Завершилась интернет-конференция «Строительство нового жилья»

2010 г.

Завершилась интернет-конференция по теме: «Строительство нового жилья». В конференции приняли участие представители компаний ОАО ПЗСП и ОАО «Камская долина».

Специалистам компаний было предложено прокомментировать ряд вопросов и дать свое видение ситуации в сфере строительства нового жилья в нынешних условиях.

Расскажите о состоянии спроса на новостройки и вторичное жилье.

Алексей Дёмкин, директор по продажам ОАО ПЗСП:
- Падение спроса на новостройки, имевшее место 2008 и начала 2009 годов, начиная с 2 половины 2009 года перешло в рост, по крайней мере, у ПЗСП. В настоящее время спрос достаточно активен: покупатели заключают договоры, выбирают квартиры, оплачивают их. Безусловно, оставляет желать лучшего сегодняшнее состояние на рынке ипотечного кредитования. Да, банки рекламируют массу ипотечных программ, но для рынка строящегося жилья эти программы непригодны: требования к заемщику таковы, что фактически ипотечный кредит можно взять только под вторичное жилье. Достаточно высокими остаются и процентные ставки.

Мария Турова, аналитик ОАО «Камская долина»:
- В начале 2008 года рынок жилья Перми был насыщен большим количеством предложений при относительно высоких ценах. Застройщики не спешили стимулировать спрос на свои объекты путем прямого снижения цен, проводя лишь различные акции на особо неликвидных проектах. Однако снижение доходов населения, и, как следствие, развитие ожиданий относительно дальнейшего «схлопывания» рынка привели к тому, что при сложившемся уровне цен покупатели просто не захотели заключать сделки. Снижение цен, наблюдаемой до лета 2009 года не изменило ситуации в активизации спроса, а наоборот лишь обострила проблему поиска объекта с оптимальным соотношением «цена-качество». Перелом в маркетинговой стратегии застройщиков, новое видение позиционирования объектов с точки зрения покупателя произошли уже во 2 половине 2009 года, вместе с выходом новых проектов с параметрами, характеризующими современные реалии интересов и предпочтений потребителей. Это привело к увеличению сделок на первичном рынке, и как следствие, к некоторой стабилизации цен.

Какие факторы на сегодняшний день радикально влияют на спрос жилья в новостройках?

Мария Турова, аналитик ОАО «Камская долина»:
- Тенденции формирования спроса на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости определяются, прежде всего, нахождением рынка на той или иной стадией развития (рост - насыщение - спад - восстановление), а также ценовыми и неценовыми факторами, которыми руководствуется потребитель при выборе объекта недвижимости. Для современного состояния пермского рынка жилья в максимальной степени ощущается влияние таких неценовых факторов как вкусы и предпочтения потребителей, а также ожидания изменения доходов и цен. Так, если в начале 2009 года среди участников рынка превалировали ожидания серьезного падения цен, что оказывало свое влияние на количество сделок, то в конце 2009 года стабилизация цен переломила сознание потребителя, и как результат повысилась активность, как инвестиционных покупок, так и розницы.

Алексей Дёмкин, директор по продажам ОАО ПЗСП:
- Первое, чем руководствуются покупатели - это доверие к застройщику. Второй немаловажный фактор - качественные характеристики приобретаемого жилья. Если компания заработала репутацию на рынке как надежный застройщик, если ее финансовое состояние сегодня позволяет начать и закончить строительство, если качество строительно-монтажных, отделочных работ и благоустройства на высоте - то построенные этой компанией квартиры найдут своих покупателей. Репутация и качество - это главное.

Согласно разрабатываемому стратегическому мастерплану Перми, многоэтажное строительство будет производиться только в центре. Насколько это оправдано?

