Автостоянки и подземный паркинг

20 августа 2007 г.

Наличие автостоянок и подземного паркинга является одним из факторов инвестиционной привлекательности офисных и торговых объектов недвижимости. Паркинг - это элемент инфраструктуры любого объекта недвижимости, от основных характеристик которого, прежде всего, вместительности, в значительной степени зависит рыночная привлекательность офисного и торгового центра, гостиницы и жилого дома. О том, какими характеристиками должны обладать современные автопаркинги и о парковочных зонах пермских торговых центров, рассказывают аналитики PTDN realty group. Автомобильная парковка является критерием, определяющим класс, рыночную привлекательность, цену аренды площадей коммерческой недвижимости.

Целесообразно организовывать парковочную зону совместно с торговым или офисным центром, гостиницей, жилым комплексом. Рентабельность отдельно стоящих паркингов в несколько раз ниже, чем рентабельность парковок в офисных и торговых центрах.

Пример: несколько лет назад в Екатеринбурге появились отдельно стоящие многоярусные паркинги. Опыт назвать удачным можно лишь с натяжкой. Первым в 2003 году был построен 8-этажный гараж на 500 мест. Гаражные боксы продавали за 320 тыс. руб. Себестоимость бокса получилась высокой - их оснастили подъемными воротами, индивидуальной вентиляцией и локальной системой пожаротушения. В итоге гаражные комплексы оказались не слишком прибыльными. Также проблема отдельно стоящего паркинга заключается в том, что в качестве дневного паркинга здание практически не используется. Основными клиентами являются жители близлежащих домов, которые оставляют машину на ночь. Даже если как ночная автостоянка паркинг заполняется на 100%, рентабельность проекта невысока.

Паркинг является обязательным элементом инфраструктуры торгового центра. Успех торгового центра, в первую очередь, зависит от успешной деятельности магазинов, арендующих в нем площади, в свою очередь, успех арендаторов определяется во многом удобным для покупателя доступом к торговому центру, в том числе и отсутствием проблем с парковкой машины. Удобная бесплатная парковка поднимает уровень продаж супермаркета в среднем на 10%. Содержание зоны парковки осуществляется за счет прибыли от увеличения оборота.

Посетители ТЦ оценивают парковочную зону по нескольким параметрам:

безопасность автомобиля;
удобство передвижения, т.е. удобство въезда, выезда, доставки до автомобиля купленных товаров.

Выделяют следующие виды стоянок:

Надземная автостоянка закрытого типа - автостоянка с наружными стеновыми ограждениями.
Автостоянка открытого типа - автостоянка без наружных стеновых ограждений. Автостоянкой открытого типа считается также такое сооружение, которое открыто, по крайней мере, с двух противоположных сторон наибольшей протяженности.
Автостоянки с пандусами (рампами) - автостоянки, которые используют ряд постоянно повышающихся (понижающихся) полов или ряд соединительных пандусов между полами, которые позволяют автомашине на своей тяге перемещаться от уровня земли.
Механизированная автостоянка - автостоянка, в которой транспортировка автомобилей в места (ячейки) хранения осуществляется специальными механизированными устройствами (без участия водителей).

Место расположения парковки:
Парковка может находиться на земле, под землей, на крыше здания или примыкать к зданию (многоуровневая парковка). Преимущества наземной парковки - низкие затраты на ее организацию и удобство для посетителей. Но вместе с тем она может занимать достаточно большую площадь.

Основное преимущество подземных парковок - они не искажают ландшафт района и города в целом, решают и ряд экологических проблем, таких как загрязнение окружающей среды, шум, вытеснение полезного пространства. Однако к подземным парковкам у ряда посетителей сложилось отрицательное отношение. Основные их опасения связаны с риском повреждения автомобилей. Даже если подземная парковка комфортная, посетители заезжают туда, только убедившись, что на открытой стоянке нет свободного места.

Парковка на крыше или многоуровневая наземная парковка может быть значительно дешевле подземной. Это связано с отсутствием дорогостоящим подземных работ: гидроизоляция, установка систем воздухообмена. К парковке на крыше посетители относятся более спокойно. Неудобство может возникнуть вследствие слишком большого уклона рампы и маленького радиуса.

Нормативы и расчетные показатели.
Требования к паркингу занимают одно из ключевых мест среди факторов строительных и технических характеристик здания и его конструктивных элементов.

Необходимое количество мест на стоянке магазинов и торговых центров определяется из расчета 1 машиноместо на 15-25 кв.м. торговой площади. Такой норматив существует в Москве (МГСН 1.01.-99 - "Нормы и правила проектирования, планировки и застройки г. Москвы", таблица 9.3.2). Для более точного расчета производится корректировка и учитывается тип торгового центра и особенности посещения его автомобилистами.

На количество мест влияют следующие факторы:

Размер торговой площади. Количество парковочных мест для крупных торговых предприятий, расположенных на окраине или загородом, может быть увеличено, например, до показателя 1 место на 10-15 кв.м. торговой площади. Для небольших магазинов, с торговым залом от 500 до 1000 кв.м., количество машиномест допускается снизить в 2,5 раза.
Специализация магазина. Наличие в торговом центре предприятий, притягивающих большое количество покупателей и/или задерживающих посетителей на значительное время, требует большего количества парковочных мест. Такими предприятиями являются, например, кинотеатр, рестораны, спортивные и развлекательные заведения, строительные магазины.
Равномерность спроса и посещения магазина.
Удаленность от жилых или офисных районов, станций и путей движения общественного транспорта.

