда и у нас будут достигнуты такие же значения?

Борис Николаев, аналитик ОАО «Камская долина», специалист по мониторингу первичного рынка многоквартирного жилья.

Вследствие того, что себестоимость строительства монолитно-каркасных жилых домов выше, чем панельных. Кроме того, если квартиры в панельных жилых домах - это жилье эконом-класса, то квартиры в монолите позиционируются преимущественно в нишах «эконом+» и «бизнес». Еще одна косвенная причина - на сегодня местоположение монолитных новостроек в среднем более выгодно, нежели чем панельных, т.е. имеет место структурный сдвиг при формировании средней цены.

Алексей Дёмкин, директор по продажам ОАО ПЗСП

Считать, что монолитное домостроение дешевле панельного - заблуждение. При монолитном строительстве велика доля ручного труда непосредственно на стройплощадке. Имеют значение и временные факторы: строительство монолитного дома занимает гораздо больше времени, чем панельного. Далее, для того чтобы строить дом по монолитной технологии в холодное время года, необходимо применение специальных добавок в бетонную смесь, проведение целого ряда мероприятий по прогреву этой смеси и т.д.: все это необходимо для того, чтобы бетон набрал необходимую прочность. При панельном же домостроении все конструкции изготавливаются серийно, на технологическом оборудовании, в отапливаемых цехах. Понятно, что себестоимость панельного домостроения объективно ниже, чем монолитного.

Евгения Сальникова, менеджер по продажам - главный специалист

Себестоимость строительства панельного дома ниже, чем монолитное строительство, в 2 раза, хотя некоторые специалисты называют даже цифры в 40-60%.

Монолитный и монолитно-кирпичный дом - это типичные представители домов бизнес-класса. Монолитное строительство отличается более высоким качеством домов. Об этом говорит и срок, в течение которого дом может считаться пригодным для жилья, а это - столетия. Кроме того, само понятие « монолит» говорит о том, что никаких проблем со стыками панелей у хозяев не будет, так как не будет и самих строительных панелей. Монолитные дома - это единое сооружение, а не конструктор, с которым можно сравнить любой панельный дом. Такой дом, конечно, тоже будет оседать (ведь это - особенность почвы, а не строительства). Строительство монолитных домов осуществляется путем заливки бетона в готовую опалубку, что позволяет покупателям гордиться идеально ровными стенами, полом и потолком. Монолитно-кирпичный дом, помимо этого, дополнительно отделан кирпичом, что положительно сказывается и на внешнем виде дома, и на его характеристиках. Кстати, кирпичные дома еще называют «дышащими», поскольку они пропускают свежий воздух и задерживают тепло зимой и прохладу летом.
Монолитное строительство сравнительно дорого это касается прежде всего себестоимости. Отсюда и высокая рыночная цена квадратного метра. Наконец, главная особенность монолитных и монолитно-кирпичных домов - свободная планировка квартир и как правило, отсутствие строительной отделки. С одной стороны это огромный плюс если вы купили квартиру бизнес-класса в центральном районе города, а планировку и отделку поручили дизайн-студии. Однако строительство монолитных домов, осуществляется и в «спальных» районах, которым до элитных далеко, и покупают в них квартиры не самые обеспеченные люди. Есть ли у них деньги на обустройство голых стен? Сейчас достаточно распространена в таких случаях ситуация когда монолитно-кирпичные дома сдаются со строительной отделкой. Это существенным образом влияет на принятие решения о приобретении квартиры в таких домах.

Следует ли ожидать в ближайшем будущем появления в Перми домов, построенных по абсолютно новым технологиям, из новых материалов?

Алексей Дёмкин, директор по продажам ОАО ПЗСП

К сожалению, «абсолютно новых технологий и материалов» для строительства домов человечество за последние годы не изобрело. Пока прогресс идет в другом направлении: в мире уже проектируются и строятся здания, похожие на экосистемы. Они сами себя отапливают за счет электроэнергии, получаемой от ветра или света, сами собирают дождевую воду, которая в дальнейшем используется для жизнеобеспечения здания, сами перерабатывают отходы Строятся такие дома, конечно, в необычной архитектурной форме, часто они покрыты растительностью. Но и в строительстве таких домов используются все те же монолитные, каркасно-монолитные, а иногда и панельные технологии.