Алексей Дёмкин, директор по продажам ОАО ПЗСП:
- Давайте вспомним историю. Наш город начал развиваться по пути «расползания» по большой площади в период Великой Отечественной войны: из западных областей спешно эвакуировались предприятия, по реке и по железной дороге завозилось оборудование, тут же осуществлялся его монтаж и разворачивалось производство. Затем вокруг этих предприятий, рассчитанных на большое количество работающих, по сути - градообразующих, выстраивались жилые микрорайоны. С точки зрения развития инфраструктуры такая форма развития города, безусловно, не оправдана и очень затратна: бюджет компактного муниципального образования несет гораздо меньше расходов на строительство и содержание сетей водоснабжения, электроснабжения, дорог и т.д. Поэтому стратегия развития и уплотнения центра с экономической точки зрения вполне оправдана. Но оправдана она только в том случае, если мы действительно имеем дело со стратегическим мастер-планом, если будут найдены те колоссальные средства, которые необходимы для его реализации, и если будет присутствовать политическая воля, которая доведет эту работу до конца. А работа предстоит планомерная и длительная. По сути, нужно вести застройку кварталами. Условно - построить новый квартал, переселить туда людей из другого - старого - квартала, затем зачистить этот старый квартал и выстроить его заново. И так шаг за шагом. При этом - не забыть заново строить всю инфраструктуру. Представьте себе уровень затрат. Да, эта работа обязательно даст свои результаты. Но не следует ожидать их ранее чем через 50 лет.

В каких объемах в ближайшее время возможно сокращение предложения квартир в новостройках?

Борис Николаев, аналитик ОАО «Камская долина»:
- Если говорить о емкости первичного рынка, то сокращение данного параметра прослеживается достаточно четко. Если в 2008 году на рынок нового строительства вышло 48 новостроек, то по итогам 2009 года таких объектов насчитывается лишь 18. Абсолютный минимум предложений на первичном рынке зафиксирован в конце 2009 года - к этому периоду значительно сократился объем предложения в новостройках на высокой стадии готовности при одновременном уменьшении числа вновь начатых объектов. Начало текущего года характеризуется появлением ряда совершенно новых объектов с большим количеством предложений, что позволяет нам констатировать достаточно стабильную динамику объемов первичного рынка в среднесрочной перспективе.

Алексей Дёмкин, директор по продажам ОАО ПЗСП:
- Точных цифр назвать не могу - для этого есть специализированные статистические организации. Бесспорно одно: объемы строительства упали серьезно. Наши специалисты постоянно ведут мониторинг состояния начатых в Перми строек и земельных участков, на которых кем-либо планировалось строительство. Оживления нет. Более того, нет и предпосылок к этому оживлению, т.к. отсутствует подъем покупательского спроса. Многие застройщики и девелоперы имеют в собственности земельные участки, купленные в свое время за большие деньги. Соответственно, себестоимость объектов, которые они возведут на этих участках, будет высокой. Следовательно, начать или продолжить строительство они смогут только при росте цен на недвижимость: покупательский спрос на дорогостоящее жилье сегодня крайне низок. В ближайшие годы будут реализовываться в основном проекты сегментов «эконом» и «эконом плюс», то есть сохранится сегодняшняя ситуация, когда находит своего покупателя прежде всего недвижимость по цене 30-36 тысяч рублей за квадратный метр. Дальнейшего падения объемов строительства, думаю, не произойдет, но и выше отметки в 200 000 квадратных метров ввода жилья в год по Перми мы еще год-другой не поднимемся.

Как повлияло введение СРО на рынок нового жилья? Это наведение порядка или очередные ограничения?

Алексей Дёмкин, директор по продажам ОАО ПЗСП:
- Негативного влияния на рынок нового жилья введение СРО точно не оказало. Добросовестные участники строительного рынка спокойно и без паники вступили в саморегулируемые организации. Я считаю, что введение СРО и системы допусков к строительным работам - это меры государства, направленные в первую очередь против чиновничьих поборов: всем известно, как ранее выдавались лицензии, если их зачастую получали компании, которые не то что не имели в штате необходимых специалистов, но и строить-то не умели. Да, на сегодня еще не все тонкости, связанные с функционированием и развитием СРО, понятны. Но есть уверенность, что СРО оправдают свое название, и все процессы, которые происходят в строительной среде, отрегулируются благодаря связям и взаимоотношениям участников отрасли. Сам принцип работы СРО, когда за ошибки одного отвечают все, когда любой недобросовестный член СРО может быть из нее исключен, повлечет за собой постепенное повышение требований к качеству работы строителей. И это - не очередные ограничения, а прежде всего - очищение рынка от недобросовестных участников и благо для покупателей.