Коэффициент обеспеченности парковкой показывает, какой процент парковочных мест от требуемой для данной торговой площади имеется в наличии.

Обеспеченность парковками торговых центров (далее - ТЦ) города Перми.
Тип парковки ТЦ зависит от следующих условий: размер бюджета и оптимизация затрат на строительство, географические и геологические параметры территории (грунтовые воды, насыпной грунт, коммуникации), выделенная под строительство ТЦ площадь.

В ТЦ "Алмаз" имеется многоуровневая наземная парковка, парковка на 7, 8, 9 этажах здания с заездом по пандусу. Количество машиномест - 500. Однако посетители все же предпочитают наземную парковку или оставляют автомобиль рядом со зданием. Въезд на многоуровневую парковку занимает много времени.

В ТЦ "Семья" площадь автостоянки составляет 13 000 кв.м., рассчитана на 500 машиномест, после открытия II-ой очереди количество машиномест увеличится до 1500.

В ТЦ "Столица" перед зданием имеется наземная бесплатная парковка с удобным подъездом. Вместительность - 800 машиномест.

ТЦ "Семь пятниц" имеет наземную охраняемую парковку на 1500 машиномест, а также дополнительную парковку во дворе на 600 машиномест. Но въезд и выезд на парковку неудобный из-за высокого уровня машинопотока на близлежащих улицах.

Гипермаркет "Баумолл" - наземная бесплатная охраняемая парковка на 500 машиномест.

Гипермаркет "Виват" - наземная бесплатная охраняемая парковка на 300 машиномест.

ТЦ "Колизей" - наземная охраняемая парковка на 200 машиномест. Планируется подземный паркинг.
 

ТЦ	Торговая площадь	Максимальное количество м/м	Минимальное количество машиномест	Среднее значение	Фактическое количество машиномест	Коэффициент обеспеченности парковкой
Айсберг	8000	533	320	426	200	46,95%
Алмаз	23000	1533	920	1226	500	40,78%
Баумолл	12000	800	480	640	500	78,13%
Виват	12000	800	480	640	300	46,88%
Колизей	16000	1066	640	853	200	23,45%
Семь пятниц	14300	953	572	762	2100	275,59%
Семья	17146	1143	685	914	500	54,70%
Столица	28000	1866	1120	1493	800	53,58%
ЦУМ	8190	546	327	436	100	22,94%
КУМ	16000	1066	640	853	640	72,68%

ТЦ "Айсберг" - бесплатная наземная охраняемая парковка на 200 машиномест за зданием торгового центра с отдельным входом в здание центра.

ЦУМ - Бесплатная наземная охраняемая парковка на 100 машиномест.

КУМ - Наземная охраняемая парковка на 200 машиномест, многоуровневая наземная парковка на 420 машиномест.

У большей части торговых центров города вместимость автопарковки меньше, чем ее минимальное нормативное значение. Наиболее нуждаются в дополнительных машиноместах торговые центры: "Колизей" (минимально необходимо 440 дополнительных машиномест), "Алмаз" (420), "Столица" (320).

В меньшей степени увеличить вместимость парковки необходимо гипермаркету "Виват" (на 180 машиномест минимально), ТЦ "Семья" (185), ТЦ "Айсберг" (120), ЦУМу (220).

Нормативному количеству мест соответствуют автопарковки около гипермаркета "Баумолл" и ТЦ "Семь пятниц". Вместимость парковки около ТЦ КУМ равна минимальному нормативному значению.

Среди видов автостоянок преобладают наземные. Услуги парковки перед торговыми центрами преимущественно предоставляются бесплатно. Все парковки являются охраняемыми. Проблемы с парковкой в большинстве случаев не являются следствием просчетов. Основная причина, как и для офисных центров, так и для ТЦ, расположенных в центральной части города, заключается в существующих ограничениях по освоению подземного пространства и в ограниченности свободной территории, прилегающей к ТЦ.

С практической точки зрения для посетителя ТЦ важно не столько сохранность его транспортного средства на протяжении времени, в течение которого он буде находиться в ТЦ, но и возможность быстро выехать с территории ТЦ, а главное - именно на ту магистраль, что ему нужна. Поэтому въезд и выезд с парковки должны быть оптимально размещены относительно дорог и разъездов, ведущих к ТЦ. Парковка ТЦ должна быть грамотно организована: въезд и выезд разнесены в разные стороны, въезжающие и выезжающие потоки не должны пересекаться, желательно, чтобы въезды и выезды были максимально оптимизированы относительно близлежащих дорог и шоссе.

Въезд и выезд со стоянки около ТЦ "Семь пятниц" вплотную примыкает к загруженной улице. Плотный односторонний автомобильный поток позволяет заехать в торговый центр только с одного направления движения, при этом выезд из ТЦ в часы пик затруднителен.

Строительство удобной парковки ТЦ - несомненно, важнейший фактор, влияющий на дальнейшую судьбу ТЦ. Наличие парковки - необходимое условие для посещаемости ТЦ. Парковка призвана обеспечить удобство покупателям, а ее отсутствие существенно снижает потоки посетителей ТЦ.

Покупатели, безусловно, предпочтут ТЦ, где удобная и бесплатная парковка. Но пока данный сегмент пермского рынка не достиг стадии насыщения, это не является решающим фактором посещения того или иного ТЦ. Однако, учитывая дефицит территорий и нехватка площадок под торговые и офисные центры, в ближайшем будущем автоместа могут стать для некоторых действительно "на вес золота".

 
Источник: Департамент маркетинга и консалтинга PTDN realty group