Строятся ли сейчас дома целиком из кирпича или всегда есть внутри каркас, который потом просто обкладывается кирпичом?

Борис Николаев, аналитик ОАО «Камская долина», специалист по мониторингу первичного рынка многоквартирного жилья.

Строительство «чисто» кирпичных жилых домов, несмотря на увеличение доли каркасного домостроения, продолжается. По состоянию на 1 декабря 2009г. на территории г. Перми насчитывается 31 кирпичная новостройка (около 32% от общего числа объектов).

При этом территориально кирпичные дома расположены неравномерно: меньше всего их в Индустриальном и Кировском районах, больше всего - в Орджоникидзевском, Дзержинском и Свердловском районах.

Скажите, пожалуйста, сильное ли влияние на качество кирпичного дома оказывает его «простой»? В частности меня интересует дом-долгостройна Челюскинцев, 23. Стоит ли в нем покупать квартиру?

Алексей Дёмкин, директор по продажам ОАО ПЗСП

Если объект был законсервирован с соблюдением всей технологической цепочки, то ничего губительного с ним на протяжении трех- четырех-пяти лет не произойдет. Но если стройка была просто остановлена и брошена до возвращения «сладких» времен, то, безусловно, при проникновении в конструктив наружных, внутренних стен, перекрытий снега и влаги и при их замораживании будут происходить пагубные процессы. Эти процессы могут быть на первый взгляд невидимы, но на срок службы здания в целом они повлияют.

Стоит или нет покупать квартиру конкретно в доме по Челюскинцев 23 - не знаю, т.к. не обладаю информацией, когда было начато строительство данного дома, когда и как оно было остановлено.

В последние годы было немало шума по поводу того, что панельные дома имеют повышенный радиационный фон, что щебень и песок, которые применяются в строительстве монолитных домов, также имеют повышенный радиационный фон. Как проверить, а не поверить застройщику на слово, что дом безопасен с этой точки зрения?

Алексей Дёмкин, директор по продажам ОАО ПЗСП

Строительный процесс неразрывно связан с дальнейшей безопасностью людей, которые будут проживать в этом доме. Поэтому все вопросы, которые при строительстве могут повлиять на дальнейшую безопасность, сегодня подробно прописаны в законодательстве. В процессе строительства каждый производитель материалов, используемых в этом строительстве, предоставляет паспорт качества на свою продукцию. В паспорте указывается в том числе и наличие или отсутствие радиационного фона на изделие. При сдаче дома достоверность всей этой информации проверяется органами государственной экспертизы. Если же доверия к государственной службе, которая осуществляет надзор, нет - остается один простой способ: взять счетчик Гейгера и самому проверить: «фонит» или не «фонит».

Правда ли то, что в нашем климате мы в обречены на многослойные стены, поскольку практически ни один материал не может обеспечить достаточную теплостойкость при разумной толщине?

Алексей Дёмкин, директор по продажам ОАО ПЗСП

Возникает вопрос, то такое разумная толщина. Раньше, когда дома строились из кирпича, толщина кладки составляла 63 сантиметра. Если эту толщину признать разумной, то при строительстве стены такой же толщины из газобетона мы получим коэффициент теплопроводности в полтора раза лучше, чем требуют существующие строительные нормы и правила.

Вообще же для жилого дома в нашем климате достаточно толщины газобетонной стены порядка 45 сантиметров. Но для того чтобы дом в дальнейшем был энергоэффективным, чтобы жители меньше платили за отопление, лучше все же выложить стену из газобетона толщиной, скажем, 30 сантиметров и утеплить ее теплоизоляционным материалом.

Обречены ли мы на такие стены? Да, обречены, пока не будет изобретено покрытие, которое не пропускало бы тепло наружу. Когда такое покрытие будет изобретено и выйдет на рынок по приемлемой цене, тогда можно будет и в нашей климатической полосе выкладывать однослойные стены толщиной 20-30 см, а сверху наносить это покрытие.