В каких микрорайонах квартиры в новостройках наиболее популярны сегодня?

Борис Николаев, аналитик ОАО «Камская долина»:
- Влияние фактора местоположения так такого в текущих условиях значительно нивелируется. Во-первых, это объясняется произошедшим сокращением количества предложений в новостройках в целом по городу, а значит и отдельных микрорайонах. В силу этого, при выборе объекта недвижимости основными факторами для покупателя становятся не столько категория престижности, сколько оптимальное соотношение «цена - качество», подкрепленное репутацией застройщика.

Алексей Дёмкин, директор по продажам ОАО ПЗСП:
- Это традиционно районы, расположенные недалеко от центра и удобные для проживания, где в шаговой доступности присутствует весь перечень необходимых услуг - такие как Парковый и Пролетарка. Если подробнее говорить о Пролетарке, то среди ее достоинств еще и прекрасная экология. В ближайшие годы здесь появятся новые магазины, уже идут работы по расширению детской поликлиники, запланировано расширение детских садов, строительство физкультурно-оздоровительного центра.

Сместятся ли приоритеты деятельности застройщиков в сторону возведения доступного жилья эконом-класса? Как скоро и в каких объемах?

Алексей Дёмкин, директор по продажам ОАО ПЗСП:
- Смещение приоритетов в сторону строительства жилья эконом-класса, думаю, уже произошло в сознании всех застройщиков: дорогое жилье не позволяет строить экономическая ситуация, об этом я говорил выше. Но какие компании и каким образом фактически будут смещаться в область доступного жилья - трудно сказать. Здесь мало одного желания и красивых слов о том, что «мы будем строить квартиры эуоном-класса». Эти квартиры необходимо еще и на самом деле построить. И мало того, чтобы они были дешевыми. Они должны быть еще и комфортными для людей, которые будут в них жить, чтобы в дальнейшем при заезде в квартиру у человека не возникала масса дополнительных затрат на приведение ее в состояние, пригодное для жизни.

Покупатели ждут снижения цен на квартиры в новостройках. Что могут сказать застройщики? Есть ли резерв для снижения? В каких пределах?

Борис Николаев, аналитик ОАО «Камская долина»:
- Стабилизация цен, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья, наблюдаемая с сентября - октября 2009 года привела к значительной активизации покупателей. То есть можно констатировать реализацию потребителями своих основных ожиданий, связанных со снижением цен, и как следствие увеличение количества заключенных сделок. Таким образом, дальнейшего значительного снижения цен застройщиками на новые объекты мы не ожидаем. По ряду наиболее популярных объектов сейчас наблюдается даже некоторое увеличение цены реализации.

Алексей Дёмкин, директор по продажам ОАО ПЗСП:
- На мой взгляд, ожидать снижения цен на квартиры в новостройках бессмысленно: сегодняшний уровень цен - это минимальная рентабельность. Дальнейшее снижение - это уже работа в убыток, следовательно - заморозка строек и обманутые дольщики. Если в бизнесе нет прибыли - нет и бизнеса. Резерв, который позволит понизить цены на квартиры, появится только в том случае, если будут снижаться цены на энергоносители, на сырье, если будет снижена стоимость технического присоединения к сетям электроснабжения, водопровода, канализации.

Когда можно ожидать возобновление докризисных темпов жилого строительства?

Борис Николаев, аналитик ОАО «Камская долина»:
- Сроки реализации строительных проектов требуют значительного времени. Если цикл строительства занимает от 1,5 до 2 лет, а с учетом оформления земельного участка, разработки проектной и разрешительной документации может достигать и 3-4 лет, то текущее сокращение числа объектов, вновь начатых строительством, отражается не только на текущих объемах ввода, но и, прежде всего, оказывает влияние на объемы ввода в среднесрочной и долгосрочной перспективу (2011 - 2013 гг.). Говорить о сроках возобновления докризисных темпов строительства жилья достаточно сложно, также и вследствие того, что на рынке новостроек присутствует достаточно число проблемных и замороженных объектов (их доля достигает 20% объема рынка), предсказать сроки завершения строительства которых и ввода их в эксплуатацию практически невозможно.

Какие материалы были наиболее популярны в жилом строительстве в 2009 году?

Алексей Дёмкин, директор по продажам ОАО ПЗСП:
- Газобетон - самый популярный конструкционный теплоизоляционный материал. На федеральном уровне задан четкий курс на строительство энергоэффективного жилья. А более энергоэффективного конструкционного материала, чем газобетон, на сегодня не существует. Да, кирпич тоже отличный строительный материал. Но вот простой пример: если в наших климатических условиях выкладывать наружную стену жилого дома из кирпича, без применения дополнительного утеплителя, то по существующим СНиПам толщина кирпичной кладки должна составлять 1 метр 80 сантиметров. Если же выкладывать эту стену из газобетонных блоков, достаточно будет толщины в 45 сантиметров. Следовательно, выгодно строить из газобетона, но из газобетона современного, произведенного с соблюдением самых строгих требований к качеству.

Борис Николаев, аналитик ОАО «Камская долина:
- Как уже было отмечено, в 2009 году вновь начато строительством 18 объектов. Подавляющее большинство из них - панельные жилые дома эконом-класса, что связано с более низкой себестоимостью строительных работ по сравнению с кирпичным домостроением и высокой скоростью возведения объекта. Тем не менее, с 3 квартала 2009 года на рынок начали выходить объекты, возводимые по технологии каркасно-кирпичного домостроения, которые сочетают в себе как вышеуказанные преимущества панели, так и характеризуются более выразительным архитектурным обликом и большей вариативностью планировочных решений.

Насколько можно говорить о востребованности жилья в «элитных» новостройках?

Мария Турова, аналитик ОАО «Камская долина»:
- Новостройки класса «элит» на территории г. Перми отсутствуют. Можно говорить о существовании ограниченного количества квартир в домах класса «бизнес+», которые можно причислить к элитному классу, но, как правило, это квартиры вторичного рынка с успешно выполненной перепланировкой и высококачественным ремонтом. Данный рынок является закрытым и сделки на нем единичны. Что касается востребованности квартир в новостройках класса «бизнес+», то многие подобные проекты были не реализованы или заморожены, что в соответствующей степени сказалась и на спросе на них со стороны покупателей.

Какие покупатели сегодня активны? Охарактеризуйте «активную» целевую аудиторию.

Алексей Дёмкин, директор по продажам ОАО ПЗСП:
- Наиболее активны те, у кого существовал отложенный покупательский спрос, кто ожидал снижения стоимости недвижимости. Снижение произошло, причем существенное: по разным районам в 1,5-2 раза. Понимая, что в таком состоянии цена долго не продержится, эти люди стараются приобрести недвижимость. Действительно, если у тебя есть заработанные деньги - почему бы их не потратить и не улучшить свои жилищные условия? Ведь жизнь идет, семьи увеличиваются, рождаются новые граждане

Также активны молодые, успешные люди, которые уверены, что со своей профессией они в любой ситуации будут востребованы на рынке труда. Они знают, что если даже уровень их доходов в кризисных условиях сократится, они смогут найти дополнительную работу и обеспечивать себя необходимым доходом, для того чтобы финансировать долевое строительство или обслуживать ипотечный кредит.

В то же время активизировались инвесторы, для которых покупка квартиры на этапе застройки и в дальнейшем реализация на этапе готовности объекта является бизнесом. Они вернулись на рынок и активно вкладывают деньги в недвижимость.

Мария Турова, аналитик ОАО «Камская долина:
- Если рассматривать портрет реального покупателя на примере строительной группы «Камская долина», то сегодня основная аудитория сосредоточилась в сегменте эконом-класса. Вновь активизировались покупатели, рассматривающие квартиру в новостройке как свое первое собственное жилье. К примеру, к таким покупателям можно отнести молодые семьи. Кроме того, некоторое оживление наблюдается и среди инвесторов. Так, если во 2 полугодии 2009 года среди инвестиционных покупок преобладали краткосрочные, спекулятивные сделки, то с начала 2010 года мы наблюдаем увеличение сделок с долгосрочным горизонтом инвестирования. Так или иначе, на сегодняшний можно констатировать общее оживление всех групп участников рынка.